CONSULTANTE lipinais_NR,

Presente:         

 

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

 

Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema del REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL CUAL SE TRATA EL TEMA DE “CANCELACIÓN DE HIPOTECAS”, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:

 

Registro de la propiedad.

  El asiento de presentación.

  La inmatriculación.

  El exceso de cabida.

  La segregación.

  Agrupación y división horizontal y material.

  Declaración de obra nueva.

  Compraventas.

  Actos inscribibles realizados por los cónyuges.

  Adquisiciones hereditarias.

  Liquidación de la sociedad de gananciales.

  Leasing.

  Hipotecas: modificación y cancelación.

  Suspensión de pagos y quiebras.

  Anotaciones preventivas.

  Cancelación de embargo.

  Errores y su rectificación.

  Notas simples informativas.

  Certificaciones.

  Cancelación de cargas y gravámenes.

  La calificación por el Registrador.

 

1) EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

El asiento de presentación supone el primer paso de lo que denominamos el “procedimiento registral”, pues desde que se solicita la inscripción de un título hasta que el registrador resuelve sobre su pretensión se suceden una serie de actos, siendo dicho asiento el primero de ellos.

El asiento de presentación es aquel asiento que se realiza en el Libro Diario, y que tiene por objeto hacer constar la entrada de un título en el Registro para su posterior inscripción, si procede. Así pues, al ingresar cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, cancelación o nota marginal, y una vez tomada razón del mismo en el libro-registro de entrada, el registrador practicará inmediatamente el asiento de presentación en el Libro Diario.

a) Títulos presentables:

Se pueden presentar todos aquellos títulos que sean susceptibles de producir algún tipo de asiento en el Registro. Así, según el art. 2 L.H., se pueden presentar, para su posterior inscripción, los siguientes títulos:

- títulos traslativos declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

- títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera derechos reales.

- actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

- resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento, y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

- los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando sin concurrir alguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que inscriban.

- los títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas.

Por la parte contraria, no será posible la extensión del asiento de presentación, según el articulo 420 R.H., los siguientes:

- los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral: herencias con un solo heredero, extinciones de usufructos, libros de comunidades de propietarios...

- los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

- los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad, no puedan provocar operación registral alguna.

Durante las dos semanas que he estado estudiando el asiento de presentación, he observado documentos de muchas naturalezas:

  Notarial: la inmensa mayoría eran documentos de naturaleza notarial que contenían títulos muy variados: compraventas, herencias, hipotecas..., al realizar la presentación debe constar como autorizante el notario que realiza la escritura, nº de protocolo...

  Judicial: los documentos judiciales más frecuentes que se presentaban eran los relativos a las anotaciones de embargos. Aquí el autorizante es el juzgado correspondiente y el interesado, el banco en particular.

  Administrativos: los más frecuentes eran los relativos a las anotaciones de embargos, siendo tanto el autorizante como el interesado la Tesorería General Tributaria, debiendo constar el nº de la carta de pago.

  Privados: solo se pueden presentar tres clases de documentos privados, las herencias con un único heredero, las extinciones de usufructos y los libros de las comunidades de propietarios.

b) Métodos de presentación regístrales:

Actualmente para realizar la labor de presentación, el Registro cuenta con un sistema informático. Pero hasta hace poco, se hacían servir unos modelos específicos según el objeto del título y que a continuación adjunto.

Ahora, con el sistema informático, cuando llega al Registro un título, lo primero que hay que hacer es sacarle un etiqueta o número de entrada que contendrá el número del asiento de presentación, junto con su fecha y hora, datos importantísimos por el principio de prioridad que rige en el Registro de la Propiedad.

Una vez sacada la etiqueta, procedemos a su presentación por medio del ordenador, en el que entraremos a partir del nº de entrada, y una vez dentro deberemos señalar lo siguiente: presentante del título y sus circunstancias (domicilio, teléfono...); naturaleza del documento, fecha, número (del protocolo, carta de pago...), autorizante, objeto del título, breve resumen de éste, fecha y hora de presentación del documento, el interesado y sus circunstancias..., es decir, todas las circunstancias que deberán constar en el Libro Diario y que especifica el art. 249 L.H. y que más tarde desarrollaré.

A continuación de la anterior operación, debemos ir al libro de inscripciones correspondientes y anotar el denominado “pende” o asiento de presentación pendiente, que consiste en ir al folio del tomo correspondiente y poner el número de asiento de presentación solamente en la vertical correspondiente al número del orden de las inscripciones y que nos indica que se ha presentado un título, aún no calificado, y que si reúne las circunstancias y requisitos será inscrito.

A la hora de llevar el título a presentación, es importante que consten todos los documentos complementarios al título en sentido estricto, puesto que aunque se puede admitir su presentación, posteriormente al calificar denegara su inscripción, por lo que generalmente el encargado de presentar señalara al presentante del título, tras observar los documentos a primera vista, que no presente el documento, pues carece de requisitos imprescindibles, por lo que posteriormente el Registrador negaría su inscripción.

El título debe reunir las circunstancias del art. 249 L.H.

Junto al título debemos observar la concurrencia de documentos complementarios, como el que confirma el pago del impuesto, bien el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos, documentados, o bien el de Sucesiones y Donaciones.

