10) LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

La sociedad de gananciales es el régimen económico matrimonial por el que se hacen comunes las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de los cónyuges. Es un patrimonio separado del privativo de los cónyuges y que al separarse les corresponde la mitad de ese patrimonio ganancial a cada uno de ellos.

La sociedad de gananciales se puede disolver por:

- Causas del 1392 CC:

  Se disuelve el matrimonio (muerte o divorcio).

  Matrimonio declarado nulo.

  Separación judicial de los cónyuges.

  Los cónyuges convienen un régimen matrimonial distinto (se pactan nuevas capitulaciones matrimoniales).

- Causas del 1393 CC: por decisión judicial, o a petición de uno de los cónyuges:

  Declaración de un cónyuge incapacitado, ausente o en quiebra, o condenado por abandono de familia.

  Venir el otro cónyuge realizando por sí actos dispositivos o de gestión patrimonial, fraudulentos o dañosos.

  Llevar más de un año separado de hecho.

  Incumplimiento del deber de información sobre la marcha del régimen.

- Causa del 1373 CC: si el cónyuge no consiente a que se pague con el embargo de bienes gananciales las deudas privativas del otro cónyuge.

El régimen de la liquidación se realiza siguiendo las siguientes operaciones liquidatorias:

- Formación del inventario.

- Tasación o avalúo de bienes.

- Pago de deudas.

- Fijación del remanente y su distribución por mitades.

Para proceder a la inscripción de la liquidación de la sociedad de gananciales, pueden llegar al Registro los siguientes documentos:

a) Escritura de adjudicación más la escritura de las capitulaciones matrimoniales.

b) Escritura de adjudicación y capitulaciones matrimoniales en una misma escritura.

c) Auto del juzgado de separación o divorcio más escritura de adjudicación; o, si no se ponen de acuerdo ante el notario para otorgar la escritura de adjudicación, el juez hace la partición y la adjudicación a partir del convenio regulador.

Solo se debe inscribir y despachar lo relacionado con el cónyuge que presente la escritura: sólo los inmuebles o derechos reales sobre ellos que le hayan sido adjudicados a ese cónyuge en concreto que presente la escritura y a cuya instancia se pretende la inscripción. Si la presentan los dos cónyuges, la hará para las dos.

En la escritura de adjudicación o liquidación de gananciales se exponen los bienes y deudas gananciales, y los bienes o derechos que se le adjudican al cónyuge.

Las capitulaciones matrimoniales contienen los pactos o estipulaciones que determinen los cónyuges, y se debe poner un relacionado.

A la hora de liquidar el impuesto, si aportan una escritura de adjudicación y otra de capitulaciones, se liquida solo la adjudicación, la capitulación no hace falta.

Las capitulaciones matrimoniales deben estar inscritas en el Registro Civil, y esto lo hacemos constar con un sello al final de la escritura de capitulaciones matrimoniales.

Así pues, por cada uno de los inmuebles o derechos reales que recaigan sobre los mismos, se realizará una inscripción.

Si una finca es adjudicada a los consortes por mitades indivisas y presentan dos copias en distintos días, y por tanto en distintos asientos, se puede practicar una sola inscripción, haciéndola a favor de los mismos por mitades indivisas, y poniendo que resultan de dos primeras copias de la escritura de XXXX que han sido presentadas los días X y X, asientos XX y XX, del diario XX y XX.

Aquí también nos vamos a encontrar con dos tipos de modelos, la inscripción extensa y concisa.11) LEASING.

El leasing o arrendamiento financiero es el contrato por el que una de las partes, concedente o sociedad de leasing, se obliga a adquirir determinado bien a un proveedor o fabricante determinado, para a continuación ceder su uso o disfrute durante un tiempo al usuario, concesionario o empresa financiada, a cambio de una prestación económica fraccional, ostentando el usuario al final de ese periodo de tiempo irrevocable una triple facultad de opción:

- Devolver el bien, que ha perdido valor.

- Otorgar nuevo contrato de leasing.

- Adquirir la propiedad del mismo y pagando una suma equivalente al valor residual previamente pactado.

Las características del leasing:

- Necesaria afectación de los bienes cedidos por parte del usuario a fines empresariales.

- Necesidad de que el contrato tenga una opción de compra final.

- Duración mínima del contrato de dos años sobre muebles y diez años sobre inmuebles.

- Necesidad de que en el contrato aparezca la parte del canon que se pague cada cierto tiempo, que corresponde a la recuperación del coste del bien (amortización), de la parte que corresponde a la carga financiera.

