Estado de Referencia: Veracruz

¡Hola!

Quiero pedir que me asesoren como destratarme de un contrato de compra venta  con reserva de dominio que realice con una persona ya que dicho contrato estipula que el pago del inmueble se pagara en  39 exhibiciones que serán efectuadas cada 30 del mes ,como  garantía del predio pactado la venta se realiza con reserva de dominio.

Se establece una cláusula penal  en donde   si la compradora dejase de pagar en tiempo y forma o sufriese atraso  en alguna parcialidad  esta pagara una indemnización de $ 10 000.00, no existiendo ninguna clausula por destrato.

El problema por el cual me deseo destratar es porque  al realizar el contrato de un inmueble de tres pisos  , me lo mostro la propietaria  al verlo me percate que los pisos se encontraban levantados yo pensé que tal vez no los habían colocado bien  ella me hace saber que el edificio tiene algunas  fallas pero que ya le realizaron un estudio  y que se necesita  una inversión mínima para ponerlo  a trabajar firmamos el contrato y posteriormente llevo a un ingeniero civil y me dice que  se necesita derribar el edificio porque  estructuralmente no se encuentra en condiciones para ser habitado  ya que las lozas se encuentran colgadas ,  fui a ver a la persona que me vendió  el edificio y me dice que a ella ya le habían realizado un estudio y que no es cierto , le comento al ingeniero y me dice que me facilite el estudio  para verificarlo y nos podemos percatar de que existen vicios ocultos por parte de la vendedora . ya hable con ella para destratarme y me dice que ella ya no se puede destratar por que el edificio ya es mío entonces pensé en no pagar, pero con la clausula que ponen en la escritura  del pago de  los 10 000.00 me ahorcaría , yo no puedo estar pagando el edificio  si no me sirve para nada que puedo hacer  me pueden ayudar  a buscar una solución.

Por su atención gracias.

Atentamente

C. Rosa Ma. Murrieta  Méndez

Nuestro tribunal Colegiado ha sostenido en el siguiente criterio, la procedencia de la rescision del contrato, en los siguientes términos: 

TESIS: 11.2.176 C. SEMANARIO JUDICIAL DE LA FEDERACION, OCTAVA EPOCA.213261. DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. TOMO XIII. MARZO DE 1994. PAGINA 450. INTITULADA RESCISION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR VICIOS OCULTOS DE LA COSAS. REQUISITOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION. (LEGISLACION PARA EL ESTADO DE MEXICO).

Tratándose de contratos conmutativos, clasificación dentro de la cual se encuetra el de compraventa, en términos del articulo 1667 del Código Civil, el enajenante tiene a su cargo el saneamiento por defectos ocultos de la cosa. Obligación ésta que que a su vez otorga al adquirente un derecho de garantía contra tales defectos. confiriéndole acción para exigir la rescisión del contrato , o bien la rebaja proporcional del precio... Además de que deben ser ejercitadas dentro de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa, requieren como condición fundamental de procedencia la demostracion de que los vicios ocultos existían al tiempo de la adquisición, mediante dictámen pericial, en terminos de los artículos... del Código Civil, por el contrario la accion resultará improcedente cuandolos defectos de la cosa son aprecialbes a simple vista; cuando sin ser maniestas el adquirente se perito por razón de su oficio o profesión debió conocerlas facilmente y por últmo cuando por estipulación expresa renunció al derecho de exigir la correspondiente responsabilidad.

Amparo directo 17/94. Victor Hugo Velazquez S. 2 de febrero de 1994.

En resumen: Usted tiene accion para demandar la rescision del contrato por la existencia de vicios ocultos, la cual tendrá que ejercerce dentro de los seis meses siguientes a la celebracion del contrato, exhibiendo el dictámen pericial. Los daños deberá argumentarlos como estructurales, y sin que se manifieste usted como perito. Para todo ello, deberá revisar su contrato y comprobar que no existe una cláusula que expresamente establezca la renuncia de usted a exigir la correspondiente responsabilidad del vendedor, en cuanto a responder sobre el punto particular que aqui se trata.

tendras que demostrar en juicio que el inmueble... no tiene reparaciòn... pero... si te demuestran lo contrario... ya perdiste... juicio y la pena convencional...mzas los gastos de los peritos...

CONSULTANTE rosa-murrieta1_NR,

Presente:         

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema sobre la RESCISIÓN DEL CONTRATO, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:

LA RESCISIÓN DEL CONTRATO

CONCEPTO

Atendiendo a la regulación del Código Civil, la rescisión es el remedio jurídico para la reparación de un perjuicio económico que el contrato origina a determinadas personas, consistente en hacer cesar su eficacia, por lo que es un supuesto de ineficacia sobrevenida. El contrato es válido, pero en razón de aquél perjuicio, y siempre que no haya otro remedio para repararlo, se concede a las personas perjudicadas la acción rescisoria.

