CONSULTANTE jecavaur_NR,

P R E S E N T E :

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema sobre el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:

TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS.

Para iniciar el estudio de la teoría general de los contratos, la mayoría de los autores recurre al análisis del convenio en sentido amplio a que se refiere al artículo 1792 del Código Civil que establece “es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir derechos y obligaciones”, el artículo 1793 del propio ordenamiento hace hincapié en que los convenios que crean y transfieren derechos y obligaciones toman el nombre de contratos, por lo tanto el convenio es el género y el contrato la especie, así resulta que en sentido estricto el convenio sólo modifica y extingue derechos y obligaciones.

En cuanto a los elementos esenciales o de existencia, el artículo 1794 señala como tales:

  Consentimiento.- Es la voluntad expresada de las partes para celebrarlo, sabiendo de antemano que este puede ser expreso o tácito.

  Objeto.- Que debe ser analizado desde dos puntos de vista, el objeto propio del contrato o material que necesariamente debe ser cierto, determinado, determinable y estar dentro del comercio; el objeto, motivo o fin que deberá ser física y jurídicamente posible, no atentando contra las normas jurídicas, ni las buenas costumbres.

  Solemnidad.- Que aunque no hay artículo expreso que la señale, la doctrina establece que es el conjunto de actos circunstanciados que deben revestir algunos contratos y que la ley eleva a elemento de existencia.

En la teoría general de los contratos existe el principio de la autonomía de la voluntad, es decir, aquellas posibilidades de que las partes puedan contratar libremente y de la mejor manera que convengan, siempre y cuando no contravengan normas jurídicas o de orden público , así como los principios generales del derecho. Existen los contratos de adhesión en los que no se da la autonomía de la voluntad como los que serían los de suministro de energía eléctrica, el de teléfono, etcétera pues quien contrata sólo se adhiere a lo ya previamente establecido (artículo 1796 del Código Civil).

En cuanto a la formalidad el Código Civil en el artículo 1832 establece el principio de que cada quien se obliga de la manera y términos que aparezcan que quiso obligarse, principio que además la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al establecer el jurisprudencia definida que los contratos deben interpretarse atendiendo a su literalidad, por lo tanto, resultan obligados haciéndose la interpretación al pie de la letra. En síntesis, la formalidad de los contratos para algunos es requisito de validez como sería el pre-contrato, contrato preparatorio o promesa de.

DE LAS OBLIGACIONES QUE GENERAN LOS CONTRATOS.

Doctrinariamente, a la celebración de los contratos, estos generan obligaciones aunque a veces no concurran todas, como son:

Obligaciones de dar:

  Traslación de dominio de cosa cierta y determinada.

  Enajenación temporal de uso y goce de la cosa.

  Restitución de cosa ajena y entregada con anterioridad.

Obligaciones de hacer:

Son aquellas que se identifican con las obligaciones derivadas del derecho personal o de crédito, prestación de un servicio o acción de realizar.

Obligaciones de no hacer:

Se identifican por abstenciones, por lo general el juez por sentencia determina que cierta persona se abstenga de realizar ciertas conductas.

Generalmente los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y son válidos, excepto aquellos que la ley requiera cierta formalidad que deban reunir, además, no puede dejarse al arbitrio de las partes el cumplimiento de las obligaciones, pues en materia de contratos es muy importante que se tenga en cuenta que para demandar el cumplimiento de las obligaciones que se generen, saberlas identificar pues cuando se trata de obligaciones de hacer o de dar y no se ha señalado el término para el cumplimiento debemos recurrir a las disposiciones del artículo 2080 del Código Civil, que interpretándolo debemos de interpelar a quien incumpla, es decir, requerirlo.

CLÁUSULAS DE LOS CONTRATOS.

Como se estudiará, los contratos para su conformación deben contener ciertas cláusulas, aunque no siempre concurran todas como son:

  Cláusulas esenciales.- Son aquellas que identifican a las partes y dan nombre al contrato.

  Cláusulas naturales.- Son aquellas que derivan de la propia naturaleza del contrato, considerándose que son de orden público, es decir, irrenunciables inclusive sino se establecen se dan por puestas, y todo lo que las partes acuerden en contravención a ellas se tendrá por no puesto.