- Contrato bilateral. Se atiende que existen dos contratos, el de leasing propiamente dicho, y la opción de compra venta.

El principal problema a la hora de realizar la inscripción es que no hay unidad a la hora de determinar que estipulaciones del contrato de leasing se han de inscribir. Hay varios modelos:

- Algunos solo inscriben los pactos con trascendencia real del contrato; aquellos leasing donde se establecen unas condiciones particulares y unas generales. Con las condiciones particulares se “cortan” y se inscribe lo pertinente.

- Otros inscriben todo el contrato.

- Otros inscriben los pactos con transcendencia real, pero archivan fotocopia en unos legajos, del resto de estipulaciones del contrato.

Así, los pactos que se suelen inscribir y que son esenciales por su transcendencia real, son el precio del arrendamiento, forma de satisfacción del mismo, plazo, tipo de interés, interés de demora, valor residual....

Al final de la inscripción se ha de hacer referencia a las estipulaciones o párrafos de la escritura que no se inscriben de acuerdo con el modelo del Registro.

Al realizar la factura, cobraremos por dos conceptos, el contrato de leasing y el de opción de compra. Aquí los modelos de inscripción también podrán ser extensos o concisos.

12) HIPOTECAS: MODIFICACIÓN Y CANCELACIÓN.

Durante mi estancia en el Registro, he visto, sobre todo hipotecas inmobiliarias voluntarias, que son las convenidas entre partes o impuestas por imposición del dueño de los bienes sobre los que se establezca, y solo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquellos, o en caso de no tenerlos, se hallen autorizado para ello de acuerdo con las leyes.

Para que estas hipotecas voluntarias queden validamente constituidas, se requiere:

- que se haya constituido en escritura pública.

- que la escritura se haya inscrito en el Registro de la propiedad.

Así pues, al registro llegan escrituras de prestamos hipotecarios que un banco otorga a un particular, sociedad....

La inscripción de la hipoteca expresará siempre el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubieren estipulado.

Además, para que pueda tramitarse el procedimiento judicial sumario, es indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca conste el precio en que los interesados tasan la finca, y un domicilio que fijara el deudor para las notificaciones; en la inscripción han de contar ambas circunstancias.

Otra cosa en la que nos debemos fijar es si sobre la finca existen varias participaciones pro indiviso (generalmente mitades indivisas) que presentan los cónyuges que compran por mitades la finca. En este caso, podremos realizar una sola inscripción de hipoteca para la finca según el art. 207 RH, en lugar de tener que hacer una inscripción para cada participación.

Las estipulaciones que se inscribirán no serán todas las contenidas en la escritura, sino solo los pactos con transcendencia real, pues en este registro se “cortan” algunas estipulaciones, no se inscribirán aquellos que no estén contenidos en el modelo de inscripción del registro. Estos que no se inscriben han de ser mencionados al final de la inscripción:

“De conformidad con el presentante no se han inscrito los siguientes pactos:....”

Entonces, ¿qué se inscribe?:

- Cláusulas financieras:

  Capital del prestamo.

  Amortización (hay párrafos que no se inscriben).

  Intereses ordinarios (también hay párrafos que no se inscriben).

  Tipo de interés variable: no se inscribe (solo si se garantizan)

  Comisiones (no se inscriben).

  Gastos a cargo de los prestatarios: no se inscriben.

  Intereses de demora: hay párrafos que se suprimen.

  Resolución anticipada por el banco: hay párrafos que se suprimen.

- Cláusulas no financieras:

  Hipoteca.

  Obligaciones del hipotecante respecto de las fincas hipotecadas: solo se inscriben los párrafos “c” y “d”.

  Ejecución judicial de la hipoteca.

  Ejecución extrajudicial de la hipoteca.

  Administración de la hipoteca en los supuestos del vencimiento anticipado: no se inscribe.

  Cesión y movilización.

  Otros pactos

  Sumisión: no se inscribe.

  Cláusulas fiscales: tampoco se inscriben.

- Cláusulas adicionales: subrogación, formas de cálculo, tratamiento automatizado de datos personales, anotación de suspensión.... no se inscriben.

1) MODIFICACIÓN DE HIPOTECA:

La hipoteca, una vez constituida, puede variarse. Se puede otorgar nueva escritura en las que se modifiquen algunas condiciones o circunstancias de la anterior hipoteca, y tales modificaciones deben ser inscritas por una inscripción de modificación de la hipoteca o novación modificativa.

La modificación puede ser relativa a todas las condiciones de la hipoteca o a alguna de ellas:

- puede modificarse el tipo de interés.