Que la finca sobre la que recae el título pertenezca a la zona que le corresponde al Registro de la Propiedad en que se presenta.

c) Circunstancias del asiento de presentación:

Según el art. 249 L.H., los asientos de presentación se extenderán por el orden con que se presenten los títulos sin dejar claros ni huecos entre ellos. Además, se numeraran correlativamente y expresaran necesariamente las circunstancias siguientes:

·         el nombre y apellidos del que presente el título;

·         la hora de su presentación;

·         la especie del título presentado, fecha y autoridad o Notario que lo suscriba;

·         el derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se pretenda inscribir;

·         la naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación, nombre y número, si lo tuviere;

·         el nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción o asiento de que se trate;

·         la firma del Registrador, en todo caso, y la de la persona que presente el título, si lo solicitare, o si se lo exigiese el Registrador.

El Registro estará abierto para presentar documentos todos los días hábiles desde las 9 hasta las 14 horas, aunque el Registrador podrá ampliar este horario en una hora, o adelantar en una hora la apertura y cierre, si lo estima conveniente.

El asiento de presentación tiene un plazo de vigencia de sesenta días, dentro de los cuales debe devolverse al Registro el título, si se hubiese retirado dicho título por tener algún defecto subsanable, o para pagar el correspondiente impuesto. Transcurridos esos sesenta días, el asiento de presentación caducará, lo cual se hará constar en el Libro Diario y en el pende del libro de inscripciones.

Sin embargo, el plazo de vigencia se extenderá hasta los ciento ochenta días si el impuesto no se hubiera podido pagar dentro de esos primeros sesenta días por causa legítima debidamente justificada.

La presentación debe hacerse personalmente, pero el art. 418 R.H., deja al arbitrio de los Registradores el despachar, devolver o conservar en su archivo a disposición de quien tenga derecho a ellos, los títulos que reciban por correo, excepto los remitidos por autoridades judiciales o administrativas, de los que sí están obligados a extender asiento de presentación.

d) Presentación de títulos por fax:

La presentación de títulos por fax es una novedad de fecha muy reciente, realizada por el Real Decreto 2537/1994 de 29 de Diciembre, por el que se modifican determinados artículos de los Reglamentos Notarial e Hipotecario, que adjunto a continuación.

Esta modalidad de presentación pueden realizarla los Notarios (principalmente) y los órganos judiciales y administrativos. Se precisan unos determinados requisitos:

·         que la escritura sea susceptible de ser inscrita;

·         que el fax se mande el mismo día del otorgamiento de la escritura;

·         por telefax;

·         comunicación suscrita y sellada que contenga: fecha, número de protocolo, identidad de los otorgantes y concepto en el que intervienen, derecho a que se refiere el título, identificación del inmueble y datos regístrales;

·         a voluntad del Notario o a solicitud del interesado;

En cuanto a la caducidad del asiento, se dispone de un plazo de 10 días desde que se presentó, para consolidar dicho asiento de presentación, para lo cual debe presentarse en el Registro la escritura o documento (original o copia), tras lo cual dicho asiento se consolidará. Si no se presentara en esos 10 días hábiles, el asiento caducaría.

En cuanto a la hora de presentación:

·         si se presenta en horas de oficina, la hora será la de la recepción;

·         si se reciben fuera de las horas de oficina, será el día hábil siguiente inmediatamente después de la apertura del diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa misma hora;

Cuando el presentante es el Notario, seguiremos el siguiente procedimiento:

  Cuando se reciba comunicación de finca perteneciente a este Registro:

- se extiende asiento de presentación en el diario;

- se remite al Notario, en el mismo día de la recepción o en el siguiente día hábil, confirmación de los datos del asiento;

  Si la finca pertenece a otro Registro:

- se le comunica inmediatamente al Notario autorizante por medio de telefax que la finca no pertenece a esta demarcación;

  Cuando se recibe copia auténtica de la escritura dentro del plazo:

- poner nota de consolidación del asiento al margen del asiento de presentación;

- nota en el título de consolidación del asiento de presentación por fax;

- a la escritura también se le pondrá una etiqueta igual a la que se puso al fax al presentarlo;

Una vez consolidado el asiento, tendrá un plazo de vigencia de sesenta días.

  Cuando se recibe copia auténtica de la escritura fuera de plazo:

- nota de caducidad al margen del asiento de presentación;

- nota de caducidad del asiento en el título;

- nota de caducidad en el pende en el libro de inscripciones;

- será preciso presentar de nuevo el título, y se hará un nuevo asiento de presentación;

  Comunicaciones defectuosas: se notificaran a los Notarios inmediatamente por telefax, aquellas comunicaciones que por tener defectos, no pueden producir asiento.

Cuando las comunicaciones por fax las realizan los órganos judiciales y administrativos, se les aplica lo mismo que a los Notarios, pero con dos diferencias:

  tendrán que enviar por fax las resoluciones judiciales o;

  los podrán enviar el día de la firma o en el siguiente día hábil.

e) Presentación en este Registro de documentos pertenecientes a otro Registro:

En estos casos debe seguirse el siguiente procedimiento :

  darles entrada y número de asiento;

  presentarlos en el Libro Diario, dando lugar a un asiento de remisión con numeración distinta a la del diario. Así pues, este asiento tendrá dos números: uno, el correspondiente al Libro Diario y el otro, el que corresponda dentro de los asientos remitidos por fax y que será el número correlativo siguiente;

  se remite, al Registro competente, por fax el asiento que hemos denominado asiento de remisión, que contendrá todos los datos necesarios para que en dicho Registro puedan practicar el oportuno asiento de presentación, entre los que deben figurar aquéllos que acrediten que la finca pertenece al mencionado Registro. El modelo sería este:

En cumplimiento del articulo 418 b1 del R.H. se remite fotocopia del asiento de presentación número XXXX del diario XX y número de asiento de remisión XXXX, practicado con fecha de hoy, relativo a la escritura que en dicho asiento se recoge y que es del siguiente tenor literal: XXXXXXXX

Fotocopia del asiento, fecha y firma.

  el acuse de recibo del Registro competente, remitido por fax, se consigna por nota al margen del diario y se archivara en el legajo correspondiente;

  nota al pie del documento haciendo constar las operaciones realizadas y la confirmación de la recepcionada por el Registro destinatario.

