CONSULTANTE tmdehita_NR,
Presente:
Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:
Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema de CONTRATO DE COMPRA-VENTA, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:
TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS.
Para iniciar el estudio de la teoría general de los contratos, la mayoría de los autores recurre al análisis del convenio en sentido amplio a que se refiere al artículo 1792 del Código Civil que establece “es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir derechos y obligaciones”, el artículo 1793 del propio ordenamiento hace hincapié en que los convenios que crean y transfieren derechos y obligaciones toman el nombre de contratos, por lo tanto el convenio es el género y el contrato la especie, así resulta que en sentido estricto el convenio sólo modifica y extingue derechos y obligaciones.
En cuanto a los elementos esenciales o de existencia, el artículo 1794 señala como tales:
Consentimiento.- Es la voluntad expresada de las partes para celebrarlo, sabiendo de antemano que este puede ser expreso o tácito.
Objeto.- Que debe ser analizado desde dos puntos de vista, el objeto propio del contrato o material que necesariamente debe ser cierto, determinado, determinable y estar dentro del comercio; el objeto, motivo o fin que deberá ser física y jurídicamente posible, no atentando contra las normas jurídicas, ni las buenas costumbres.
Solemnidad.- Que aunque no hay artículo expreso que la señale, la doctrina establece que es el conjunto de actos circunstanciados que deben revestir algunos contratos y que la ley eleva a elemento de existencia.
En la teoría general de los contratos existe el principio de la autonomía de la voluntad, es decir, aquellas posibilidades de que las partes puedan contratar libremente y de la mejor manera que convengan, siempre y cuando no contravengan normas jurídicas o de orden público , así como los principios generales del derecho. Existen los contratos de adhesión en los que no se da la autonomía de la voluntad como los que serían los de suministro de energía eléctrica, el de teléfono, etcétera pues quien contrata sólo se adhiere a lo ya previamente establecido (artículo 1796 del Código Civil).
En cuanto a la formalidad el Código Civil en el artículo 1832 establece el principio de que cada quien se obliga de la manera y términos que aparezcan que quiso obligarse, principio que además la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al establecer el jurisprudencia definida que los contratos deben interpretarse atendiendo a su literalidad, por lo tanto, resultan obligados haciéndose la interpretación al pie de la letra. En síntesis, la formalidad de los contratos para algunos es requisito de validez como sería el pre-contrato, contrato preparatorio o promesa de.
DE LAS OBLIGACIONES QUE GENERAN LOS CONTRATOS.
Doctrinariamente, a la celebración de los contratos, estos generan obligaciones aunque a veces no concurran todas, como son:
Obligaciones de dar:
Traslación de dominio de cosa cierta y determinada.
Enajenación temporal de uso y goce de la cosa.
Restitución de cosa ajena y entregada con anterioridad.
Obligaciones de hacer:
Son aquellas que se identifican con las obligaciones derivadas del derecho personal o de crédito, prestación de un servicio o acción de realizar.
Obligaciones de no hacer:
Se identifican por abstenciones, por lo general el juez por sentencia determina que cierta persona se abstenga de realizar ciertas conductas.
Generalmente los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y son válidos, excepto aquellos que la ley requiera cierta formalidad que deban reunir, además, no puede dejarse al arbitrio de las partes el cumplimiento de las obligaciones, pues en materia de contratos es muy importante que se tenga en cuenta que para demandar el cumplimiento de las obligaciones que se generen, saberlas identificar pues cuando se trata de obligaciones de hacer o de dar y no se ha señalado el término para el cumplimiento debemos recurrir a las disposiciones del artículo 2080 del Código Civil, que interpretándolo debemos de interpelar a quien incumpla, es decir, requerirlo.
CLÁUSULAS DE LOS CONTRATOS.
Como se estudiará, los contratos para su conformación deben contener ciertas cláusulas, aunque no siempre concurran todas como son:
Cláusulas esenciales.- Son aquellas que identifican a las partes y dan nombre al contrato.
Cláusulas naturales.- Son aquellas que derivan de la propia naturaleza del contrato, considerándose que son de orden público, es decir, irrenunciables inclusive sino se establecen se dan por puestas, y todo lo que las partes acuerden en contravención a ellas se tendrá por no puesto.
Cláusulas accidentales.- Son aquellas que sólo a voluntad de las partes podrán establecerse como son: la forma de pago, lugar de la entrega del bien, etc.
INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS.