- podría alterarse la responsabilidad hipotecaria.

- cambio de los plazos.

-.....

2) CANCELACIÓN DE HIPOTECA:

El asiento de cancelación está dedicado exclusivamente a una negación del anterior contenido en el registro: a dar cuenta de que algo o todo de ese contenido no debe ser tenido en cuenta adelante.

Pues bien, una inscripción de cancelación de hipoteca es precisamente lo que su nombre indica: se cancela una hipoteca que anteriormente se había constituido en una inscripción anterior, por ejemplo, sobre una vivienda que es lo que yo he visto durante mi estancia en el registro.

Cuando la inscripción de la hipoteca se hizo en virtud de escritura pública, su cancelación se hará por escritura o documento autentico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación, la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, o su causahabiente o representante.

Al ver la escritura de cancelación de hipoteca, debemos fijarnos en que la finca que se contiene en dicha escritura, sea la finca realmente hipotecada que consta en la inscripción, que se cancele toda la hipoteca (pesetas), que el banco sea el mismo (acreedor), y que el deudor sea el mismo.

Las clases de hipotecas y sus respectivas cancelaciones que he visto, eran hipotecas constituidas en garantía de rentas o pensiones periódicas.

Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el registro, debería haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.

Así pues, una vez recibida la escritura de cancelación, y observados todos los requisitos anteriores, se procede a la inscripción, que es muy sencilla.

Una vez realizada la inscripción de cancelación, se pone una nota marginal de caducidad en la antigua hipoteca, y una nueva nota de afección al impuesto en la inscripción de cancelación.

Después de esto, se saca la factura, el inscribo (se pone detrás de la escritura notarial, en una de sus últimas hojas) y una nota simple. Finalmente, se va al libro diario donde se rellenan las notas marginales del asiento de presentación de ese título de cancelación de hipoteca (el retirado, devuelto, fecha de inscripción, tomo, libro, folio, número de la inscripción y la fecha de cancelación por caducidad).13) SUSPENSIÓN DE PAGOS Y QUIEBRAS.

Según el art. 2.4 LH, deben inscribirse en el registro las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar... y cualquier otra por la que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

Con motivo de una quiebra o de una suspensión de pagos, un comerciante (persona física o jurídica) puede ser inhabilitado para administrar y disponer de sus bienes, quedando sin efecto y suspenso los poderes otorgados por su administrador.

Cuando esto se produce, llega al registro un mandamiento junto al auto donde se declara, entre otras cosas, la inhabilitación para administrar y disponer de los bienes, y que ha de inscribirse en un libro determinado, el Libro de Incapacitados, donde se hacen constar dichas circunstancias.

Posteriormente, puede venir otro mandamiento donde se haga constar que la resolución judicial es firme o no lo es, y que se ha de poner como nota marginal.

También se podría dar el caso de la cancelación de la inscripción de incapacidad al levantarse dicha situación, por ejemplo, en los casos de cancelación de anotación preventiva de la solicitud de estado legal de la suspensión de pagos.

14) ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Las anotaciones preventivas son unos asientos (de menor solemnidad y más simples que la inscripción) con efectos en general más reducidos que la inscripción y además con duración legalmente limitada, asiento que se establece para unos casos concretos y específicos. Son asientos provisionales de un derecho eventual o transitorio, asientos cuyos principales caracteres son los de transitoriedad (normal caducabilidad del asiento, pues es temporal), pendencia (porque son objeto de estas anotaciones derechos reales no documentados, o que se constituyen mediante la propia anotación, o que son derechos en formación o en litigio, o que debido a su falta de concreción sobre una finca (derecho hereditario) o a otra causa, afecta a la cosa sin entidad real suficiente para ser inscritos) y accesoriedad.

Los supuestos más importantes de anotación preventiva son los enumerados en el art. 42 LH, con arreglo al cual podrán pedir anotación preventiva en sus respectivos derechos en el registro correspondiente:

·         el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

·         el que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en inmuebles del deudor.

·         el que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los tramites establecidos en la LEC.

·         el que, demandado en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviere con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de inmuebles.

·         el que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresasen el número 4 del articulo 2 de esta ley.

·         los herederos respecto a su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

·         el legatario que no tenga derecho a proponer el juicio de testamentaría.

·         el que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra ley.

1) Conversión:

Aunque el art. 196 RH establece que la anotación preventiva podrá constituirse o convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese constituida adquiera definitivamente el derecho anotado, de hecho solo las anotaciones en función de otro asiento pueden convertirse posteriormente en él, se trata de asientos que tienen exactamente el mismo contenido que la anotación que las precede. Por eso no puede hablarse de conversión cuando a una anotación de demanda sucede, al progresar una acción, una inscripción a favor del demandante, pues el contenido de la anotación (demanda) es diferente al de la inscripción (sentencia).

