OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1.-Enumeracion

Siendo el contrato de compraventa de carácter bilateral, impone obligaciones al vendedor y al comprador las obligaciones del vendedor son las siguientes:

a).-Transferir  el dominio de la cosa.

b).-Conservar  la cosa o custodiarla entretanto se entrega.

c).-Entregar la cosa.

d),-Garantizar una posesión útil.

e).--Garantizar una posesión pacifica, es decir, responder a los actos jurídicos de terceros que afecten la posesión.

f).-Responder a la evicción

g).-Pagar por mitad los gastos de escrituras y registro.

h).- Cubrir por mitad el impuesto del Timbre.

CODIGO CIVIL VIGENTE DE COAHUILA

ARTICULO 2683. EL VENDEDOR ESTA OBLIGADO:

I. A CONSERVAR Y CUSTODIAR EL BIEN VENDIDO CON LA DILIGENCIA PROPIA DE UN BUEN PADRE DE FAMILIA, MIENTRAS NO LO ENTREGUE.

II. A ENTREGAR AL COMPRADOR EL BIEN VENDIDO.

III. A OTORGAR AL COMPRADOR LOS DOCUMENTOS LEGALMENTE NECESARIOS PARA ACREDITAR LA ADQUISICION DEL BIEN OBJETO DEL CONTRATO.

IV. A RESPONDER DEL SANEAMIENTO POR CAUSA DE EVICCION Y POR LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DEL BIEN ENAJENADO.

2.-Transmitir el dominio de la cosa.

Consistente en transmitir el dominio del bien enajenado, pues al propio tiempo implica un elemento de definición del contrato de compraventa.

3.-Venta de cosa ajena.

"La venta de cosa ajena -es nula y el vendedor es responsable  de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe". (Artículo 2270).

4.-Conservacion de la cosa vendida

Es muy importante analizar esta obligación que tiene el vendedor y que consiste en conservar y custodiar debidamente la cosa enajenada entretanto la entrega al comprador, pues el presente análisis lo aplicaremos a todos los contratos en los cuales el deudor de la cosa debe conservarla durante cierto tiempo y, por lo tanto, incurrirá en determinada responsabilidad si falta en mayor o menor grado a ese deber jurídico.

5.-Entrega de la cosa vendida

La obligación que tiene el vendedor de entregar al comprador la cosa enajenada.

"La entrega puede Ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega de! título si se trata de un derecho. Hay entrega jurídica cuando, aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por e! comprador. Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario".

"Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligación queda sin efecto y el dueño sufre la pérdida, a menos que otra cosa se haya convenido".

6.-EI problema de los riesgos

Al tratar el problema de los riesgos, que en nuestro derecho, cuando la enajenación recae sobre cosa cierta y determinada y ésta perece en manos del enajenante, es el adquirente como dueño de la misma, quien sufre la pérdida, debiendo pagar el precio o contraprestación que se hubieren pactado.

De lo expuesto se desprende que para los dos tipos de enajenaciones (sobre cosas ciertas y determinadas o sobre bienes fungibles o genéricos) es cierto el principio de que la cosa perece para su dueño, Solo que en el primer caso (cosa cierta) e! dueño es el comprador o adquirente y, en, el segundo (géneros), e! dueño es el enajenante, antes de la entrega real, jurídica o virtual.

Artículo 2017 CCF. En los casos en que la obligación de dar cosa cierta importe la traslación de la propiedad de esa cosa, y se pierde o deteriora en poder del deudor, se observarán las reglas siguientes:

I. Si la pérdida fue por culpa del deudor, éste responderá al acreedor por el valor de la cosa y por los daños y perjuicios;

II. Si la cosa se deteriorare por culpa del deudor, el acreedor puede optar por la rescisión del contrato y el pago de daños y perjuicios, o recibir la cosa en el estado que se encuentre y exigir la reducción de precio y el pago de daños y perjuicios;

III. Si la cosa se perdiere por culpa del acreedor, el deudor queda libre de la obligación;

IV. Si se deteriorare por culpa del acreedor, éste tiene obligación de recibir la cosa en el estado en que se halle;

V. Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligación queda sin efecto y el dueño sufre la pérdida, a menos que otra cosa se haya convenido.

7.-Exactitud en la entrega

Se refiere al cuanto al tiempo, lugar, modo y substancia, para la entrega de la cosa enajenada. Por ahora nuestro problema se reduce a aplicar e! principio de exactitud en el pago, a la obligación de dar que tiene el vendedor y que consiste en entregar la cosa vendida al comprador. Trataremos sucesivamente las cuestiones jurídicas que se suscitan respecto a la exactitud en el tiempo, lugar forma y substancia.