Aunque fue tema del curso de obligaciones los contratos celebrados en ocasiones no son claros ni precisos, por lo tanto deben interpretarse, esto significa, desentrañar la voluntad de las partes y por lo tanto la teoría aceptable es la Teoría de la Voluntad Real o Externa que retoma la Suprema Corte de Justicia de la Nación al establecer que cada se obliga en los términos que aparecen atendiendo a su literalidad, pudiéndose recurrir a las costumbres del lugar o a los principios generales del derecho (artículos 1803, 1812, 1832 del Código Civil).
PRINCIPIOS DE LA TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN.
Corresponde a ella establecer dos principios que son:
Rebus sic stantibus.- Significa “lo no previsto por las partes en el contrato no puede demandarse su cumplimiento”.
Res inter alios acta.- Significa “los efectos del contrato solo afectarán a las partes”, es decir, a quienes lo celebran.
CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS CONTRATOS.
Doctrinariamente encontramos que algunos autores clasifican a los contratos en cuatro grandes grupos atendiendo a su fin, por lo tanto, tenemos:
Traslativos de dominio (compraventa).
De uso (arrendamiento).
De prestación de servicios (sociedad).
De garantía (prenda, fianza e hipoteca).
Sin embargo, en atención al maestro Rojina Villegas, los contratos previstos en el Código Civil pueden ser:
Nominativos.- Están previstos en el Código Civil.
Innominados.- No los prevé la ley y carecen de nombre.
Típicos.- Tienen una propia regulación en el Código Civil.
Atípicos.- Carecen de dicha regulación.
Unilaterales.- Se caracterizan porque a su celebración las obligaciones o derechos corren a favor solo de una de las partes.
Bilaterales.- Esos derechos y obligaciones son correlativos para las partes.
Principales.- Para su validez no dependen de otro, son autónomos y valen por si mismos.
Accesorios.- Para su validez y existencia dependen de otro.
Onerosos.- A su celebración imponen provechos y gravámenes recíprocos.
Gratuitos.- Difieren de los anteriores porque los provechos y gravámenes solo corren o afectan a una de las partes.
Conmutativos.- Se identifican porque a su celebración las partes de antemano saben los provechos y gravámenes.
Aleatorios.- Justamente esos provechos y gravámenes se desconocen.
Reales.- Para su perfeccionamiento son válidos con la entrega de la cosa.
Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.
Formales.- Para su validez deben constar por escrito.
Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.
Instantáneos.- Sus efectos y consecuencias se agotan al momento de su celebración.
De tracto sucesivo.- Sus efectos y consecuencias son de momento a momento.
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
En el Código Civil artículo 2248, no da una definición del contrato solo se concreta a establecer que hay compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa o un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero. Del análisis de las disposiciones que establece el código, dispone también que por regla general la venta es perfecta y obligatoria cuando las partes han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no se entregue ni el segundo se satisfaga, resultando los siguientes elementos a establecer:
Acuerdo de voluntades.
Objeto cierto y determinado, física y jurídicamente posible.
Precio cierto y determinado representado por dinero.
Doctrinariamente se debe observar la disposición del artículo 2250 del Código Civil si el precio de la compraventa se completa en especie el dinero deberá ser por lo menos el 50%, pero si se rebasa en especie, estaríamos frente a la permuta aunque ambos contratos son traslativos de dominio.
Estableciendo así el contrato que estamos analizando y habiendo comprendido las disposiciones del precontrato en lo que respecta a la compraventa de bienes perecederos, el precio se fijará a través de la dirección general de precios a través de la Secretaría de Economía y por lo que respecta a las subastas públicas el precio se fijará a través de la llamada “puja”.
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA.
Se entienden como tales aquellas ventas que se realizan de forma distinta a los de contado que sería la más común, por lo tanto, la ley refiere a ciertas modalidades (artículo 2310 del Código Civil) como las siguientes:
Puede pactarse que la cosa no se venda a persona determinada.
Queda prohibido el pacto de retroventa.
La venta con reserva de dominio que puede ser de dos formas: la primera entregar el bien a quien lo adquiera sin concederle el derecho de disposición; la segunda reservarse la posesión del bien y entregarlo hasta que se haya satisfecho el precio.
La venta con garantía hipotecaria.
Estipularse en cláusula accidental el derecho por el tanto, que representa preferencia ante terceros para adquirir de nueva cuenta el bien.
La promesa de compraventa como prevé el Código, a la vista, al peso, al gusto, al tacto, etcétera.
La venta en abonos con sus demás características que señala el artículo en comento tratándose de bienes muebles o inmuebles.
En la primera modalidad, podemos aplicar las disposiciones del artículo 2301 del Código Civil cuando establece que la cosa vendida no se venda a persona determinada, pero es nula la cláusula que establezca que no pueda venderse a ninguna persona.