  Cláusulas accidentales.- Son aquellas que sólo a voluntad de las partes podrán establecerse como son: la forma de pago, lugar de la entrega del bien, etc.

INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS.

Aunque fue tema del curso de obligaciones los contratos celebrados en ocasiones no son claros ni precisos, por lo tanto deben interpretarse, esto significa, desentrañar la voluntad de las partes y por lo tanto la teoría aceptable es la Teoría de la Voluntad Real o Externa que retoma la Suprema Corte de Justicia de la Nación al establecer que cada se obliga en los términos que aparecen atendiendo a su literalidad, pudiéndose recurrir a las costumbres del lugar o a los principios generales del derecho (artículos 1803, 1812, 1832 del Código Civil).

PRINCIPIOS DE LA TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN.

Corresponde a ella establecer dos principios que son:

  Rebus sic stantibus.- Significa “lo no previsto por las partes en el contrato no puede demandarse su cumplimiento”.

  Res inter alios acta.- Significa “los efectos del contrato solo afectarán a las partes”, es decir, a quienes lo celebran.

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS CONTRATOS.

Doctrinariamente encontramos que algunos autores clasifican a los contratos en cuatro grandes grupos atendiendo a su fin, por lo tanto, tenemos:

  Traslativos de dominio (compraventa).

  De uso (arrendamiento).

  De prestación de servicios (sociedad).

  De garantía (prenda, fianza e hipoteca).

Sin embargo, en atención al maestro Rojina Villegas, los contratos previstos en el Código Civil pueden ser:

  Nominativos.- Están previstos en el Código Civil.

Innominados.- No los prevé la ley y carecen de nombre.

  Típicos.- Tienen una propia regulación en el Código Civil.

Atípicos.- Carecen de dicha regulación.

  Unilaterales.- Se caracterizan porque a su celebración las obligaciones o derechos corren a favor solo de una de las partes.

Bilaterales.- Esos derechos y obligaciones son correlativos para las partes.

  Principales.- Para su validez no dependen de otro, son autónomos y valen por si mismos.

Accesorios.- Para su validez y existencia dependen de otro.

  Onerosos.- A su celebración imponen provechos y gravámenes recíprocos.

Gratuitos.- Difieren de los anteriores porque los provechos y gravámenes solo corren o afectan a una de las partes.

  Conmutativos.- Se identifican porque a su celebración las partes de antemano saben los provechos y gravámenes.

Aleatorios.- Justamente esos provechos y gravámenes se desconocen.

  Reales.- Para su perfeccionamiento son válidos con la entrega de la cosa.

Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.

  Formales.- Para su validez deben constar por escrito.

Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.

  Instantáneos.- Sus efectos y consecuencias se agotan al momento de su celebración.

De tracto sucesivo.- Sus efectos y consecuencias son de momento a momento.

