Estimado:

1.- El termino para que comience a correr la prescripción se debe contar a partir de que la obligación es exigible, es decir, si en el contrato se estableció que vencida una mensualidad se puede exigir el saldo insoluto del crédito, a partir de que se incumplió el primer pago comienza el como del término de la prescripción.

2.- En cuanto a si son 5 o 10 años, en el Distrito Federal la acción hipotecaria prescribe en diez años en términos del artículo 2918. En cada Estado deberás revisar el capitulo destinado a la hipoteca y revisar si varia el término.

3.- La prescripción no extingue la obligación, extingue la acción del cumplimiento forzoso de la misma, la sentencia no declara que la obligación ha quedado extinta, declara que ya no es exigible judicialmente. Debes demandar la declaratoria que la obligación principal ya no es exigible, por lo tanto se extingue la acción hipotecaria y por ende la cancelación en el Registro Público.

Saludos.