La conversión extingue la anotación al traspasar toda su sustancia al asiento que la sustituye. Se trata de una sustitución, no una cancelación.

Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierte en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación. La anotación produce efectos desde el momento de la presentación.

2) Vigencia y prorroga:

La vigencia de la anotación preventiva es de cuatro años desde la fecha de inscripción, salvo aquellas que tengan señalado por ley un plazo de vigencia inferior.

A instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que lo decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prorroga sea anotada antes de que caduque el asiento....

3) Caducidad:

La anotación preventiva caducará a los cuatro años de su fecha, salvo aquellas que tengan señalado en la ley un plazo de caducidad más breve.

La caducidad de la anotación preventiva se hará constar en el registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

Si la anotación preventiva es a favor del legatario que no lo sea en especie, caducara al año de su fecha. Si el legado no fuera exigible a los diez meses, se considerara subsistente la anotación hasta dos meses después de la fecha en que pueda exigirse.

La anotación preventiva a favor del acreedor refaccionario caducará a los sesenta días de concluida lo obra objeto de la refacción.

La anotación por derechos subsanables de título caducara a los sesenta días de su fecha.

La anotación preventiva que se hubiere tomado por más de un concepto caducará cuando proceda, atendiendo al plazo de la menor duración, a no ser que se hubiere subsanado el defecto o cumplido el requisito cuya falta motivo esta última. Las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelaran por caducidad después de vencida la prorroga establecida en el art. 86 de la ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prorroga hubieren sido decretadas.

Cuando caduca la anotación por declaración expresa de la ley, se procederá a su cancelación, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble, por nota marginal.

3) Cancelación:

Las anotaciones preventivas se pueden extinguir por cancelación, que puede ser total (cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la misma, o el derecho anotado, o se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho, o cuando se declare su nulidad por falta de algunos de los requisitos esenciales) o parcial (cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva o el derecho anotado).

Las anotaciones preventivas hechas por escritura pública se cancelaran por sentencia o por escritura o documento autentico donde ha de prestar su consentimiento el titular o representante. Sin embargo, podrá cancelarse sin dichos requisitos cuando el derecho anotado se extinga por declaración de la ley o resulte del mismo título en cuya virtud se practicó.

La anotación hecha en virtud de mandamiento judicial se cancelara por providencia ejecutoria. Si los interesados convinieren validamente a la cancelación, acudirán al juez competente y se dictará providencia ordenando la cancelación. También dictara el juez la providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva el juez que la haya mandado hacer o aquel a quien corresponda legalmente el conocimiento de tal negocio.

La anotación preventiva se cancelara no solo cuando se extinga el derecho anotado, sino también cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga convertirla en inscripción definitiva.

Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas cuando:

- por sentencia firme fuere absuelto el demandado en los casos a que se refiere el párrafo 1º del art. 42 de esta ley.

- cuando en actuaciones de embargo preventivo, juicio ejecutivo, causa criminal o procedimiento de apremio, se mandare alzar el embargo o se enajenare o adjudicare en pago la finca anotada.

- en el caso de que se mandare alzar el secuestro o la prohibición de enajenar.

- cuando ejecutoriamente fuese desestimada la demanda propuesta, con el fin de obtener alguna de las providencias indicadas en el nº 4 del art. 2 de la ley.

- siempre que se desestimare o dejare sin efecto la declaración de concurso o quiebra.

- cuando en alguno de dichos procedimientos civiles, el demandante abandonase el pleito, se separase de él, o se declare caduca la instancia.

- cuando el legatario cobrase su legado.

- cundo fuera pagado el acreedor refaccionario.

- si hubiera transcurrido un año desde la fecha de adjudicación para pago y deudas o desde que estas puedan exigirse, y en cualquier tiempo que se acredite el pago de las deudas garantizadas.

- cuando en el supuesto 42.6 o del 166.1,2 de este reglamento se presentare la escritura de participación y no aparecieren adjudicados al heredero las fincas o derechos sobre los que se hubiese tomado anotación preventiva del derecho hereditario.

- si la anotación se convirtiere en inscripción definitiva a favor de la misma persona en cuyo provecho se hubiese aquella constituido, o de su causahabiente, bien de oficio o a instancia de parte.

- si la persona a cuyo favor estuviera constituida la anotación renunciase a la misma o a su derecho garantizado.

