Estado de Referencia: Querétaro

Buen día,

De antemano agradeciendo cualquier asesoria, les planteo mi problema o inquietud.

En el 2001 compre un terreno por la cantidad de $198,500.25, en el cual realice un contrato de compraventa, pero nunca realice mi escrituración. Ahora quiero escriturarlo, pero me comentan que tengo que pagar un ISR por adquisición.

El valor de Avaluo que me dan es de $449,265.00

y el pago que tengo que hacer de ISR segun el notario es de : $50,153.00

Mis preguntas son:

Es cierto que debo de pagar este impuesto? segun el valor catastral de mi propiedad al dia de hoy es de $449,265, que no deberia ser diferente al valor de avaluo? y si el valor catastral es similar no deberian de cobrarme el impuesto, cierto?

Hay alguna manera de excentar este impuesto?, yo ya soy una persona jubilada con mas de 60 años, tengo algun beneficio?

Muchas gracias por su ayuda.