Como ya comente anteriormente, se puede presentar cualquier documento, y será el Registrador quien, posteriormente, calificará y determinará si se puede inscribir. Lo que sucede es que por comodidad, el encargado de la presentación indicará al presentante si a primera vista, falta algún documento o hay algún defecto.

f) Presentación en otro Registro de documentos pertenecientes a este:

En este caso se haría lo siguiente:

a) Darles número de entrada y asiento.

b) Presentarlos.

c) Enviar después de presentados, acuse de recibo al Registro que haya enviado el fax. El modelo es este:

Acuse de recibo de fax enviado por el Registro de la Propiedad X, correspondiente al asiento de presentación extendiendo en dicho Registro con fecha de hoy, asiento número XXX del diario XXX relativo a XXX. Castellón a XXXX. Firma.

d) El plazo para aportar el documento al Registro competente es de 10 días hábiles desde el día en que se produjo el asiento (el día de presentación no cuenta).

e) Aportado el documento dentro del plazo, se hará constar por nota al margen del diario de presentación a partir de cuya fecha correrán los plazos de calificación y despacho. El modelo es:

Aportado en el día de hoy por Don XXX el documento que produjo el asiento adjunto.

g) Títulos por correo:

Anteriormente, según el art. 418 R.H., los registradores no estaban obligados a extender asientos de presentación de los títulos que recibían por correo, excepto cuando se trataba de documentos remitidos por autoridades judiciales o administrativas.

Actualmente, y por la reforma del R.H. por Real Decreto 2537/1994 de 29 de Diciembre, según el nuevo art. 418, se han de presentar todos los títulos o documentos, cualquiera que sea el medio por el que llegue.

h) Desistimiento:

Según el art. 433 R.H., durante la vigencia del asiento de presentación, el presentante o los interesados podrán desistir, total o parcialmente, de su solicitud de inscripción.

Cuando sea total, deberá formularse documento público o privado legitimado notarialmente. Si es parcial, podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate.

i) Notas marginales:

Junto al asiento de presentación, en el Libro Diario existen unas notas marginales a su izquierda. En ellas constan las fechas de retirado y devuelto del título, la fecha de la posible caducidad por perdida de vigencia del asiento y consiguiente cancelación, el número de la finca y los datos de la inscripción: fecha, tomo, folio y número de la inscripción.

j) Retirado y devuelto:

Cuando al presentar algún documento el Registrador observe algún error al calificarlo, el presentante ha de proceder a la retirada del documento y devolverlo al Registro antes de que pasen los sesenta días desde la fecha del asiento.

En la escritura o documento el Registrador pondrá un papel en el que indicará el error a subsanar, si es subsanable.

El presentante ha de firmar en el diario en el margen derecho (observaciones) cuando retire la escritura.

h) Libro Diario:

Es aquel en el que hacemos constar el asiento de presentación. Me remito a la mayor parte de las cosas cuando hable del asiento de presentación.

En la portada se consignará: “Diario de las operaciones del Registro de la propiedad de XXX, tomo XXX. Empieza en XXX de XXX del año XXXX”. En la hoja siguiente a la de la portada se insertaran únicamente la certificación y nota prevenida en el artículo anterior. Cada folio del Diario contendrá un margen en blanco suficiente para extender en el las notas marginales correspondientes; dos líneas verticales formando columna, para consignar entre ellas el número de guarismos del asiento respectivo, y un ancho espacio, rayado horizontalmente, a fin de escribir los asientos mismos. En la parte superior de cada folio se estampará con el número del mismo el siguiente encasillado: Notas marginales. Números de asientos. Asientos de presentación.

El horario de apertura y cierre del diario es el de la presentación de títulos, por lo que me remito a contenidos anteriores.

2) LA INMATRICULACIÓN.

Es el ingreso de una finca en el Registro mediante una inscripción de dominio, que es la primera inscripción de la historia registral de esa finca (datos físicos de la finca y del propietario).

En cuanto a los caracteres que presenta, son:

a) El asiento de inscripción ha de cumplir todos los requisitos de las inscripciones propiamente dichas. No se admitirá mediante nota marginal o anotación preventiva. Estos requisitos son los establecidos en los art. 9 L.H. y 51 R.H.:

(ART. 9 LH)}

Todas estas circunstancias son desarrolladas en el art. 51 R.H., cuyo contenido debe respetarse y reproducirse fielmente:

(ART. 51 RH)}

b) Ha de ser de dominio: ha de aparecer quien es el primer propietario.

c) La inmatriculación se obtiene mediante los medios inmatriculadores.

d) El asiento de inmatriculación abre folio registral.

a) Medios inmatriculadores:

Para inmatricular una finca, tres medios o formas son los siguientes:

1) Expediente de dominio:

Es un procedimiento judicial que tiene por objeto producir un titulo de inmatriculación, previa demostración de la adquisición del dominio por el solicitante. El juez competente es el de 1ª instancia del partido donde radique la finca, y el procedimiento será a instancia de quien solicite la inscripción. Es un medio muy poco frecuente, y no he tenido oportunidad de ver ninguno.

2) Título público:

Es el principal medio de inmatriculación. Según el art. 205 L.H. serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista a los documentos presentados. Estas inscripciones no surtirán efecto respecto terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha.

En el asiento se expresarán las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otras presentadas al efecto.