8.-Exactitud en el tiempo

Artículo 2080 CCF (vigente). Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

Artículo 2255 CCF (vigente). El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

Artículo 2286 CCF(vigente). El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago

Art. 2294.-"Si no se han fijado tiempo y lugar (para el pago del precio), e! pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa".

a).En principio el vendedor no está obligado a entregar la cosa, si el comprador no le paga el precio, salvo que para liquidar éste se hubiese concedido un plazo.

b).-Conforme al artículo 2255 no existiendo convenio para el pago del precio, la venta deberá ser al contado, es decir, una vez que se pongan de acuerdo las partes deberán entregarse en el mismo acto la cosa y el precio.

e).-En consecuencia, si el comprador no pagare el precio en la venta que se considera al contado, por no haberse señalado plazo, la obligación de entrega de la cosa no podrá hacerse exigible por el solo hecho de que el comprador interpele al vendedor y dejare transcurrir el término de treinta días, conforme al artículo 2080.

d).-A su vez, el vendedor no podrá invocar el artículo 2080 para el caso de que no se señalare término para la entrega, alegando que aun cuando se le pague el precio, él goza de treinta días después de la interpelación, pues conforme al artículo 2255, la venta se estima al contado y, por lo tanto; ambas partes deberán entregarse respectivamente cosa y precio al quedar concluido el contrato.

e).-Puede ocurrir que se señale un plazo para entregar la cosa, sin señalar término para pagar el precio. En este caso la obligación del vendedor se hace exigible el día señalado, así como la del comprador conforme al artículo 2294.

f).-Cabe también la posibilidad de que se señale plazo para el pago del precio, pero nada se diga en cuanto al día en que se entregará la cosa por el vendedor. Según los preceptos que venimos analizando y, especialmente de acuerdo con el artículo 2286, este último estará obligado a entregar la cosa antes de que se le pague el precio, pues así se desprende de la excepción expresa que consigna dicho artículo. Ahora bien, en el mismo no se resuelve en qué momento deberá el vendedor hacer la entrega, pues cabe la posibilidad de que sea inmediatamente al concluir el contrato, O treinta días después de la interpelación que le hiciere el comprador conforme al artículo' 2080. Estimamos que como para esta hipótesis no cabría considerar que la venta se rea al contado conforme al artículo 2255, para el efecto de que el vendedor entregue de inmediato la cosa, ésta será exigible treinta días después de la interpelación, por ser en este caso aplicable el artículo 2080.

9. ~Exactilud en cuanto al lugar

"La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió"

En cuanto al lugar de entrega de la cosa vendida:

a) --Cuando existe pacto expreso señalando un determinado sitio de entrega, no habrá problema, pues es evidente que el vendedor, como dispone el artículo 2291, deberá cumplir su obligación precisamente haciendo entrega en el sitio estipulado. Tratándose de la entrega de bienes inmuebles, es incuestionable que no tendría sentido convenir que la entrega deberá hacerse en un lugar distinto del de radicación de la cosa, pero podría admitirse que las partes pacten una entrega simbólica consistente simplemente en entregar las llaves de la finca

10.-Exactitud en la substancia.

El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa".

11.-Venta ad corpus y ad memsuram.     

Venta ad corpuses aquella en la cual se calcula el precio en forma alzada en función de la individualidad misma de la cosa, tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida.

Normalmente ese acostumbre poner en un contrato que el inmueble se vende “Ad corpus” y no ad memsuram ,o sea se vende lo que físicamente existe, sin tomar medidas exactas.

Venta ad memsurames aquella en la cual el precio Se determina proporcionalmente en función de una precisa unidad de medida (metro, litro, kilogramo, etc.).

Ad memsuram que significa “a medida”, es decir que se vende exactamente la superficie medida y que el precio equivale a cada medida, a cada metro.

12.-Garantía de la posesión útil.

El ·vendedor está obligado a responder de los vicios o defectos ocultos de la Cosa enajenada. Se entiende por tales aquellas circunstancias no manifiestas, anteriores a la venta, que hacen impropia la cosa para los usos a los que normalmente se le debe destinar y que, de haber sido conocidos hubieran determinado que el comprador no celebrara la venta o bien, que hubiese pagado un precio menor. Por consiguiente, es necesario que los vicios sean anteriores a la venta, que hagan impropia la cosa para un uso, y que de haberse conocido no se hubiere celebrado el contrato o se hubiere ofrecido un precio inferior.

