Estado de Referencia: Estado de México

Saludos.

En 2007 adquirí una casa inmatriculada ante el Registro Público de la Propiedad con un particular por un monto de $600 000 mediante un contrato de compraventa, pero justo un mes después de haberla liquidado (2008) llegó al domicilio una demanda por restitución dirigida a esta persona, ya que la vivienda estaba construída sobre bienes comunales. Cuando reclamé la devolución de mi dinero al vendedor, me comentó que no tenía ya el dinero pero ofreció hacerse cargo de la demanda y que si en todo caso se perdía el juicio, el me respondía con otra propiedad que tenía en venta en ese momento o por un terreno por el cual yo pagaría la diferencia.

Así lo acordamos por escrito y esta persona se hizo cargo del juicio por más de 3 años, hasta hace 15 días cuando se dictó sentencia y se le pidió la restitución del predio.

Ante esta situación, yo pedí hacer valer el acuerdo firmado para tomar posesión del inmueble o del terreno que había ofrecido en garantía. Pero ahora esta persona se niega a responder y me pide firmar un nuevo acuerdo donde yo debo de entregarle $127 000 para poder escriturar el inmueble,  excluyéndo el la opción del terreno que ofreció inicialmente.

Mi pregunta es si procede una demanda por fraude o incumplimiento de contrato y que tanta validez tiene el acuerdo que tenemos firmado donde pone de garantía el inmueble o el terreno.

Espero su respuesta.
Gracias de Antemano


 

serolaz:

Tu tienes las dos opciones, la vía civil y la vía penal y tu abogado puede auxiliarte en decidir cual es la mejor para ti. En el caso de tus contratos firmados si optas por la vía civil tendrías que demandar el incumplimiento de dichos contratos pero son juicios que te van a tardar mucho tiempo, dinero y esfuerzo, si optas por la vía penal ya que la cantidad que pagaste si podría ser objeto de una demanda por la probable responsabilidad del delito de fraude como tu lo dices y podría ser que el C. Agente del ministerio público solicitara la presencia del vendedor para que aclarara todo el embrollo en que te metió y talvez podrás arreglarlo de una manera mas práctica por este medio, no te podría decir que se tipifíca el delito de fraude si no son los hechos que pudieran dar motivo a la consignación ante un juez penal por este delito pero el juez tiene la última palabra.

En materia de contratos como los que formaste con el vendedor si tienen validez de acuerdo al código civil pero recuerda que las garantías  tienen que estar sujetas a ciertas reglas, no conozco las clausulas de tu contrato pero asi como lo dices como regla general el contrato si tiene validez. Si tienes mas información de tu caso porfavor enviala para poderte ayudar mas en tu caso.

Muchas Gracias por su pronta respuesta Lic. González. Le comento que:

El inmueble demandado se adquirió mediante un contrato de compraventa normal, donde se indica que la propiedad esta libre de gravamen, inscrito en el Registro Público de la Propiedad y obviamente no hace declaración sobre demanda alguna.

Posteriormente, cuando nos notificaron de la demanda, se firmó un acuerdo donde pone de garantía una propiedad adicional o un terreno. Le envío el acuerdo que en su momento fue firmado por ambas partes:

ACUERDO

Con esta fecha se esta llevando a cabo la reunión entre los señores (Comprador) y (Vendedor) para tomar el siguiente acuerdo en referencia a la propiedad ubicada en (Propiedad Demandada por Bienes Comunales):

En virtud de que la propiedad antes descrita está siendo demandada por el consejo de bienes comunales  ante el tribunal unitario agrario como una propiedad sobre la cual ellos tiene derecho.

El (Vendedor) se hará cargo ante el tribunal unitario agrario hasta obtener una resolución del mismo en cuanto a la propiedad que tiene sobre de ella durante el tiempo que dure el proceso.

En caso de que el dictamen sea satisfactorio se entregara este junto con toda la documentación de la propiedad al (Comprador).

En caso de que la resolución sea en contra el (Vendedor) repondrá el monto de $600 000 MN mediante la entrega de la propiedad ubicada en (Propiedad Garantía) o bien mediante el efectivo que se obtenga de la venta de la misma.

 En caso de que el (Comprador) pudieran cubrir la diferencia del (Terreno Garantía) se establecerá un segundo acuerdo.

Mis preguntas en este caso son:   

¿Procede una demanda por la vía penal?
 

Con base en este acuerdo ¿Puedo demandarle al comprador el monto de mi inversión más los intereses generados en este tiempo?
Dado que de la propiedad que puso en garantía no se obtiene el valor de lo que fue pagado.

¿Existe la posibilidad de hacer valer el acuerdo por el terreno que tambien puso en garantía?

Agradezco de antemano su atención

Saludos Cordiales

Seralaz. Gracias por enviar mas informacion. Efectivamente el vendedor  menciono que se estaba llevando el asunto en el Tribunal Unitario Agrario. Y con esto era bastante para  que no firmaras   dicho acuerdo. Las opciones de perder la propiedad eran obvias. En la practica este caso puedes te repito llevarlo por la via penal por el Monto del Dinero pagado. Y las garantias como tu lo has mencionado no alcanzan a pagar lo que tu pagaste. Este caso se podria consignar ante el Juez penal correspondiente y el juez va a dictar que se repara el daño causado por el monto de lo defraudado. Mira podria ser fraude porque tu diste dinero y hasta hora no has obtenido nada. Y yo te recomiendo que descartes otra via legal ya que te llevaria mucho tiempo resolverlo. te recomiendo  que contrates un abogado de tu confianza para que presente tu querella,  denuncia  lo mas pronto. Estos acuerdos firmados hacen pensar que hay buena disposicion de ambas partes por resolver este problema. Pero asegurate  que en verdad de cumplimiento el vendedor  de lo que promete. Y se puede llegar a un arreglo en la Agencia del Ministerio Publico. Por eso mismo  en mi opinion la opcion es la  via penal. espero haberle ayudado.

Muchas gracias por su respuesta.

una pregunta mas , me han recomendado ademas de la demanda por fraude , meter primero una interpeacion judicial, me puede dar su opinion respecto a este proceder , se puede hacer? y como me ayudaria  una vez establecida.

Saludos

Serolaz.  Si Ud. acude con el Ministerio Publico, a interponer su denuncia , querella de fraude, no es necesario que haya realizado una interpelacion Judicial. El C. Agente del Ministerio Publico es el representante de la Sociedad y sus actuaciones estan investidas de fe publica. Cuando el Ministerio Publico solicita la presencia del Presunto responsable para que rinda su declaracion, aqui comienza la labor del representante Social en la investigacion . Ud. esta obligado junto con su abogado de aportarle al MP todas las pruebas que tenga.( Comprobantes del Dinero que le dio al Vendedor, documentos que le firmo el Vendedor, testigos , etc ). Los medios preparatorios a  Juicio Civil  y  las interpelaciones por medio de Notario o Judiciales  a testigos  a personas son pruebas que se agregan a la lista ya mencionada. pero va dirigida a un procedimiento mas por la via civil que por la penal. El Minsiterio Publico en un interrogatorio al presunto responsable puede sacarle mas informacion que una interpelacion judicial. Y puede consignarlo lo mas rapido de lo que Ud. imagina. Lo que pasa es que los abogados muchas veces cobran bien por las interpelaciones judiciales. Y a pesar que su alcance probatorio esta limitado. Ud. No necesita la interpelacion Judicial si presenta su querella de fraude.