ARRENDAMIENTO

2.- Definición

Como un contrato por virtud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto.

Son elementos de la definición del contrato; los siguientes:

1.- La concesión del uso o goce temporal de un bien.

2.- El pago de un precio cierto, como contraprestación correspondiente a la concesión del uso o goce, y

3.- La restitución de la cosa, supuesto que sólo se transfiere temporalmente ese uso o goce.

Art. 2398: "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se 'obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto"

3.- Caracterización

Se clasifica como principal, es bilateral, concesión del uso o goce y el pago de un precio. Es oneroso porque impone provechos y gravámenes para amabas partes.

Por su naturaleza el contrato de arrendamiento es conmutativo, los provechos y gravámenes sean ciertos y determinados al celebrarse el contrato.

El arrendamiento es el contrato, tracto sucesivo, una duración determinada, para que pueda tener vigencia.

4.-Arrendmniento civil, mercantil y administrativo.

Es mercantil exclusivamente cuando recae sobre bienes muebles, No puede haber en nuestra legislación vigente, arrendamiento mercantil de bienes inmuebles. A pesar del propósito de especulación comercial, el arrendamiento de bienes inmuebles es civil.

Se estima que el arrendamiento es administrativo, en atención a la naturaleza de los bienes cuando éstos pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios.

Estado, puede tener bienes destinados a un servicio público, bienes de uso común y bienes en plena propiedad

Civil. Art. 2411: "Los arrendamientos de bienes del dominio público del Distrito Federal o de establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este título"

5.-Elementos esenciales. El objeto.

En cuanto al objeto, exceptuando las cosas consumibles por su primer uso, las prohibidas por la ley y los derechos estrictamente personales, todos los bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales, pueden ser objeto de este contrato.

En cuanto a los bienes corporales, impone el Código dos limitaciones:

1.-Para los bienes que se consumen por el primer uso, supuesto que el arrendamiento implica la restitución de la cosa misma.

Lógicamente aquéllos no pueden ser dados en arrendamiento, a no ser que se altere el destino natural del bien y se le dé otra aplicación.

2--También en el artículo 2400, se prohíbe dar en arrendamiento determinadas cosas exceptuadas expresamente por la ley.

ARTICULO 2400. SON SUSCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO TODOS LOS BIENES QUE PUEDEN USARSE SIN CONSUMIRSE; EXCEPTO AQUELLOS QUE LA LEY PROHIBE ARRENDAR Y LOS DERECHOS ESTRICTAMENTE PERSONALES.

ARTICULO 2403. NO PUEDE ARRENDAR EL COPROPIETARIO DE COSA INDIVISA SIN CONSENTIMIENTO DE LOS OTROS COPROPIETARIOS.

6.-Elementos de validez. Capacidad.

Las personas que pueden arrendar, supuesta su capacidad de ejercicio, son:

1.- Los propietarios.

 2.-Los que por un contrato tienen el uso o goce de un bien, facultados por la naturaleza del contrato para trasmitir ese uso o goce.

3.-Los que por virtud de un derecho real pueden conceder e! uso o goce de los bienes ajenos, y

 4.-Los expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores de bienes ajenos, para celebrar arrendamientos.

La primera se exige para poder arrendar, que el arrendador tenga la plena propiedad de los bienes. 2103: "No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios".

La segunda categoría, personas facultadas para celebrar arrendamientos sobre bienes ajenos, en primer lugar, a los mandatarios.

También por contrato puede una persona quedar facultada expresa o tácitamente para dar en arrendamiento. 

En la tercera categoría, están los titulares de derechos reales que puedan celebrar arrendamientos, comprendiéndose en la misma a los usufructuarios, que independientemente del contrato, pueden tener este derecho por la ley, por testamento o por prescripción.

Por último, cuarta categoría, a los administradores de bienes ajenos, la patria potestad, los tutores, los síndicos, albaceas, representantes del ausente y en general los administradores por virtud de la ley.

Para los tutores, es menester la autorización judicial y la aprobación del curador para celebrar contratos en esas condiciones.

7.-Capacidad para recibir en arrendamiento.

Esta capacidad, en general, es la requerida para contratar, pero respecto de ciertas personas se prohíbe tomar en arrendamiento, por razones de interés público, en cuyo caso el contrato es nulo de pleno derecho. Los magistrados, jueces y cualesquiera otros empleados públicos, no pueden tomar en arrendamiento los bienes que sean objeto de litigios en los que intervengan.

8.- La Forma.

La forma es otro requisito de validez del contrato de arrendamiento.

EI contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imará al arrendador".

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

1.- Trasmitir el uso o goce temporal de una cosa.

La obligación fundamental del arrendador consiste en conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario. Primera obligación del arrendador es la concesión temporal del uso o goce.

2.-Entregar la cosa arrendada.

Artículo 2412: "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: I.-A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado dé servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada.

 Artículo 2413: "La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario"

3.-Reparar la cosa arrendada.

Consiste en reparar la cosa, ejecutando todas las obras necesarias a efecto de que pueda prestar al arrendatario e! uso convenido o aquel que por su naturaleza esté llamada la cosa a prestar.

4.-Garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada.

Otra obligación que tiene el arrendador, de carácter positivo, consiste en garantizar el goce pacífico de la cosa arrendada, contra actos jurídicos de tercero.

La perturbación en e! goce pacífico de la cosa sólo existe cuando los terceros, fundándose en un derecho adquirido, perturban al arrendatario.

5.-Garantizar  una posesión útil de la cosa arrendada.

EI arrendador debe garantizar una posesión útil al arrendatario, es decir, responder de los daños y perjuicios que se le causen por los vicios o defectos ocultos de la cosa.

La renta supone necesariamente el goce de una cosa útil, de tal modo que, si la cosa es inútil o padece de vicios o defectos ocultos, no existe ya interdependencia y solidaridad en las obligaciones recíprocas.

"El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: V.-A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos  o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento"

6.-Responder  de los daños y perjuicio que se causen al arrendatario en el caso de que el arrendador sufra evicción.

Deberá indemnizar al arrendatario de los daños y perjuicios causados por haber sido privado de la cosa antes del término de expiración del contrato.

7.-No alterar la forma de la cosa arrendada, ni estorbar el uso de la misma.

Obligaciones de no hacer, que impiden al arrendador alterar la forma o substancia de la cosa arrendada e impedir o estorbar el uso que debe concederse al arrendatario respecto de la misma.

Tampoco puede intervenir de tal manera que impida o embarace el uso o goce, excepto cuando deba hacer reparaciones en la cosa.

2412 fracción 111: "El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables", en relación con el artículo 2414: "El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legitime de ella, salvo el caso designado en la fracción III del artículo 2412".