El comprador tiene dos acciones en este caso:

1) la acción rescisoria, llamada redhibitoria, y

2) la de reducción del precio, llamada también estimatoria o quanti minoris

El enajenante no responde de los defectos manifiestos o de los que estén a la vista, ni tampoco de los ocultos, si el adquirente es un perito que por razón de su oficio o profesión debió fácilmente conocerlos. Mediante calificación pericial se determinarán los vicios de la cosa enajenada, su anterioridad o posterioridad a la enajenación y si por causa de ellos no puede destinarse la cosa a los usos para los cuales se adquirió.

El derecho subjetivo de optar entre la acción rescisoria y la estimatoria no está sujeto a retractación, es decir, una vez hecha la elección por el adquirente, no puede desistirse de la acción intentada para ejercitar la otra, a no ser que consienta en ello el enajenante. (Artículo2146). A este respecto cabe observar que las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, siempre que no haya mala fe

13.-Garantía de la posesión pacífica

La garantía de la posesión pacífica obliga al vendedor a responder de las perturbaciones que por hechos materiales o actos jurídicos suyos, anteriores a la venta, sufriera el comprador. Por consiguiente, aquél no está obligado a responder de las perturbaciones de hecho O simplemente materiales de tercero de que fuere víctima este último. Es lógico que una perturbación de hecho implicará un delito o un ataque de tercero ajeno a las obligaciones del vendedor, y el comprador tendrá sus acciones expeditas para poder repeler y contrarrestar toda agresión de hecho que se ejecute sobre el bien materia de la compraventa. En cambio, el vendedor sí tiene la obligación de garantizar una posesión pacífica al comprador, absteniéndose de perturbarlo mediante hechos materiales (perturbación de hecho) o respondiendo de sus actos jurídicos que se traduzcan o manifiesten en una perturbación o despojo de la cosa vendida, y cuyos actos jurídicos hayan tenido su origen con fecha anterior, simultánea o posterior a la venta.

14.-Gravámenes ocultos

Artículo 2138: "Si la finca que se enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello enla escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el  que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato". De acuerdo con este precepto, gravamen oculto es el no declarado. En consecuencia, si el gravamen aparece inscrito en el Registro Público de la Propiedad, pero no se declara o manifiesta en el contrato respectivo, es indiscutiblemente un gravamen oculto para los efectos claros y precisos del artículo 2138, por ser evidente la mala fe del enajenante al no declarar o denunciar la existencia del mismo, lo que jurídicamente equivale a ocultarlo, independientemente de que el adquirente tuviera la posibilidad de conocerlo, acudiendo al Registro Público de la Propiedad.

15.-Saneamiento para el caso de evicción

Hay evicción cuando 'el adquirente es privado total o parcialmente de la cosa, por virtud de un derecho de tercero reconocido en sentencia ejecutoriada y anterior a la enajenación. Por consiguiente, la evicción supone:

a) Que haya habido una enajenación y, por lo tanto, sólo se da en las obligaciones de dar traslativas de dominio.

b) Que con anterioridad a la enajenación, un tercera sea propietario de la cosa, es decir, que se enajene un bien ajeno.

c) Que ese tercero obtenga sentencia que cause ejecutoria, en la que se reconozca su derecho de reivindicar la cosa.

d) Que el adquirente sea privado de la misma en forma total o parcial, por virtud de aquel derecho reconocido en sentencia ejecutoriada y que sea anterior a la enajenación.

Artículo 2119 CFC (vigente). Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

ARTICULO 2316 CCC. TODO EL QUE ENAJENA ESTA OBLIGADO AL SANEAMIENTO POR CAUSA DE EVICCION AUNQUE NADA SE HAYA EXPRESADO EN EL CONTRATO.

ARTICULO 2317. HABRA EVICCION CUANDO EL QUE ADQUIRIO ALGUN BIEN FUERE PRIVADO DEL TODO O PARTE DE EL, POR SENTENCIA QUE CAUSE EJECUTORIA, EN RAZON DE ALGUN DERECHO ANTERIOR A LA ADQUISICION.

Artículo 2126 CFC vigente.. Si el que enajenó hubiera procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción.

