Estado de Referencia: Distrito Federal

HOLA MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE.: ESTOY VENDIENDO UN DEPTO. PERO LA PERSONA QUE ME LO ESTA COMPRANDO NO TIENE EL DINERO COMPLETO PARA PAGARMELO DE CONTADO, ME ESTA PAGANDO AHORITA LAS 3 CUARTAS PARTES DE EL VALOR TOTAL PACTADO Y LA 4TA PARTE RESTANTE ME LA IRA PAGANDO EN PAGOS MENSUALES, PERO ESTO LO QUEREMOS HACER EN UN CONTRATO ANTE NOTARIO DONDE ESTEMOS DE ACUERDO AMBAS PARTES CON SUS RESPECTIVAS CLAUSULAS EN LAS QUE SE PONDRAN FECHAS Y CANTIDADES DE LOS PAGOS RESTANTES,

DE MOMENTO NO SE HARIA LA ESCRITURA A SU NOMBRE, HASTA QUE LO HAYA LIQUIDADO SE HARIA, MI CONSULTA ES PUEDO HACER ESTE TIPO DE CONTRATO CON ALGUN NOTARIO? YO SE QUE SI SE PUEDE PORQUE CONOZCO 2 PERSONAS QUE ASI LO HAN HECHO Y ASI HAN VENDIDO SUS CASAS, AUNQUE HACE YA ALGUN TIEMPO Y SI HAN HECHO EL CONTRATO ANTE NOTARIO, PERO AHORA LOS NOTARIOS CON LOS QUE HE CONSULTADO ME DICEN QUE ESO ELLOS NO LO HACEN, QUE SOLO PUEDO TRAMITAR CON ELLOS  LAS NUEVAS ESCRITURAS, PERO NO QUEREMOS ESCRITURAR AHORITA POR 2 COSAS, PRIMERO,  LA PERSONA QUE ME ESTA COMPRANDO AHORITA NO TENDRIA EL DINERO PARA ESCRITURAR YA QUE ME PAGO TODO LO QUE TENIA DISPONIBLE Y SEGUNDO YO NO QUIERO ESCRITURAR A SU NOMBRE HASTA QUE ESTE LIQUIDADO EL VALOR TOTAL PACTADO,

CON QUE NOTARIA PODRIA HACER ESTE TIPO DE CONTRATO SE QUE LO PODRIAMOS HACER COMO CONTRATO PRIVADO ENTRE LOS 2 PERO PREFERIMOS PARA MAYOR CONFIANZA DE AMBAS PARTES HACERLO CON UN NOTARIO, LA PROPIEDAD SE ENCUENTRA EN EL DF. TENGO QUE HACERLO AQUI O PODEMOS HACERLO CON ALGUNA NOTARIA DEL EDO. DE MEXICO  YA QUE HASTA AHORITA LAS DE EL DF NO ME DAN OTRA OPCION MAS QUE LA DE HACER LA NUEVA ESCRITURA, COSA QUE DE MOMENTO NO VAMOS A HACER, SALUDOS Y DE ANTEMANO GRACIAS,   POR FAVOR DIGANME QUE PUEDO HACER, ESPERO SUS COMENTARIOS.        

Que su abogado realice un contrato privado con promesa de pago, o bien acudir a notarias del Estado de Mèxico para que indiquen sobre el contrato privado.

Los notarios tienen efectos ante terceros, es por esto que los del D.F. no quieren llevar sus escrituras entre otras circunstancias., tambien lo puede realizar algun despacho juridico de renombre, para tales efectos.

Distinguido ibrom.71

Con mi experiencia de Abogado especializado, le comento  el vender o adquirir una propiedad requiere necesariamente de una asesoría personalizada para evitar que lo le cubran la totalidad del inmueble y algún problema futuro, por eso los notarios, no quieren verse involucrado en un juicio

 Existen contratos privados que pueden proteger perfectamente  sus interés, y los puede auxiliar un abogado especialista en obligaciones civiles, y no es nada caro, y le darán seguridad a ambos, y los podrá a futuro cuando le liquiden el total elevar a escritura pública.

 Me permito trascribir algunos artículos para apoyar mi afirmación

 CODIGO CIVIL

 Artículo 1792. Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar

o extinguir obligaciones.

 Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el

nombre de contratos.

 Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley.

 Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente.

 Artículo 1797. La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

 Artículo 1824. Son objeto de los contratos:

I. La cosa que el obligado debe dar;

II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer

 Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

 Artículo 1833. Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.

 Artículo 2248. Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

 Artículo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

 Artículo 2255. El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos.

 A falta de convenio lo deberá pagar al contado.

La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

 Artículo 2316. El contrato de compra-venta no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.

 Artículo 2320. Si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación, su venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto por el artículo 2317.

 Artículo 2062. Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del servicio que se hubiere prometido.

 Artículo 2080. Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos.

 Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación

 Artículo 2105. En las obligaciones de dar que tengan plazo fijo, se observará lo dispuesto de la

fracción I del artículo anterior.

En caso de duda quedo a la espera de su contacto

 Cordialmente

Talento, pasión y trabajo

Lic José Juan Aguilera

TEL. 13 26 15 38 (Méx. D.F.)

al 044 55 20 66 82 81

tuamigoabogado arroba y a h o o. com. mx

Estimado consultante:

Usted puede perfectamente, tal y como otros vendedores lo han hecho y Usted así lo cita y reconoce, celebrar ante Notario Público el contrato respectivo de compraventa. La figura jurídica a utilizar se denomina COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO, la cual, como su nombre lo específica, cumple con todos los requisitos del compraventa pero uno de los derechos que integran a su vez el de propiedad ( uso, usufructo y disposición o dominio ) precisamente el llamado "dominio" queda reservada HASTA EN TANTO EL PRECIO QUEDE TOTALMENTE PAGADO, en la forma y términos en que se halla convenido.

Todas las legislaciones locales prevén este tipo de cláusula o convención de reserva de dominio y para nada es desconocida o extraña a un Notario Público.

La escritura se otorga, se firma y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad como cualquiera otra, pero este último, toma especial razón a fin de que surta efectos erga omnes, es decir frente a todo el mundo, que la transmisión del derecho de propiedad esta sujeta a una condición resolutoria, precisamente la del pago del precio, ante cuyo incumplimiento, el contrato de compraventa se resolverá o se extinguirá volviendo consolidando nuevamente la propiedad a favor del enajenante.

Por contra, cuando el precio queda totalmente satisfecho, Usted, el enajenante debe otorgar una "carta de liberación" de la reserva del dominio, a fin de que el comprador la presente al Registro Público de la Propiedad y este a la vez haga las anotaciones correspondientes al margen de la partida en la que obra inscrita la compraventa de mérito. 

Todos estos aspectos son perfectamente conocidos de cualquier Notario y así lo hacen constar y estructuran en sus contratos.

Le recomiendo ampliamente este esquema, pues ambas partes obtienen certeza jurídica de sus derechos y obligaciones.

De optar por la reserva de dominio, le recomiendo también negociar con su comprador, una pena convencional, que podría insertarse en el cuerpo del clausulado, para el caso de que, si el precio no fuere pagado y la compraventa se resuelva o extinga, al momento de devolverse mutuamente las contraprestaciones recibidas, casa y precio, Usted no tenga que demostrar que sufrió daños y perjuicios, sino que de antemano, los mismos fueron reconocidos por su contraparte hasta por el valor de la cláusula penal. Este aspecto también es perfectamente conocido por los Notarios Públicos.

Saludos cordiales.