- cuando caducare la anotación por declaración expresa de la ley.

La cancelación se practicara mediante la presentación del testimonio de la resolución judicial firme o mandamiento donde se ordene la cancelación, escritura pública o documento en que se acredite el hecho determinante de aquella o en su caso, solicitud de los interesados.

Cuando se trata de cancelación de embargo o a favor de la Hacienda, será título bastante para ello la escritura en la que se haga constar que queda extinguida dicha anotación, o la certificación de adquisición que determina el art. 26.

4) Anotación de embargo:

Es la que lleva al registro el embargo practicado como medida de garantía de una posible condena a pagar una deuda, en cualquier juicio civil, criminal o contencioso-administrativo, así como en el procedimiento de ejecución por débitos a la Hacienda Pública.

Es una anotación de garantía para asegurase de la realización de un derecho de crédito, sujetando a ella, inmuebles del deudor.

La anotación del embargo es obligatoria, pero esta obligatoriedad no determina la invalidez del embargo no anotado, sino en su inoponibilidad erga omnes.

La anotación se practica mediante mandamiento expedido por el juez o tribunal en cuyo termino jurisdiccional radica el registro donde deba tomarse.

5) Anotación de demanda:

Cuando alguien reclama judicialmente la propiedad u otro derecho real que entiende corresponderle, tiene la posibilidad de anotar preventivamente la demanda una vez presentada.

Así pues, se puede pedir la anotación por parte del que demanda en juicio la propiedad de inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción del derecho real.

La anotación tiene por objeto advertir la posibilidad de que la inscripción que declara el derecho real a favor del demandado sea inexacta o esté en camino de serlo, correspondiendo la titularidad al demandante que anota su eventual derecho. Con la anotación, cualquier adquirente queda enterado de que hay un pleito pendiente, y sometido a resultas del mismo, sin poder alegar, una vez presentado el título anotable, su buena fe.

Su efecto es asegurar su rango al derecho real que como consecuencia del litigio puede constituirse, asegurando la retroactividad del mismo al momento de la anotación preventiva de la demanda.

La anotación preventiva de demanda sólo puede recaer sobre los bienes que siendo objeto de la acción, figuren inscritos o anotados al nombre del demandado.

Para practicar al anotación es preciso que se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legitima y en virtud de documento, al prudunte arbitrio del juzgador.

La ejecutoria o el mandamiento judicial será título bastante , no sólo para practicar la inscripción correspondiente, sino también para cancelar los asientos posteriores ala anotación preventiva de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba.

6) Mandamientos:

Según el artículo 78 LH, todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba contener ésta, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para anotar la providencia de anotación.

Cuando la anotación debe comprender todos los bienes de una persona, como en los casos de incapacidad y otros análogos, el registrador anotará todos los que se hallen inscritos a su favor.

También podrán anotarse en este caso los bienes no inscritos, siempre que el juez lo ordene y se haya previamente su inscripción a favor de la persona gravada por dicha anotación.

Cuando llega el mandamiento al registro, debe siempre constar el domicilio del demandante, a efectos de notificación, así como el del demandado. También debemos observar que coincidan todos los datos sobre la finca y que esté a su nombre (del demandado).

También ha de constar la fecha de la providencia, en su defecto, no se despacha.

Si la finca es ganancial se ha de notificar también a la esposa; si estuviera a nombre de él sólo se le notifica o se dice que no constituye domicilio habitual.

7) Mandato de anotación de demanda:

No podrá hacerse la notación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante, al prudente arbitrio del juzgador.

En el caso del art. 42.5 deberá hacerse también la anotación preventiva en virtud de providencia judicial, que podrá dictarse de oficio cuando no hubiese interesados que la reclamen, siempre que el juzgador, a su prudente arbitrio, lo estime conveniente para asegurar el efecto de la sentencia que puede recaer en el juicio.

Así, al registro nos llega una providencia del juzgado donde se ordena la anotación preventiva, y junto a esta se adjunta la demanda completa.

La anotación preventiva en el libro de inscripciones se señalara por una letra, no por un número de orden.

8) Mandamiento de embargo:

Se hará anotación preventiva de todo embargo de inmuebles o derechos reales que se decreten en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio, debiendo observarse las siguientes reglas:

- si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado embargo, se denegara o suspenderá la anotación, según los casos.

- si la propiedad de los bienes embargados no constase inscrita, se suspenderá la anotación de embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del mismo.