I. El precio íntegro que recibió por la cosa;

II. Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente;

III. Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento;

IV. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vendedor satisfaga su importe

Artículo 2127. Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendrá las obligaciones que expresa el ARTÍCULO anterior, con las agravaciones siguientes:

I. Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;

II. Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa;

III. Pagará los daños y perjuicios.

16.-La privación de la cosa por evicción, puede presentarse también por vía reconvencional

Normalmente el comprador juega e! papel de demandado en el juicio en el cual resulta vencido en cuanto a la propiedad de la cosa adquirida, sufriendo por consiguiente, la evicción; pero puede ocurrir que siendo demandante en una acción reivindicatoria o plenaria de posesión su contrario entable contrademanda o reconvención en cuanto al dominio de la cosa disada y obtenga sentencia favorable privando al comprador demandante de la misma, en esta hipótesis se cumplen los requisitos señalados por el artículo 2119 del Código Civil para que haya evicción, pues en definitiva y por sentencia ejecutoria, e! adquirente de una cosa quedó privado de la misma, en razón de algún derecho anterior a la enajenación.

17.-Casos en los que el derecho del tercero reivindicante puede ser posterior  a la enajenación

La hipótesis más importante se presenta en el supuesto de que un tercero adquiera por prescripción la cosa enajenada, habiendo comenzado su posesión antes de la venta, para consumarse después de ella. En la doctrina se dan dos soluciones: la de equidad, para otorgar la acción de saneamiento al comprador, si la prescripción se consumó poco tiempo después de la compra y la estrictamente legal, que niega tal derecho al adquirente, por estimar que le es imable permitir que siga corriendo el término de prescripción, toda vez que estuvo en sus manos interrumpir ésta mediante la demanda reivindicatoria correspondiente. Creemos de mayor consistencia jurídica esta última solución, pues fuera del caso excepcional que impidiera al comprador interrumpir la prescripción, cuando ésta se consumare el mismo dio de la venta o al siguiente, sí es lógico esperar de todo comprador la debida diligencia para exigir la entrega de la cosa en forma inmediata, cuando no se hubiere señalado un plazo y, por lo tanto, si no fuere puesto en posesión, por estar un tercero detentando el bien, quedará a su cargo formular demanda en su contra para interrumpir la prescripción. No obstante, en la realidad habrá que distinguir los casos que no supongan negligencia del adquirente, pues no siempre estará en condiciones de poder determinar si la no entrega de la cosa se debe a un incumplimiento del Vendedor o al hecho de que un tercero la esté prescribiendo. Suele ocurrir que un simple poseedor derivado detente la cosa a nombre del vendedor, como mandatario, depositario encargado etc., y en tales condiciones el comprador no tendría por qué interrumpir prescripción alguna.

18.-Eviccion parcial y casos análogos.

"Cuando el adquirente sólo fuere privado por la evicción, de una parte de la cosa adquirida, se observarán respecto de ésta las reglas establecidas en este capítulo, a no ser que el adquirente prefiera la rescisión del contrato" Es decir, quedará a su elección ser indemnizado proporcionalmente al valor de la parte perdida por evicción, con el pago de los mayores gastos causados en el contrato, en el pleito de evicción y en el de saneamiento, así como con el valor de las mejoras útiles y necesarias que hubiese hecho en la parte que perdiere, o si lo prefiere, podrá exigir la rescisión de la venta más el pago de daños y perjuicios que hubiere sufrido.

19.-Denuncia del pleito de evicción y responsabilidad del enajenante

El que enajena no responderá de la evicción, si no se le llama a juicio al tiempo de ser emplazado el comprador.

A su vez el enajenante llamado puede pedir que se cite a juicio a los enajenantes anteriores toda vez que dentro de la cadena de enajenaciones sucesivas rada enajenante asume las obligaciones de adquirente para denunciar el pleito, respecto de su causante anterior y éste las del enajenante para responder del saneamiento, pero esto deberá entenderse de persona a persona, es decir, el último adquirente no podrá reclamar del primer enajenante, saltando u omitiendo a los vendedores sucesivos, así como tampoco podrá concretarse a denunciar el pleito a aquél sin llamar a su vendedor inmediato

20.-Pago de la mitad de los gastos de escritura y registro.

Finalmente el vendedor debe satisfacer por mitad los gastos de la escritura y del registro. En esto deben distinguirse los gastos notariales de la misma, así como los que demande la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Se trata de una disposición que es supletoria a la voluntad de las partes y, por consiguiente, renunciable. Dice al efecto el artículo 2263 'del Código Civil: "Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario"