Buenas noches.

Licenciado Ochoa, en esta ocasión nos gustaría corregirle lo siguiente.

Establecer una cláusula así no es violatorio de garantías individuales y si lo son nos gustaría que expresara de que forma, ya que la Constitución establece en los artículos 16 y 17, que nadie puede ser molestado en su persona… posesiones ni hacerse justicia por su propia mano, ni ejercer violencia para reclamar su derecho; pero ese no es el caso de dicha cláusula que proponemos, ¿o si?, pues de que forma se violenta los derechos humanos del arrendador, cuando incluso las partes están facultadas a establecer cualquier tipo de cláusula en su contrato.

El articulo 1832 del Código Civil establece:

Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Ahora bien por su parte la misma ley sustantiva, en sus numerales 2412 fracción III y 2432, dice:

Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;.

Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

De tal suerte, que si el legislador estableció en esos preceptos que el arrendador no puede estorbar (Molestar o incomodar a alguien) la cosa arrendada y más adelante aunque no se diga expresamente, permite que se haga al autorizar la reducción de rentas, por lo que se puede afirmar que estorbar el arrendamiento no es una violación a las garantías individuales; si lo prohíbe la ley, pero legalmente se pueda hacer con su debida sanción

Ahora bien, vigilar (Observar algo o a alguien atenta y cuidadosamente) que es el contenido de la cláusula que sostenemos, no es lo mismo que estorbar, por lo que si las partes acuerdan llevar una vigilancia de su inmueble no es transgresora de derechos y además se puede pactar.

Eso sin olvidar que actualmente el arrendador debe establecer la vigilancia del uso del inmueble arrendado, ya que la Constitución General de la Republica establece en su articulo 22, fracción II inciso c), que:

Artículo 22. …En el caso de extinción de dominio se establecerá un procedimiento que se regirá por las siguientes reglas:

II. Procederá en los casos de delincuencia organizada, delitos contra la salud, secuestro, robo de vehículos, trata de personas y enriquecimiento ilícito, respecto de los bienes siguientes:

c) Aquellos que estén siendo utilizados para la comisión de delitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad o hizo algo para impedirlo.

Es decir, legalmente el dueño esta obligado (Aunque no lo diga la norma) a constatar periódicamente el uso que se le da a sus inmueble arrendados, pues de no ser así, si su inquilino usa el inmueble para fines ilícitos contemplados en la norma citada, están obligados a entrar a un procedimiento de extinción de dominio si un tercero o la misma autoridad, se cercioran que al inmueble se le da ese uso.

De tal manera, que el arrendador debe estar pendiente de que su inmueble no se use para delincuencia organizada, secuestro, etc., y eso no basta con pactarlo en una cláusula (Como dice el licenciado Ochoa, pues su arrendatario nunca se va acusar por si mismo), sino que debe hacer sus visitas y notificar a la autoridad si se percata de ello; así por lo menos ya tiene un punto a su favor y no existirá la presunción de que tiene cocimiento.

Pues si bien hay una tesis aislada de los Ministros de la Primera Sala, que refiere a que el descuido o negligencia en la vigilancia del inmueble, no procede para llevar a cabo la extinción del dominio del mismo, también con dicha ejecutoria se demuestra, que el Ministerio Público toma en cuenta si el arrendador esta al pendiente o no de su inmueble, por lo que lo mejor es que lo esté.

EXTINCIÓN DE DOMINIO. PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN RELATIVA ES INSUFICIENTE QUE SE ACREDITEN DESCUIDOS POR PARTE DEL AFECTADO O QUE ÉSTE NO DEMUESTRE QUE SU CONDUCTA Y VIGILANCIA EN SUS BIENES HAN SIDO IMPECABLES. La incorporación de la extinción de dominio al sistema jurídico mexicano no está dirigida a sancionar la desidia o negligencia de los propietarios, sino a menguar las bases económicas de la delincuencia organizada en relación con los delitos que prevé el artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. En ese tema, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció, en las tesis de jurisprudencia 1a./J. 18/2015 (10a.) y 1a./J. 19/2015 (10a.), (1) que lo que debe acreditarse es si el afectado conocía y permitía la comisión de hechos ilícitos por terceros en bienes de su propiedad, y puntualizó que si bien es cierto que dicho conocimiento difícilmente puede acreditarse mediante pruebas directas, también lo es que es necesario que la parte actora del juicio de extinción de dominio debe aportar indicios que razonablemente permitan sostener que ello se realizó con conocimiento del propietario. Entonces, para que proceda la acción de extinción de dominio no basta que se acrediten descuidos por parte del afectado, o que éste no demuestre que su conducta y vigilancia en sus bienes han sido impecables e intachables, pues no son esas circunstancias las que acreditan la buena o mala fe, sino que existan indicios suficientes de que conocía o debía haber tenido conocimiento de los hechos ilícitos que se realizaban con sus bienes.

En conclusión, consideramos que la opinión del abogado es equivoca ya que no se violan garantías individuales y tampoco se transgreden los derechos del arrendatario, pues usted debe cuidar de sus bienes y mientras no hay una prohibición expresa legalmente de que usted no pueda vigilar su inmueble, no se puede decir lo contrario… Además que en la mayoría de los contratos que se celebran actualmente por empresas grandes, se establece esa cláusula y es por lo mismos, para evitar que se lleven a cabo actividades ilícitas y les inicien un juicio de extinción de dominio.

“Peregrina & Salazar, Bufete Jurídico Especializado”

w . w . w . a b o g a d o s p e r e g r i n a – s a l a z a r . c o m