Así se exigen los siguientes requisitos:

- que la finca no esté ya inmatriculada.

- que el título inmatriculable sea público o de adquisición de dominio.

- que la persona que transmitió hubiese adquirido en una fecha anterior a ese título.

- que se acredite de modo fehaciente o por acta de notoriedad, el título adquisitivo del transmitente.

- que se publiquen edictos, debiendo estar un mes en el Ayuntamiento desde la recepción. Hay tres meses para devolverlo al Registro desde el día en que se hizo el edicto, si no se hace esto, todas las inscripciones se cancelan.

3) Certificación administrativa:

Según el art. 206 L.H., el estado, la provincia, el municipio y las corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquel y las de la iglesia católica cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresara el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

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En realidad, en la actualidad, las inmatriculaciones son muy escasas, pues prácticamente todas las fincas ya están inscritas.

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b) Búsqueda de índices:

Como he dicho anteriormente, la inmatriculación es la primera inscripción de una finca, y para proceder a inmatricularla, tenemos que comprobar previamente que, efectivamente, es la primera inscripción, puesto que tras consultarlo en índices, no aparece ninguna inscripción relativa a esa finca.

Así pues, hemos de consultarlo en índices. En el Registro hay dos tipos de índices:

1) Índice de fincas: el índice de fincas se divide en tres secciones:

- Fincas rústicas: las fichas de esta sección deberán contener el nombre del paraje, partida, sitio aldea...donde se halle la finca, nombre del inmueble, cultivo o uso agrícola, medida superficial, linderos, número de la finca en el Registro, tomo y folio, referencia catastral y observaciones.

- Fincas urbanas: las fichas contendrán, ayuntamiento, núcleo urbano, aldea...donde radique la finca, número moderno, destino, número de plantas y nombre, medida superficial, linderos, número, libro y folio de la finca en el Registro, referencia catastral y observaciones.

- Fincas especiales: al menos contendrán los datos relativos al lugar de situación, clase, nombre y referencia registral.

2) Índice de personas: las fichas del índice de personas, llevaran los apellidos, nombre y D.N.I. de las personas físicas y la razón social o denominación de las personas jurídicas y su C.I.F. además contendrán la naturaleza de la finca o derechos a su favor, referencia en su caso al asiento del libro de incapacitados, ayuntamiento o sección, situación, número de finca en el Registro, libro de asiento, tomo y folio, y referencia a la transmisión o cancelación.

Así pues, si tras una consulta a los índices no observamos la inscripción de alguna finca, podemos proceder a su inmatriculación.

c) Reinscripción:

La reinscripción consiste en simplemente en volver a inscribir una finca ya inmatriculada e inscrita por primera vez, pero que, por ejemplo, por algún incendio, se destruyeran los archivos y es necesario volver a inscribirla. Para ello, bastara simplemente con volver a presentar el título.

El modelo de la reinscripción seria el mismo que el de la inscripción, pero tras el “en su virtud”, en lugar de poner “inscribo el dominio...”, se ha de poner “reinscribo el dominio...”.

d) Modelos de inmatriculación:

1) Inmatriculación (art. 205):

RÚSTICA: No se halla arrendada ni cedida en aparcería, ni ha hecho uso del derecho conocido en el art. 26.I de la LAR de 31 de diciembre de 1980. No consta gravada ni inscrita. XXXX adquirió esta finca por XXXX, hace más de XXXX años, careciendo de título escrito e inscrito, y la vende, por precio confesado y recibido de XXXX pesetas, a XXXX, a cuyo favor inscribo el dominio de esta finca, por título de compra, conforme a los artículos 205 y 207 L.H., expidiéndose edicto. Resulta......

2) Inmatriculación (expediente de dominio):

DESCRIPCIÓN. CARGAS= VALOR. Don XXXX adquirió esta finca por herencia de Don XXXX, fallecido el XXXX, careciendo de título inscrito, y seguido expediente con arreglo al art. 210 L.H., el juzgado de primera instancia de XXXX dictó el auto el XXXX declarando justificado el dominio a favor de Don XXXX (circunstancias), a cuyo nombre inscribo el pleno dominio de esta finca. Resulta....

e) Reanudación del tracto sucesivo ininterrumpido:

Puede suceder que a lo largo del tiempo se realicen determinadas operaciones de las inscribibles en el Registro, sobre una finca inscrita en este, y que sin embargo no se inscriban; por ejemplo que se realice una compra y no se inscriba. Si tras esta compra, el nuevo propietario vende a otra persona, no se podrá inscribir, pues el titular real (quien realizo la anterior compra pero no lo inscribió) no coincide con el titular registral (primer propietario y que realizo la venta a aquél), por lo que no se esta cumpliendo uno de los principios básicos del derecho registral, el principio de tracto sucesivo: cada titularidad registral, salvo la que consta en el asiento de inmatriculación, debe apoyarse sobre la anterior, vigente y suficiente para servirle de base. Cada adquirente solo puede inscribir su derecho si lo ha recubido del último titular según el Registro.

Así, si se ha interrumpido este tracto sucesivo o cadena de titularidades regístrales, es preciso para inscribir, la reanudación del tracto sucesivo, y para ello se suele recurrir a dos medios:

- que cada uno de los intermediarios regístrales inscriba, por lo que se reanudará el tracto. Pero esto no suele suceder.

- la L.H. dispone los dos siguientes medios:

a) por expediente de dominio (art. 201).

b) acta de notoriedad (art. 203): el notario acreditará que la persona que la insta es el propietario.

Los efectos que se producen por cualquiera de estos dos medios de la L.H. son la cancelación del asiento inmediatamente anterior.