Mucius Scaevola la define como “ un procedimiento que se dirige a hacer ineficaz un contrato validamente celebrado y obligatorio en condiciones normales, a causa de accidentes externos, mediante los que se ocasiona un perjuicio económico a algunos de sus contratantes o a algunos de sus acreedores.

La distinción entre nulidad y rescisión procede del antiguo Derecho consuetudinario francés. En el código desaparece la distinción, que vuelve a aparecer después doctrinalmente con un matiz distinto, por que ahora la rescisión es una nulidad fundada en la existencia de lesión o perjuicio.

En el Derecho Español de Las Partidas no se distinguía claramente de la nulidad.

La rescisión es medida excepcional y subsidiaria.

CAUSAS

Del código Civil se deduce que tres son las grandes causas de la rescisión en nuestro Derecho: La rescisión por lesión en sentido estricto, la rescisión por fraude y la rescisión por motivos legales.

- El artículo 1.290 dice:

que “los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la Ley”

·         El artículo 1.291 establece los siguientes contratos susceptibles de rescisión:

- Los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización del Juez, siempre que las personas a quienes representan hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquellos.

(Ahora con la reforma de la tutela en 1983 , ha de entenderse que los contratos rescindibles son los que está facultado el tutor para realizarlos sin autorización judicial. El tutor ha de obrar en representación del pupilo.)

- Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que estos hayan sufrido la lesión de la cuarta parte del objeto. Han de ser contratos que el representante pueda llevar a cabo sin necesidad de autorización judicial. Tanto en este caso de una tutela como en el anterior se trata de lesión económica de cierta entidad, que ha de apreciarse en el momento de la celebración del negocio, dada las fluctuaciones del valor de las cosas.

En esta misma rescisión se aplica a otros negocios jurídicos particionales, como la división de cosa común, la disolución de la sociedad conyugal, o gananciales y los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad Judicial competente.

También se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso, hechas por personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.

·         El artículo 1.293 dispone:

Que “ningún contrato se rescindirá por lesión fuera de los casos mencionados en los números 1º y 2º del artículo 1.291”

- El artículo 1.294 señala:

Que “la acción de rescisión es subsidiaria; no podrá ejercitarse sino cuando el perjudicado carezca de otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio”.

- El artículo 1.296:

Excluye de la rescisión “los contratos celebrados con autorización judicial”, precepto que hoy hay que extender, por la reforma de la tutela, a los del tutor con autorización judicial.

·         El artículo 1.297 señala:

Se dispone que se presumen celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos con virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito.

LA CONVERSIÓN DEL CONTRATO

Puede decirse que la conversión es aquél medio jurídico por virtud del cual un contrato nulo, que contiene sin embargo los requisitos sustanciales o de forma de otro contrato, puede salvarse de la nulidad, quedando transformado en este.

Se distingue entre una conversión formal y otra material. Hay conversión formal cuando el negocio es nulo bajo la forma en que se ha hecho, pero valido en cuanto tiene en sí otra querida por la Ley (art. 715). Es material, en cambio, si el nuevo en que el primitivo puede transformarse pertenecer a otro tipo.

En el artículo 715 , el tipo negocial no cambia. No habrá ciertamente testamento cerrado, pero si testamento olográfico. En cambio si un contrato de fianza fuese nulo y pudiese convertirse en otro por el que una persona

(el exfiador) prometiese a otra (el acreedor) que un tercero (deudor) realizará la prestación prometida, indemnizando daños y perjuicios en caso contrario, la conversión sería material, cambiaría el tipo negocial: En lugar de un contrato de finanza tendríamos el de promesa del hecho de un tercero, con unos efectos jurídicos distintos.

El problema se plantea en los supuestos en que la propia Ley no imponga la conversión material. La formal debe entenderse que es querida por las partes, por que el negocio no cambia.

En cada caso concreto se impone una tarea interpretativa de la voluntad de las partes. Hay que averiguar si estas habrían querido que el fín práctico perseguido se realizase a través de otro tipo contractual o negocial, o por el contrario, únicamente quisieron el contrato tal y como fue realizado.

En la búsqueda de esa voluntad hipotética ha de servir de guía la buena fe del artículo 1.258, que lleva a proclamar que cada parte puede exigir el cumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato, y si ello no es posible, aquellas otras que nacen del que pueda surgir de su conversión.

La mutación del negocio nulo por otro válido requiere que el primero tenga los requisitos que fundamentan la validez del nuevo. No puede obligarse a las partes a que, por virtud del principio de conservación del negocio y dad la nulidad del celebrado, tengan que dar vida con nuevas declaraciones de voluntad a otro válido.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL CON ESPECIALIDAD EN CONTRATOS, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 5398-0265

Celular: (044) 55-2848-7477

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