Estado de Referencia: Aguascalientes

BUEN DÍA A TODOS ESPERO ME PUEDAN AYUDAR CON EL SIGUIENTE CASO:

UN SEÑOR JUNTO CON SU HERMANA EN EL AÑO DE 1999 VENDEN UN INMUEBLE (CONTAMOS CON EL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPRAVENTA EN QUE APARECEN AMBOS VENDEDORES; CABE SEÑALAR QUE EN LA CERTIFICACIÓN ANTE NOTARIO SOLO APARECE COMO VENDEDOR EL SR MAS NO SU HERMANA); CON EL DINERO DE DICHA VENTA COMPRAN EN CONJUNTO UN NUEVO TERRENO, EL CUAL DIVIDEN EN 2 PARTES IGUALES Y MAS TARDE CONSTRUYEN POR CONSECUENCIA 2 VIVIENDAS (SE CUENTA CON LA LICENCIA DE CONSTRUCCION DEL AÑO 2000); SIN EMBARGO ANTE EL PARENTESCO Y LA CONFIANZA, DICHO PREDIO NUNCA SE DIVIDIO ANTE EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y PARA COLMO DE MALES SOLO QUEDO REGISTRADO A NOMBRE DE LA FEMENINA. ES EL CASO QUE HOY EN DÍA HA HABIDO DIVERSAS DIFERENCIAS ENTRE AMBOS.

ESTE SR. QUIERE QUE QUEDE REGISTRADA SU PARTE DEL INMUEBLE  LEGALMENTE ANTE EL REGISTRO PUBLICO DE LA PRIOPIEDAD, YA QUE EN MULTIPLES OCASIONES SU HERMANA LO HA AMENAZADO TANTO A EL COMO A SU FAMILIA CON VENDER DICHO INMUEBLE O TRASPASARLO A EFECTO DE DESPOJARLOS DE TODO DERECHO RESPECTO DEL MISMO.

ELLOS TIENEN 9 AÑOS VIVIENDO EN EL MENCIONADO INMUEBLE (A PESAR DE QUE EL PERMISO DE CONSTRUCCION SE EXPIDIO DESDE EL AÑO 2000), DICHA POSESION HA SIDO DE BUENA FE CUMPLIENDO LOS REQUISTOS DE LA FIGURA DE LA USUCAPIÓN; SIN EMBARGO ME ENCUENTRO CON LA PROBLEMATICA DE QUE PARA HACER USO DE LA CITADA FIGURA JURIDICA; ENTRE LAS EXCEPCIONES SE SEÑALA QUE LA MISMA PODRA CORRER CONTRA CUALQUIER PERSONA EXCEPTO: ENTRE LAS DIVERSAS SE ESTABLECE QUE ENTRE HERMANOS. ANTE TAL SITUACIÓN LA SALIDA CREO YO SERIA DEMANDAR EN NOMBRE DE LA ESPOSA DEL SR. PARA NO CAER EN LA EXCEPCION DEL PARENTESCO ENTRE HERMANOS, SIN EMBARGO VARIAS PRUEBAS CON LAS QUE CONTAMOS SE ENCUENTRAN A NOMBRE DEL SR. Y NO SE SI SERÍA PERJUDICIAL USARLAS.

QUE PUEDO HACER??

ESPERO ME PUEDAN AYUDAR CON ALGUNA IDEA Y DE ANTEMANO SE AGRADECE SU ATENCIÓN. 

Yo te voy a ayudar:

tienes qué contratar a alguien como nosotros, con cédula profesional, pues SE DEBE ESTUDIAR A FONDO LA SITUACION, pues de lo que tú escrbes se infiere que :

- la escritura pública existente está a favor de la hermana

- seguramente ella paga el predial

- y seguramente no aparece que son DOS fracciones...

- ahora bien, aqui en mi estado la prescripción no opera ente ASCENDIENTES Y DESCENDIENTES... pero los hermanos son otra cosa.. habría qué checar bien la legislación de tu estado.

- por otra parte, habría qué analizar si es conveniente preparar el juicio, pues no nos dices cómo es que acordaron los hermanos la division...  quizas fue mediante un contrato verbal, no se...  

los requisitos para usucapir casi siempre son 4,  y tú adoleces al menos de dos, que serían el registro catastral a nombre del señor, y la falta de registro en el RPPC o su equivalente...

por eso es que hay que analizar a fondo cómo defender al señor.

SALUDOS.

HOLA MUCHAS GRACIAS SI MIRA:

-EN EFECTO LA ESCRITURA PUBLICA ESTA A NOMBRE DE LA HERMANA DEL SR., PUESTO QUE DESDE EL MOMENTO EN QUE SE COMPRÓ DICHO TERRENO SE REGISTRÓ A NOMBRE SOLAMENTE DE ELLA; 

-EL PREDIAL LO PAGAN ENTRE AMBOS DE HECHO SE TIENE COPIAS DE LOS RECIBOS; SIN EMBARGO SOLO APARECE A NOMBRE DE ELLA; 

- EFECTIVAMENTE NUNCA SE HIZO LA DIVISIÓN ANTE EL REGISTRO PUBLICO, POR LO TANTO EN DICHA DEPENDENCIA SOLO APARECE COMO SI FUESE UN SOLO PREDIO; DE HECHO LA NOMENCLATURA ES UNA SOLA PARA AMBAS FINCAS; A PESAR DE QUE EN LO FISICO ESTA BIEN DELIMITADA LA DIVISIÓN.

- SOY DEL ESTADO DE JALISCO Y EL CODIGO CIVIL DEL ESTADO MUY CLARAMENTE ESTABLECE QUE NO OPERA DICHA ACCION ENTRE HERMANOS.

No vayas a promover el juicio a nombre de la esposa, ya que estarías aún más en desventaja, ya que ésta tiene una posesión derivada y no originaria.

No se trata de un juicio de Usucapion.

Cuentas con el segundo contrato de compraventa del terreno? sería tu documento fundatorio.

BUENAS NOCHES LICENCIADO RENE ANTES QUE NADA LE AGRADEZCO POR CONTESTAR; Y SI EFECTIVAMENTE CUENTO CON EL CONTRATO DE COMPRAVENTA FIRMADO POR AMBOS VENDEDORES (HERMANOS); SIN EMBARGO EN LA CERTIFICACIÓN ANTE NOTARIO SOLO SE ESTABLECE COMO VENDEDOR UNO SOLO (EL SR.)

UNA DISCULPA LIC.; SI TAMBIEN CONTAMOS CON EL ULTIMO CONTRATO DE COMPRAVENTA, EL DEL TERRENO QUE A LA POSTRE DIVIDIERON EN FISICO MAS NO ANTE EL REGISTRO PUBLICO Y QUE AHORA HABITAN.