En la segunda modalidad, podemos establecer este principio en los contratos de habitaciones en condominio que el fin es adquirir la propiedad, se prohíba el pacto de retroventa, es decir, el comprador compra de nueva cuenta a quien le vendió por ser atentatorio con el derecho real de propiedad.
Con reserva de dominio en sus dos modalidades el vendedor se reserva la propiedad aunque pueda entregar la posesión del bien, o conservarla hasta que se satisfaga el precio.
Para que no se confunda el derecho por el tanto con el derecho del tanto, debemos establecer el primero es producto de una cláusula accidental en contratos traslativos de dominio; el derecho del tanto resulta de la “copropiedad” aunque ambos derechos representan preferencias ante terceros y el derecho del tanto también se proyecta en el contrato de arrendamiento (artículo 2448-J del Código Civil), de realizarse la venta sin dar aviso a quien goce del derecho de preferencia, éste podrá pedir el pago de daños y perjuicios.
FORMALIDAD DE LA COMPRAVENTA.
La enajenación de bienes inmuebles cuyo valor no exceda de 365 veces el salario mínimo vigente comado en un año en el Distrito Federal, bastará que se otorguen en escritura privada ante dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público o autoridad judicial competente.
Los contratos traslativos de dominio de inmuebles cuando intervenga el gobierno del Distrito Federal hasta el máximo del valor del patrimonio familiar señalado en el artículo 730, en los programas de regulación de la tenencia de la tierra que realice el gobierno del Distrito Federal, sobre inmuebles de propiedad particular y que no rebasen del monto del patrimonio familiar podrán otorgarse en escritura pública debiéndose anotar dichas ventas en el llamado protocolo abierto especial que tengan los notario reduciéndose dichas ventas al arancel.
Si el valor excede de 365 veces el salario mínimo deberá hacerse en escritura pública, siempre y cuando no intervenga el gobierno de la ciudad, el notario pedirá certificado de gravámenes para su venta, debiendo tomar en consideración el artículo 2317 y 2320 del Código Civil.
VENTAS JUDICIALES.
Las prevé el artículo 2323 del Código Civil y son aquellas que se realizan a través de almoneda, subasta pública o remate, la terminología es sinónima y se regula por las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles que se aplica en forma supletoria, tiene el impedimento para intervenir en ellas los jueces, secretarios y demás funcionarios judiciales en el ejercicio de que se trate, por lo tanto estas ventas se harán en dinero y de contado; el monto de la base servirá como postura legal del remate la que fije el juez. Tratándose de inmuebles el notario pedirá certificado de gravámenes para establecer la prelación o preferencia de créditos; en los casos de menores de edad sujetos a patria potestad no podrán vender bienes salvo los que hayan obtenido con el producto de su trabajo. Los extranjeros y las personas morales estarán impedidos para adquirir en los litorales del territorio nacional en términos del artículo 27 constitucional.
OBLIGACIONES QUE GENERA LA COMPRAVENTA.
Obligaciones del vendedor:
En Código Civil en el artículo 2283 señala como principales las siguientes:
Entregar al comprador la cosa vendida (obligación de hacer), debiendo estar saneada por ser cláusula natural por la propia disposición de la ley.
Garantizar las calidades y cualidades de la cosa, siendo cláusula natural, pues imponen, el responder del saneamiento para el caso de evicción y en cuanto a la entrega se prevé lo siguiente:
A') Entrega real o física del bien (tratándose de muebles).
B') Entrega virtual o jurídica, que sin ser física opera ipso-jure, es decir, por propia disposición de la ley.
A prestar la evicción, en los contratos con reserva de dominio, el vendedor no estará obligado a entregar la cosa si el precio no se ha satisfecho, pero si llegara a entregarla solo transmite el uso y disfrute del bien pero no la disposición; en cuanto a la cosa está debe ser cierta, determinada o determinable para no caer en el error, pues en estos contratos solo da derecho la rectificación por error de cálculo o aritmético (artículos 2283-2293 del Código Civil).
Obligaciones del comprador:
Hacer el pago en los términos convenidos.
Utilizar el bien con arreglo a la ley.
Abstenerse de perturbar la propiedad (obligaciones de no hacer).
CLASIFICACIÓN GENERAL DEL CONTRATO.
En atención al maestro Rojina Villegas resulta ser:
Nominativo.
Típico.
Bilateral.
Principal.
Oneroso.
Conmutativo o aleatorio.
Formal y consensual para efectos de validez.
Real y consensual para efectos de su perfeccionamiento.
Instantáneo o de tracto sucesivo.
Es un contrato en su clasificación general traslativo de dominio.
Por lo que le aconsejo que se asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL CON ESPECIALIDAD EN CONTRATOS, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.
Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.
ATENTAMENTE
LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO
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