3) EXCESO DE CABIDA.

A veces, en las inscripciones, se consigna una extensión de superficie menor o mayor que la real, sea de intento, sea debido a un error en la medición. Cuando se rectifica la medida que manifiesta el asiento, no se pretende ampliar la finca, sino eliminar la inexactitud.

Los casos en que es viable rectificar la superficie en más, sin recurrir a elementos inmatriculadores, y siempre que no haya duda fundada sobre la identidad de la finca, son:

a) exceso de cabida en las fincas con linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de la existencia de terceros colindantes que pudieran ser perjudicados.

b) los que tengan su base y justificación en datos catastrales.

c) los que no excedan de la quinta parte de la cabida inscrita.

En el art. 298 R.H. se prevé un procedimiento de “inmatriculación sumaria” para los casos de los números 1-4 de dicho artículo, y para los excesos de cabida superiores a un quinto de la superficie de la finca. En estos casos, es necesario la publicación de un edicto que autorizará el Registrador, y que se fijara en el ayuntamiento del lugar donde radique la finca por un mes, debiendo ser devuelto a los tres meses desde la fecha de la inscripción, pues en caso contrario se cancelaría ésta.

El exceso de cabida solo puede hacerse en documento público y cuando haya transmisión de dominio. Hasta dos años no producirá efectos contra terceros. El exceso debe hacerse constar en el título y en la nota del diario.

Así, en los excesos de más de un quinto de la cabida inscrita, hay que hacer un edicto. La escritura del exceso tiene que haber sido otorgada hace más de un año, o bien presentar el certificado catastral que ha de contener los límites precisos de la finca.

Cuando se devuelve el edicto al Registro, hemos de poner una nota al margen de la inscripción.

En cuanto al exceso de cabida no superior a un quinto de la cabida inscrita, se inscribe conforme al art. 205 L.H., con la limitación del 207 L.H. y párrafo 5º letra D del articulo 298 R.H.:

“ Con una superficie inscrita de XXXX ......” “ En su virtud....y en cuanto al exceso de cabida de XXXX metros cuadrados se inscribe conforme al artículo 207 L.H. y párrafo 5º letra D del artículo 298 de su reglamento”

4) LA SEGREGACIÓN.

La segregación es la separación de parte de una finca registral para formar otra independiente. Se abre un nuevo folio a la finca segregada (inmatriculación) y continua vigente el folio registral de la finca de la que se segrego.

Así, siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de la propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero/s por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de esta y los gravámenes vigentes de la finca matriz. Como caracteres o circunstancias específicas de la segregación, podemos señalar las siguientes:

a) toda segregación se practicará en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a las que afecten, así como las resultantes y las porciones restantes, cuando fuere posible, o por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación.

b) en caso de solares o parcelas, para segregar es necesario el permiso del ayuntamiento mediante licencia municipal.

c) si se trata de locales o pisos...lo han de permitir los estatutos, o en su defecto, el permiso de la junta de propietarios. Además han de tener acceso independiente.

d) no se puede segregar nada inferior a la unidad mínima de cultivo (si es regadío 20 áreas, si es de secano 2 hectáreas).

e) los altillos no se pueden segregar. Si se puede segregar una planta con sus altillos correspondientes, pero la superficie del altillo nunca puede ser mayor que la de la planta baja.

d) si se trata de una finca rústica, en la inscripción hay que poner si es de secano o de regadío, si es divisible o no, y si esta sujeta a las reservas y limitaciones de la ley de unidades mínimas de cultivo.

Existen varios modelos de segregaciones, una segregación por inscripción extensa y otra concisa.

5) AGRUPACIÓN, DIVISIÓN MATERIAL Y HORIZONTAL.

a) Agrupación:

En el Registro, dos o más fincas, que hasta entonces eran independientes, cada una en su folio, se unen para formar una sola, cerrándose los folios antiguos y abriéndose uno nuevo bajo número independiente. O bien, se segregan porciones de varias fincas y se agrupan a continuación, sin que sea necesaria la inmatriculación autónoma de cada porción.

Así, cuando se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con una nueva descripción, se inscribirá con número diferente haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. Si las fincas agrupadas no fueran colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan, y con la mayor precisión posible las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.

Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, se practicara una sola inscripción que comprenda la agrupación. Todas las operaciones de agrupación se practicaran en el Registro en virtud de escritura publica en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes.

El modelo de la inscripción de una agrupación es el siguiente:

Descripción. Valor. Se forma por la agrupación de las XXXX siguientes, la 1ª al folio XX del tomo XX, inscripción XXXX, y la 2ª al folio XX del tomo XX, inscripción XXXX. Cargas. Don XXXX es dueño de las citadas componentes por XXX según las citadas inscripciones y, siendo colindantes entre si las agrupa formando la descrita al principio de este asiento. En su virtud, Don XXXX inscribe a su nombre esta finca en virtud de la agrupación. Resulta de primera copia de la escritura de agrupación....

b) División material:

Supone el nacimiento de dos o más nuevas fincas sobre la base de otra cuya hoja registral se cierra. A aquellas se les asigna número independiente y se les abre el correspondiente folio. Así, en el caso de que la totalidad de la finca inscrita se divida en dos o más porciones, se inscribirá cada una de estas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresara la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división.

La división de una finca se practicara en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de dicha operación.

Hay dos modelos de división, la división material extensa y la división material concisa.

c) División horizontal:

Consiste en dividir una finca matriz, en este caso estamos hablando de edificios, en varias fincas (a lo alto).

A la hora de realizar la inscripción hay que especificar el número de metros cuadrados y el porcentaje de cuotas de cada una.

