Lo que menciona el anterior forista Cerillo (saludos) sobre la adjudicación (que debe hacerse ante Notario Público) es correcto, sólo quiero hacer una acotación:

Tu mamá puede hacer su testamento aunque aún no hayan elevado a escritura pública la adjudicación.

Ella puede nombrar a uno solo de sus hijos como unico y universal heredero de sus bienes o en su defecto, a partes iguales a todos sus hijos o disponer de sus bienes como mejor le convenga.

No es necesario la adjudicación para poder hacer el testamento.

Obviamente si ella llegara a fallecer y ustedes tuvieran la intención de heredar, tendrían que concluir la adjudicación pendiente, previa la denuncia sucesoria de tu madre y el albacea podría concluir con dicha adjudicación.

No hay forma de salvarse de los impuestos, que es lo que conlleva el mayor gasto para la escrituración.

Saludos.