Estado de Referencia: Nuevo León

Deseo heredar a mis 4 hijos que viven conmigo, uno ya con su esposa y 3 hijas, un lote donde siempre he vivido, pero que cuando fallecio mi madre y dueña del lote hace 10 años, no me presente a recibir la herencia, antes de que ella muriera, yo vendi la esquina del lote donde yo vivo, sin escrituras, solo de palabra y recibi un pago de 50 mil pesos y los gaste y no le di nada a mi madre, despues ella recupero la esquina de mi lote con escrituras, pero a la persona que le vendi construyo una casa con 3 cuartos y la dejo en obra negra sin concluir porque mi madre gano el juicio y lo saco de mi lote, y quedo a su nombre dicha esquina, ahora que ya me siento viejo, deseo heredar a mis 4 hijos el lote donde vivo, pero me dicen mis 2 hermanas que yo nunca he pagado predial de mi lote, y si es cierto yo nunca pago predial, lo pagan mis hermanas y ellas siempre lo han pagado desde que fallecio mi madre, mi pregunta es ¿como puedo hacerle para herdear a mis 4 hijos? o que drechos tengo yo si nunca he pagado el predial, vendi una esquina de mi lote sin papeles(todavia puedo heredar esa esquina, esa esquina sigue siendo mia, aunque yo no hice juicio para quitarsela al comprador? lo hizo mi madre) y por ultimo, yo no me presente a recibir la herencia cuando fallecio mi madre hace 10 años?ynunca he pagado el predial...puedo heredar a mis hijos o que derechos tengo, pues mis hermanas dicen que no tengo derecho por irrrersponsable y borracho.