El resto es igual a la obra nueva:

- edificio en construcción o terminado.

- se ha de pedir licencia.

- certificado o acta final de obra por el arquitecto.

Existe la denominada división horizontal truncada, que es solo para naves industriales (a lo largo).

Finalmente, se puede establecer el régimen de la comunidad en una división horizontal.

6) DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.

Puede suceder que se construya un edificio sobre lo que antes era un solar, y como tal constaba en el Registro. Se produce una discordancia entre los datos de hecho que constan en el folio y la realidad. Por obra nueva se entiende, no solo la edificación, sino cualquier obra que transforme las circunstancias materiales de la finca descritas en el Registro. Esto, obviamente, debemos reflejarlo en una nueva inscripción.

Según los art. 208 L.H. y 308 R.H., la obra se hace constar en el Registro:

- describiéndola en un título destinado a cualquier modificación en la situación jurídica de la finca.

- manifestando la obra en una escritura pública sin carácter negocial.

- mediante escritura pública deiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma, o al que se acompañe de certificado del arquitecto director de la obra o del arquitecto municipal, acreditativo de que la obra esta comenzada o concluida.

Junto a los medios anteriores, debemos aportar al Registro, tras la Ley 8/1990 de 25 de Julio, los siguientes documentos:

- las declaraciones de obra/s nueva/s actual/es deben ser acompañadas por una licencia de obras mayores del ayuntamiento donde se certifique que el ayuntamiento ha acordado la autorización para, por ejemplo, la construcción de un edificio; y además, el certificado final de obra expedido por el colegio oficial de aparejadores y arquitectos técnicos donde se certifica que la obra ha sido ejecutada.

- las obras nuevas realizadas hace cinco años, se exigirá el acta de notoriedad o el certificado del catastro o el recibo de contribución.

La obra nueva puede ser, al realizar la inscripción, en construcción o terminada. También nos debemos fijar al realizar la inscripción, que las cuotas al sumarse dé, un 100%. Al mismo tiempo, debemos indicar si la finca es de protección oficial. Junto a la inscripción de obra nueva, se pone la nota marginal de división horizontal.

7) COMPRA-VENTAS.

Los títulos de compra-ventas han sido los más frecuentes a la hora de realizar inscripciones, por lo que he visto, hay muchos supuestos que ahora voy a detallar.

a) Compra de inmueble urbano.

b) Compra de inmueble rústico.

c) Compra por una sociedad mercantil.

d) Compra de un garaje.

e) Compra con condición resolutoria.

f) Compra y artículo 205 L.H.

g) Venta judicial.

a) Compra de inmueble urbano:

El modelo de inscripción correspondiente a esta compra sería el siguiente:

URBANA: Descripción. De protección oficial (si lo es). Cargas. Don XX y Doña XX. Cónyuges...y...(circunstancias), con carácter... son dueños de esta finca por (título), según la inscripción... y, por el precio confesado de... pesetas, la venden a... (circunstancias) a cuyo favor le inscribo el pleno dominio de esta finca con carácter... por título de compra-venta. Resulta de ...copia de la escritura de ... otorgada en... el día... ante el Notario... , que fue presentada a las... horas del día..., asiento... del diario...

Retirada y devuelta hoy. Pagado el impuesto por autoliquidación nº... Castellón de la Plana a... Base y honorarios según minuta archivada.

b) Compra de inmueble rústico:

La especialidad de estos inmuebles y su inscripción con respecto a la inscripción de las fincas urbanas, es que hay que señalar:

- si son o no son divisibles (una finca de secano es indivisible hasta las cuatro hectáreas, y una de regadío hasta las 40 áreas).

- si esta arrendada o en régimen de aparcería.

c) Compra por una sociedad mercantil:

Esta compra resulta un poco más compleja, debido a la intervención por parte de la mercantil de representantes, y por algunas otras especialidades:

- la inscripción de una mercantil en el Registro Mercantil es constitutiva.

- los poderes del representante tienen que estar inscritos.

- los poderes especiales no se inscriben en el Registro.

- deben transcurrir dos años desde la fecha de constitución de una S.A. para que pueda comprar (no así una S.L.).

d) Compra de un garaje:

El siguiente modelo corresponde a la compra de un garaje y su separación de la finca matriz:

URBANA: Plaza de aparcamiento número XXXX del sótano XXXX de la finca XXXX del régimen de propiedad horizontal, inscrita y descrita en la inscripción XXXX de la finca número XXXX, al folio XXXX del tomo XXXX. Es objeto de este asiento una participación indivisa de XXXX de dicha finca matriz concretada en la plaza de aparcamiento expresada. De protección oficial. Libre de carga. Libre de inquilinos. La mercantil XXXX adquirió dicha finca matriz por XXXX según su inscripción XXXX y vende la expresada participación indivisa de XXXX de esta finca , por título de compra y por precio confesado recibido de XXXX, a los consortes XXXX, a cuyo favor, con carácter XXXX, inscribo el dominio de esta participación indivisa de XXXX de esta finca. La extensa es la inscripción XXXX de la finca XXXX, al folio XXXX del tomo XXXX. Castellón de la Plana a XXXX. Base y honorarios según minuta archivada.

e) Compra con condición resolutoria:

A la hora de realizar una compra, se puede también estipular una condición resolutoria, la cual también se ha de inscribir en el Registro.

f) Compra y artículo 205 L.H.:

A continuación presento un modelo o inscripción de compra conforme al artículo 205 L.H., expidiéndose edicto. Según el artículo 205 L.H., serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que ... y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el registrador.

g) Venta judicial:

Este supuesto se produce cuando, por ejemplo, hay un embargo sobre la finca de alguien y se va a subastar es a finca. Si el propietario no realizara la venta por sí, la realizará el juzgado que conozca en su representación.