- los interesados en los embargos podrán pedir al considerado como dueño, o a su representante en el procedimiento, para que subsane la falta verificando la inscripción omitida, y en caso de negarse, podrán solicitar que el juez lo acuerde así cuando tuviere o pudiere presentar los títulos necesarios al efecto.

Cuando se trata de embargos por causas criminales, o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado, en caso de defecto subsanable, para que se tome la referida anotación.

La anotación de embargo también se señalará por ley.

9) CANCELACIÓN DE EMBARGO:

Para la cancelación de la anotación preventiva de embargo, será competente el juez o tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien le haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Durante las practicas he podido ver cancelaciones de anotaciones preventivas de embargo autorizadas por el juzgado y por la Tesorería General de la Seguridad Social de la Unidad de Recaudación Ejecutiva.

Las circunstancias que deben costar en el mandamiento tanto del juez como del expedido a instancias del recaudador de la Tesorería son:

- clase y fecha del documento, en cuya virtud se haga la cancelación; y nombre del juez o recaudador que la hubiera expedido.

- nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.

- la expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate .

- la fecha de presentación del registro del título en que se haya mandado la cancelación.

16) ERRORES Y SU RECTIFICACIÓN.

El error material se produce cuando sin intención conocida se inscriben unas palabras por otras, se omite alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen nombres propios o cantidades al copiarlos del titulo, sin que por ello se cambie el sentido general de la inscripción ni ninguno de sus conceptos.

El registrador puede bajo su responsabilidad rectificar los errores materiales cometidos:

- en las inscripciones, anotaciones o cancelaciones, cuando los titulares que las causaron se conserven en el registro.

- en los asientos de presentación, notas marginales e indicaciones de referencia, aunque el título no esté en el registro.

Sin embargo, el registrador no podrá rectificarse sin consentimiento del interesado o sin una providencia judicial, los errores materiales cometidos:

- en las inscripciones, anotaciones o anotaciones causadas por títulos que no estén en el registro.

- en los asientos de presentación y notas marginales, cuando los errores no puedan comprobarse basándose en las inscripciones respectivas, y no estén tampoco los títulos en el registro.

Los errores de concepto se cometen cuando al extender la inscripción se altere el verdadero sentido del contenido del título que la motiva.

Estos errores no podrán rectificarse si no es con el consentimiento de los interesados y del registrador, o con providencia judicial, salvo en el caso en que fueran cometidos en el asiento de presentación o notas marginales cuando de la inscripción principal se deduzcan los cometidos en aquellos, en cuyo caso si puede rectificar el registrador bajo su responsabilidad.

En cualquier caso a la hora de rectificar, hemos de tener en cuenta si el registrador ha firmado o no ha firmado:

a) si ha firmado, para rectificar el error será necesario un asiento de rectificación. De todas formas, no en todos los casos esto va a ser posible, pues algunos errores de concepto no se pueden rectificar.

Si el error es material, se puede rectificar por asiento de rectificación, trayendo el titulo, o si hay alguna inscripción o del diario se desprende de la certeza de que, por ejemplo, los apellidos o el DNI sean esos.

b) si no ha firmado, el error se puede rectificar por confrontados o “digos”: se pone entre paréntesis el error, y a continuación el digo con el contenido correcto.

17) NOTAS SIMPLES INFORMATIVAS

La nota simple es un modo de manifestar el contenido de los libros del registro; en ella se especificará la titularidad, cargas de las fincas o derechos u otros extremos de los que se haya solicitado.

Es un instrumento para dar publicidad al contenido del registro. Quien presenta la nota simple debe acreditar interés legítimo (aunque en la práctica no es así) y debe indicar claramente las fincas o derechos cuyo estado pretende averiguar.

La nota simple es meramente informativa y sin garantía. Sólo se sella, pues no es firmada por el registrador.

En la nota simple que se entregará al solicitante, debe constar la titularidad de la finca o derechos, la descripción de ésta y las cargas que existan.

Entre la relación de cargas puede constar las afecciones al impuesto de transmisiones patrimoniales (caducan a los dos años de la inscripción), afección por reparcelación urbanística ( no caduca).A continuación se enumerarán algunas de las diferentes cargas:

- diferentes afecciones.

- hipoteca: se ha de hacer constar circunstancias como el plazo, a favor de quien se ha constituido, principal del préstamo, intereses y gastos, notarios autorizante...

- embargo: se hace constar a favor de quien se ha constituido, cantidad reclamada, fecha de anotación y la letra del embargo. Caduca a los cuatro años si no se ejecutan antes, a no ser que se prorroguen ( no caducan ).

- hacer constar si es una vivienda de protección oficial.