EL CONTRATO DE MUTUO

El contrato de mutuo es un contrato por el medio del cual una persona llamada mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles a otra persona llamada mutuario quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Las características de este contrato son traslativo de dominio porque la transferencia del dinero o los bines fungibles es el objeto principal. Este contrato es principal porque es independiente de otro contrato, existe y subsiste por si mismo. Es bilateral porque ambas partes (mutuante y mutuario) tienen derechos y obligaciones estas obligaciones son diferentes de cada uno pero existen. Es gratuito por naturaleza porque si no se pacta en el contrato si el mutuario pagara interés y cuanto, este no deberá pagar nada por contraprestación por el préstamo que se le hizo. Es oneroso por excepción porque se puede estipular un interés por el mutuo, este pude ser en dinero o en genero. Es consensual en oposición a real porque en contradicción del contrato real este no se necesita entregar la cosa sino que el acuerdo de las partes es suficiente y después se pude entregar la cosa. Es consensual en oposición a formal porque para que este sea valido no necesita ninguna formalidad, el consentimiento puede ser expresa o tacita. Es de tracto sucesivo porque no se concibe como contrato instantáneo este surte efecto a través del tiempo. Es conmutativo cuando desde que se celebra el contrato se estipula interés y es un contrato oneroso y en virtud de que las prestaciones son ciertas. Hay dos clases de mutuo pude ser civil y mercantil según la legislación que lo regula. Por exclusión tiene carácter civil, lo que se quiere decir con esto que es civil cuando no es mercantil y el código civil dique las disposiciones. Tiene carácter mercantil cuando las cosas que sean prestadas sean destinadas al comercio y no a las necesidades que no se le parezcan a este, y cuando se contrae entre comerciantes. Este se puede clasificar como préstamo de dinero o cosas fungibles que no sean dinero esto seria el objeto. Por la retribución o no retribución se pude considerar el contrato de mutuo simple o con interés, el simple, el mutuario no pagara ninguna contraprestación por préstamo que le hicieron con el interés si lo hará. Los elementos esenciales son consentimiento y objeto y estos son los de todo contrato. El consentimiento se forma cuando se pasa una cantidad de dinero o algo fungible al mutuario y este esta de acuerdo de restituir con otra igual, cantidad y calidad. El objeto debe reunir los requisitos, como existir en la naturaleza ser determinado o determinable según su especie y  estar en el comercio. En los elementos de validez solo la capacidad y forma se estudiaran. Para celebrar este contrato se debe poder enajenar, los consortes no requieren autorización judicial para celebrar el contrato, este contrato puede ser celebrado por un menor de edad sin peligro de que se declare nulo. Se declara nulo cuando el contrato se celebre entre personas incapaces. Este contrato tiene una forma consensual en oposición a formal, no se necesita exteriorizar el consentimiento para que sea valido, este pude ser expresito o tácito en ciertas ocasiones se hace por escrito para tener como prueba no para su validez. En seguida sigue las obligaciones de las partes. Primero las obligaciones del mutuante al transferir el dominio de la cosa. La propiedad no se transfiere hasta que las cosas se hacen ciertas y determinadas por el acreedor y si se perdiera la cosa en el trayecto la perdida la sufre el mutuante. Ahora la entrega de la cosa,  la entrega de la cosa es necesario analizar los siguientes problemas. Que debe entregarse?  Se entregara obligatoriamente y exactamente lo que se convino y no se librara de su deuda aunque algo distinto de mayor valor. En que época? No se especifica en que época se debe entregar solo dice que si entregara según lo estipulado en el contrato y al hacer el pago que se debe. En que lugar? Se entregara en el lugar convenido y si no hay tal se entregara en el lugar donde se encuentre la cosa. En que forma se debe entregar? Cuando se haya echo el pago total la cosa se entregara y esta debe ser entregada en su totalidad, solo se hará entrega parcial y pago parcial cuando esto haya sido convenido. Sigue el responder de los vicios o defectos ocultos, es la responsabilidad del mutuante de los perjuicios que sufra el mutuario si el sabia de los defectos que tenia la cosa y no lo dijo pero si el no sabia quedara exonerado y cuando el préstamo de la cosa sea gratuito. El mutuante deberá pagar el impuesto sobre la renta que este tenga por cualquier ingreso. Siguiente son las obligaciones del mutuario. El mutuario debe restituir la cosa de la misma especie y calidad y no se librara de la deuda si este entrega otra cosa distinta aunque esta sea de más valor. Si es dinero lo que se presto este deberá pagar en el domicilio del mutuante y la cosa ser entregada donde se estipulo y si no lo hubiese donde esta fue entregada a este. El mutuo por naturaleza es gratuito pero si se pacto el pago de interés por el préstamo, el interés pude ser de dos clases, convencional o legal. El convencional se fija por las partes libremente y este puede ser menor o mayor al estipulado por la ley. El mutuario tiene derecho de ir con un juez y pedirle que baje el interés pactado si este es demasiado desproporcionado. El mutuario no tendrá ninguna responsabilidad de los perjuicios que el mutuante sufra por los vicios o defectos ocultos de la cosa restituida, si este no los conoce o no sabe de ellos pero si lo supiera sera responsable.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL CON ESPECIALIDAD EN CONTRATOS, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

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