8) ACTOS INSCRIBIBLES REALIZADOS POR LOS CÓNYUGES EN DISTINTOS SUPUESTOS.

Acerca de estos actos realizados por cónyuges conjuntamente, vi principalmente compras y sus respectivas inscripciones en varios supuestos.

a) Compra por los dos cónyuges:

La inscripción se hará a nombre de ambos, “con carácter ganancial”. Los actos de disposición habrán de hacerse por ambos. Los actos de administración habrán de hacerse por ambos. Para que el embargo contra estos bienes quede anotado, es preciso que la demanda se haya dirigido contra ambos. Si el embargo es por deudas privativas de uno solo de los cónyuges deberá constar en el mandamiento que los bienes privativos del deudor son insuficientes, y deberá hacerse constar la notificación al cónyuge no demandado.

b) Compra por un solo cónyuge; haciendo constar que adquiere para la sociedad conyugal o que el dinero es ganancial:

La inscripción se hará a nombre del adquirente “para la sociedad de gananciales con su esposo Don X”. Los actos de disposición se harán por ambos consortes; y los de administración solo por el titular registral que adquirió. Para los embargos, igual que en el caso de arriba.

c) Compra por un solo cónyuge sin declaración alguna sobre el precio del carácter de la adquisición:

La inscripción se hará a su nombre “con carácter presuntivamente ganancial”. Los actos de disposición se harán por ambos consortes; los de administración, por el titular que adquirió; para los embargos, lo mismo que en los dos casos anteriores.

d) Compra por un solo cónyuge con declaración de que adquiere con carácter privativo pero sin acreditarlo:

La inscripción se hará a su nombre “con carácter presuntivamente ganancial”. Se hará constar así, en la nota al pie del título. Los actos de disposición se harán por ambos consortes; los de administración, solo por el titular que adquirió. Para el embargo, lo mismo que antes.

e) Compra por un solo cónyuge pero compareciendo el otro y declarando ambos que el precio es privativo del adquirente:

La inscripción se hará solo a su nombre, sin añadir nada más. Los actos de disposición, mientras viva el confesante, se harán solo por el titular registral. Fallecido el confesante, se harán por el titular, con consentimiento de sus herederos forzosos, salvo que se acredite el carácter privativo en la participación de la herencia. Los actos de administración se harán por el titular registral. El embargo será anotable sin necesidad de notificar ni demandar el otro cónyuge.

f) Compra por un solo cónyuge justificando el carácter privativo:

La inscripción se hace solo a su nombre, con carácter privativo. Los actos de disposición se hacen solo por el titular registral. Los actos de administración y embargo se realizan como en el caso anterior.

9) ADQUISICIONES HEREDITARIAS.

Las herencias también tienen cabida en el Registro de la propiedad cuando contengan bienes inmuebles o derechos reales sobre tales bienes, es decir, solo podremos inscribir la parte de la herencia susceptible de inscripción (art. 2 y 7 L.H.), que será la relativa a inmuebles y derechos reales que le acompañen y sean objeto de la herencia (pleno dominio sobre la finca, nuda propiedad, usufructo...).

Hemos de tener en cuenta la limitación del art. 28 L.H., según la cual las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Se han de exceptuar las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

- En relación con este artículo, si se trata de un heredero no forzoso, no surtirá efecto frente a terceros durante dos años desde la muerte (no desde la fecha de la escritura), y se ha de poner en la inscripción “con la limitación del art. 28 L.H.”, puesto que puede aparecer otro que tenga mejor derecho.

Existen tres clases de herencia y que ahora voy a determinar:

1) Herencia con testamento:

Según el art. 14 L.H., el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, puede ser entre otros, el testamento. Así, los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento podrán obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento que puede haberles sido transmitido, y justificando con cualquier otro documento fehaciente, que se hayan comprendidos en él, los bienes que tratan de inscribir (art. 16 L.H.).

Ahondando en esto, el art. 76 I.R.H. expresa que en la inscripción de los bienes adquiridos por herencia testada, se harán constar las disposiciones testamentarias pertinentes, la fecha del fallecimiento del causante tomada de la certificación respectiva, y el contenido del certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.

Así pues, se requiere en estos casos los siguientes documentos:

- Testamento.

- Escritura pública.

- Certificado de defunción.

- Certificado de última voluntad.

2) Herencias sin testamento:

Según el art. 14 L.H., el título de la sucesión hereditaria puede ser, a los efectos del registro, la declaración judicial de herederos abintestados o el acta de notoriedad a que se refiere el art. 979 LEC.

En la inscripción de bienes adquiridos por herencia intestada se consignaran los particulares de la declaración judicial de herederos.

En este caso, si no hay testamento se pueden dar dos casos:

a) Escritura pública junto a auto del juzgado, que es una declaración de herederos abintestados, y donde se relatan los hechos, fundamentos jurídicos y una declaración. En este caso no hacen falta ni certificación de defunción ni declaración de última voluntad para que se pueda inscribir.

b) Escritura pública junto a un acta de notoriedad de declaración de herederos abintestados. El acta de notoriedad debe contener además el certificado de última voluntad, donde consta que no se otorga testamento (“no otorgo testamento...”) en este caso, y certificado del registro civil de la muerte del causante.

Las declaraciones de herederos abintestados por un notario no tienen validez. Lo mismo ocurre con las fotocopias de los testamentos legitimados o notario distinto al que lo autorizó (sólo documentos originales). Tampoco tienen validez los testamentos parciales incluidos en la escritura aunque pongan que lo expuesto es fiel reproducción que ni limita, altera, modifica ... el sentido del original.