- condición resolutoria.

- limitación del artículo 207 LH.

- servidumbres.

- usufructos.

- certificaciones.

- indicar si hay asientos pendientes de despacho.

Las notas también pueden ser negativas, cuando consultados los índices no se encuentra al titular en cuestión.

·         Notas simples solicitadas por notarios.

Las notas de este tipo tienen algunas especialidades respecto a las solicitadas por particulares:

- mayor responsabilidad del registrador.

- si la pide para un día específico, tiene que estar hecha.

- son más caras.

- su validez es de nueve días naturales.

Son recibidas en el registro por fax, y las comunicará el propio registro también por fax.

18) CERTIFICACIONES.

Las certificaciones expedidas por el registrador, único funcionario con facultad de certificar el contenido de los libros del registro y de los documentos de su archivo, dan fe de aquel contenido, y se expedirán de:

- los asientos de toda clase que existan en el registro relativos a bienes o personas señaladas por los interesados.

- asientos determinados que los interesados determinen.

- no existir asientos relativos a los bienes o derechos que se certifica.

Para expedir una certificación se requiere solicitud de quien tenga interés legítimo en su expedición, o mandamiento judicial que la ordene, en los que se expresará:

- especie de certificación que se ha de expedir literal o en relación. Caso de no expresarse la forma en que deba expedirse, se hará en relación.

- datos de identificación de la finca o derecho.

- periodo que deba contraerse, aunque si no se expresa, se entenderá que la certificación abarca desde la primitiva instalación del registro hasta la fecha de su expedición.

1) Clases:

Hay muchas clases de certificaciones. Podemos atender a dos clasificaciones principalmente:

1) por la forma:

- literales: comprenden literalmente los asientos a que se refieren.

- en relación: expresarán todas las circunstancias contenidas en los asientos necesarias para su validez, las cargas que pesen sobre los bienes o derechos y cualquier otro punto solicitado por el interesado ( u ordenado por el juez) o que juzgue importante el registrador.

2) por el objetivo o finalidad:

- de titularidad.

- de titularidad y cargas.

- de bienes de una persona.

- de asientos de una finca.

- certificación negativa de personas.

- certificación negativas de fincas.

- de asiento de presentación.

- para procedimientos de efectuación posesoria.

- para el procedimiento judicial sumario del artículo 234 LH.

- para expedientes de liberación de gravámenes.

- de documentos del archivo.

2) Certificaciones solicitadas por órganos judiciales en procedimientos de ejecución:

La certificación pude ser solicitada por un órgano jurisdiccional en procedimientos de ejecución, por lo que a través de un mandamiento solicitará la expedición de la certificación por el registrador sobre la finca sobre la que recaiga el procedimiento de ejecución, por ejemplo, por los del 131 LH, certificación que abarcará los números de ese artículo que el juez estime procedentes, pudiendo hacerse constar por nota marginal al lado de la inscripción de la finca el hecho de la expedición de la certificación.

Así, la certificación contendrá lo solicitado por el interesado o el juez, como puede de ser las cargas de la finca, última inscripción de dominio, tomos donde contenga el historial registral de la finca...

La certificación es un instrumento de publicidad registral, pero más solemne que la nota simple, por lo que debe estar firmada por el registrador.

3) Comunicación (1490 LEC):

Por ley del 30 de abril de 1992 de Medidas Urgentes de Reforma Procesal se obliga al registrador a comunicar a los titulares que figuren en la certificación de cargas que consten en asientos posteriores al de gravamen que se ejecute el estado de la ejecución ( la expedición de la certificación) para que puedan intervenir en el avalúo y la subasta. El hecho de la expedición de estas comunicaciones, así como la forma en que se ha hecho, se hará constar a continuación de la certificación.

La comunicación se hará por correo certificado o telégrafo al domicilio de España que conste en el registro. Si no consta se publica en el tablón de anuncios del registro si la finca radica en el mismo término.

Las circunstancias obligatorias que deben constar son:

- hecho de la expedición

- procedimiento para el que se expide

- fecha del mandamiento

- fecha de presentación

- fecha de la certificación

Un modelo de comunicación, por ejemplo, por correo certificado sería el siguiente:

Como titular de XXXX sobre finca XXXX de este registro de la propiedad, le comunico que en el día de hoy se ha expedido certificación de cargas para los autos XXXX seguidos en el juzgado de 1ª instancia nº XXXX de XXXX por XXXX contra XXXX.

XXXX, a XXXX de XXXX de 1996

El registrador Don XXXX.