3) Herencia con un único interesado:

Es uno de los pocos casos en que se permite la entrada en el registro de un documento privado. En estos casos, no se precisa de escritura publica, sino que se exige un escrito en particular, la manifestación privada de herencia.

Según el art. 14.3 LH, cuando se tratase de heredero único, y no existe ningún interesado con derecho a la legitima, ni tampoco comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo 16 LH, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos, de los cuales era titular el causante en el registro.

Además podrá inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos del articulo 76, los bienes y derechos que estuviesen inscritos a nombre del causante cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultase ser dicho heredero.

Este tipo de herencias con un único interesado pueden ser testadas o intestadas:

a) Testadas: Se exigirá, además de la manifestación privada de herencia, lo siguiente:

- Testamento.

- Certificado de defunción

- Declaración de última voluntad.

En cuanto a las especialidades en inscripción, hay que destacar y fijarse en poner que:

- que no tenía ascendientes ni descendientes.

- los bienes y su adjudicación.

- resulta de:

  escrito suscrito por XXXX, el día XXXX...

  escritura de adjudicación de herencia otorgada... presentada en unión de copia autorizada de testamento y certificados de defunción y ultima voluntad.

b) Intestadas: junto a la manifestación privada de herencia, deberá acompañarse:

- bien el auto del juzgado de declaración de herederos abintestados.

- bien el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestados.

En cuanto a la inscripción fijarse en poner:

- después de falleció... “ sin haber dejado testamento y por auto de ( fecha ), de Don XXXX, juez del juzgado de XXXX, fue declarado único heredero abintestado...”.

- incluir que no tenia ascendentes ni descendientes.

- El cual manifiesta...

  en pago de gananciales y herencia intestada de su esposo.

  herencia intestada de sus padres.

- resulta... que en unión del testimonio del auto citado y expedido el día XXXX por el secretario de dicho juzgado Don X.

10) LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

La sociedad de gananciales es el régimen económico matrimonial por el que se hacen comunes las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de los cónyuges. Es un patrimonio separado del privativo de los cónyuges y que al separarse les corresponde la mitad de ese patrimonio ganancial a cada uno de ellos.

La sociedad de gananciales se puede disolver por:

- Causas del 1392 CC:

  Se disuelve el matrimonio (muerte o divorcio).

  Matrimonio declarado nulo.

  Separación judicial de los cónyuges.

  Los cónyuges convienen un régimen matrimonial distinto (se pactan nuevas capitulaciones matrimoniales).

- Causas del 1393 CC: por decisión judicial, o a petición de uno de los cónyuges:

  Declaración de un cónyuge incapacitado, ausente o en quiebra, o condenado por abandono de familia.

  Venir el otro cónyuge realizando por sí actos dispositivos o de gestión patrimonial, fraudulentos o dañosos.

  Llevar más de un año separado de hecho.

  Incumplimiento del deber de información sobre la marcha del régimen.

- Causa del 1373 CC: si el cónyuge no consiente a que se pague con el embargo de bienes gananciales las deudas privativas del otro cónyuge.

El régimen de la liquidación se realiza siguiendo las siguientes operaciones liquidatorias:

- Formación del inventario.

- Tasación o avalúo de bienes.

- Pago de deudas.

- Fijación del remanente y su distribución por mitades.

Para proceder a la inscripción de la liquidación de la sociedad de gananciales, pueden llegar al Registro los siguientes documentos:

a) Escritura de adjudicación más la escritura de las capitulaciones matrimoniales.

b) Escritura de adjudicación y capitulaciones matrimoniales en una misma escritura.

c) Auto del juzgado de separación o divorcio más escritura de adjudicación; o, si no se ponen de acuerdo ante el notario para otorgar la escritura de adjudicación, el juez hace la partición y la adjudicación a partir del convenio regulador.

Solo se debe inscribir y despachar lo relacionado con el cónyuge que presente la escritura: sólo los inmuebles o derechos reales sobre ellos que le hayan sido adjudicados a ese cónyuge en concreto que presente la escritura y a cuya instancia se pretende la inscripción. Si la presentan los dos cónyuges, la hará para las dos.

En la escritura de adjudicación o liquidación de gananciales se exponen los bienes y deudas gananciales, y los bienes o derechos que se le adjudican al cónyuge.

Las capitulaciones matrimoniales contienen los pactos o estipulaciones que determinen los cónyuges, y se debe poner un relacionado.

A la hora de liquidar el impuesto, si aportan una escritura de adjudicación y otra de capitulaciones, se liquida solo la adjudicación, la capitulación no hace falta.

Las capitulaciones matrimoniales deben estar inscritas en el Registro Civil, y esto lo hacemos constar con un sello al final de la escritura de capitulaciones matrimoniales.

Así pues, por cada uno de los inmuebles o derechos reales que recaigan sobre los mismos, se realizará una inscripción.

Si una finca es adjudicada a los consortes por mitades indivisas y presentan dos copias en distintos días, y por tanto en distintos asientos, se puede practicar una sola inscripción, haciéndola a favor de los mismos por mitades indivisas, y poniendo que resultan de dos primeras copias de la escritura de XXXX que han sido presentadas los días X y X, asientos XX y XX, del diario XX y XX.

Aquí también nos vamos a encontrar con dos tipos de modelos, la inscripción extensa y concisa.11) LEASING.

El leasing o arrendamiento financiero es el contrato por el que una de las partes, concedente o sociedad de leasing, se obliga a adquirir determinado bien a un proveedor o fabricante determinado, para a continuación ceder su uso o disfrute durante u