4) Certificación con información continuada:

La información continuada que se suministra durante el plazo de treinta días a partir de la expedición de la certificación solicitada con carácter, se refiere a los asientos de presentación que se practiquen por tal plazo.

El solicitante no podrá pedir una nueva certificación sobre la finca de que ya la ha solicitado hasta transcurridos veinte días de aquellos treinta.

La solicitud, por duplicado, no podrá comprender más de una finca o derecho, ni una finca no inmatriculada, y en ella se expresará:

- el carácter de la certificación continuada.

- el domicilio para notificaciones.

- el medio por el que se desean recibir tales notificaciones.

Se expedirán dos ejemplares de certificación de titularidad registral y cargas, uno (con el carácter de copia) se entregará al interesado, y el otro (con el carácter de original) se conservará en el registro y en él se hará constar:

- la entrega de la copia al interesado.

- la notificación al interesado de la práctica de cualquier asiento que ingrese en el registro relativo a la finca de que se certificó. Tal notificación se hará al interesado por el medio por él solicitado.

19) CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES CADUCADOS.

Al realizar una inscripción de una finca, sobre ésta suelen recaer diferentes cargas o gravámenes, que tras el transcurso de un determinado periodo de tiempo se cancelarán por caducidad. Las más significativas son las siguientes:

- afección al impuesto de sucesiones y donaciones en , por ejemplo, adjudicaciones de herencia; a los cinco años se cancelarán por caducidad.

- afección al ITPAJD: por ejemplo en una compra por cinco años.

- embargos que no se ejecuten tras cuatro años (salvo que exista prorroga).

- afección de caución en edificios o pisos: se cancelan por la calificación definitiva.

- reparcelación de pisos y solares: no caducan (hasta que se paga al ayuntamiento con lo que el recibo y una instancia se pide al registro que se cancele).

Todas esta afecciones y cargas se cancelan por nota marginal.

20) LA CALIFICACIÓN POR EL REGISTRADOR.

Una vez presentado el título en el registro, el registrador debe calificarlo para determinar si procede o no a la inscripción.

La calificación consiste en el examen por el registrador de la validez externa e interna del título presentado. La calificación del registrador es una actuación obligatoria, personalísima y por tanto imable: los registradores califican bajo su responsabilidad.

Se dirige y limita al solo efecto de efectuar la inscripción solicitada, suspenderla o denegarla. Produce efectos erga omnes.

El ámbito de la calificación abarca la propia competencia del registrador por razón de materia y de lugar, la identidad real y personal, la forma del título, capacidad de sus otorgantes en la escritura, a la validez del contenido. Es un ámbito, sin duda, extensísimo.

En cuanto a los medios para calificar, el registrador puede solicitar la presentación de otros documentos complementarios por parte del presentante o del interesado que sean necesarios para calificar. También puede examinar los asientos de distintas hojas a la correspondiente a la finca objeto del documento presentado, e incluso en determinados casos, puede examinar documentos posteriormente presentados pendientes de despacho.

El plazo para calificar es de quince días o treinta con justa causa. La practicada después de transcurridos, pero dentro de los sesenta días de vigencia del asiento es válida, sin perjuicio de responsabilidad disciplinaria.

Si tras la calificación no se observa ningún error, se procede a despachar el documento.

·         Recursos:

Contra la calificación de registrador, caben dos recursos:

- recurso gubernativo: contra la decisión del registrador de denegar la inscripción o suspenderla; los interesados podrán reclamar gubernativamente contra esa calificación. Es el denominado recurso gubernativo.

Están legitimados para interponerlo:

a) la persona individual o jurídica a cuyo favor se hubiere de practicar la inscripción, o quien tenga interés conocido, o quien acredite la representación.

b) el fiscal de la respectiva audiencia en el caso de documentos expedidos por autoridades judiciales.

c) el notario autorizante del título.

El plazo es de cuatro mese desde la fecha de la nota de calificación, y se interpone ante el presidente de la audiencia territorial a la que pertenece el registro.

El presidente de la audiencia resolverá en treinta días por auto desde que hayan sido unidos al expediente los documentos en que hubiere de fundar su decisión.

- impugnación judicial: el artículo 66 LH concede a los particulares el recurso gubernativo sin perjuicio de acudir, si quieren, a los tribunales de justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos. Sólo puede promoverlo los interesados, y el registrador no es parte.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

 

ATENTAMENTE

 

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

 

Oficina: (0155) 3182-2696

Celular:55-3462-7069              

 

E-MAIL: m a y c i a . j o r g e m  a r r o b a g m a i l . c o m (minúsculas y todo junto)