14. ¿Qué es un administrador?

La persona física o moral que designa la Asamblea General de Condóminos en los términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio.

Su designación o nombramiento se da por el voto de la mayoría que represente el cincuenta y uno por ciento del valor del condominio, y puede ser removido cuando la misma Asamblea General de Condóminos lo estime conveniente, salvo el caso del Administrador nombrado en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, quien debe desempeñar dicho cargo durante el primer año.

El Administrador debe contar con experiencia en la administración de inmuebles y con amplia solvencia moral.

La Asamblea General de Condóminos fija a mayoría de votos, y cada vez que lo juzgue conveniente, las remuneraciones ordinarias y extraordinarias del Administrador, así como su forma de pago.

El nombramiento de Administrador puede darse a un condómino, el encargo es por un año y su reelección es posible sólo por un período consecutivo más. Posteriormente, puede ser electo en otros períodos no consecutivos.

Cuando la Asamblea General de Condóminos decida contratar servicios profesionales externos, el Comité de Vigilancia debe celebrar el contrato correspondiente conforme a la ley aplicable, el cual no debe exceder de un año, pudiendo ser renovado mientras en Asamblea no se determine lo contrario.

En cualquiera de los casos, el nombramiento del Administrador debe ser presentado para su registro en la Procuraduría Social del Distrito Federal, dentro de los tres días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emite el registro en un término de diez días hábiles, el cual tiene plena validez frente a terceros y ante las autoridades correspondientes.

Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el Administrador dentro de sus funciones y con base en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio, son obligatorias para todos los condóminos.

Sin horario fijo, tiene a su cargo la administración y mantenimiento del condominio, teniendo como responsabilidades y obligaciones:

           a)        Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procuraduría.

           b)        Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad.

            c)        Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos.

           d)        Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales.

           e)        Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio.

             f)        Realizar las obras necesarias en los términos de la Fracción I del Artículo 28° de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.

           g)        Ejecutar los acuerdos de la Asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto.

           h)        Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea General de Condóminos.

             i)        Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento Interno del Condominio.

             j)        Otorgar recibo por cualquier pago o aportación que reciba a favor del condominio.

            k)        Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta del condominio que muestre:

             l)        Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior.

          m)        Estado consolidado de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendrá a disposición de los condóminos, que lo soliciten, una relación pormenorizada de los mismos.

           n)        Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente.

           o)        Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses.

           p)        El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha documentación para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes.

           q)        Transcurrido dicho plazo se considerará que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la Asamblea, en los términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal.

             r)        Convocar a Asamblea en los términos establecidos en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio.

            s)        Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio, ajustándose a lo establecido por las leyes correspondientes y el Reglamento Interno del Condominio.

             t)        Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, el cumplimiento del Reglamento Interno del Condominio y de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad En Condominio.

           u)        Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Reglamento Interno del Condominio. Solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda.

            v)        En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley.

          w)        Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su Reglamento.

            x)        Iniciar, previa autorización de la Asamblea General, los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan de manera reiterada con sus obligaciones e incurran en violaciones a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y del Reglamento Interno del Condominio.

            y)        Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría Social del Distrito Federal para su cumplimiento.

            z)        Estudiar las necesidades particulares del edificio y con base en ellas elaborar anualmente un presupuesto de gastos mensuales y anuales que presentará para su estudio y aprobación o modificación por la Asamblea General de Condóminos. Este presupuesto deberá contener un análisis de los gastos con la designación precisa de los grupos de condóminos entre los que se distribuirán éstos.

        aa)        Es de su exclusiva incumbencia y responsabilidad el nombramiento y remoción del personal de administración y servicio que estará a sus órdenes directas.

        bb)        En caso de siniestro parcial, recibirá la indemnización correspondiente que empleará exclusivamente para volver las cosas al estado que guardaban.

         cc)        Vigilar la ejecución de los trabajos necesarios que bajo la dirección de un Arquitecto se lleven a cabo en las partes de propiedad común, de cualquier categoría que estos sean.

        dd)        Sin necesidad de comunicarlo previamente a los diversos propietarios, el Administrador ordena las pequeñas reparaciones que la conservación del inmueble requiere.

        ee)        Cuando los trabajos sean de importancia y urgencia, el Administrador debe ordenarlos, pero dando aviso a todos los condóminos al iniciarlos.

           ff)        Si los trabajos son de importancia pero no de urgencia debe consultar a la Asamblea General de Condóminos.

Cuando la Asamblea General de Condóminos designa una nueva administración, la saliente debe entregar, en un término que no exceda de siete días naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, valores, archivos, muebles, equipos y demás bienes que tuvo bajo su resguardo y responsabilidad. La entrega sólo puede posponerse por resolución judicial. Debiéndose levantar, en todos los casos, acta circunstanciada de la misma.

Desavenencias con el Administrador:

La Procuraduría Social del Distrito Federal tiene diseñado un proceso de conciliación, que se fundamenta en la buena fe de las partes y el deseo de resolver de manera conjunta la problemática del condominio. El trámite es muy fácil y sin costo alguno.

15. ¿Es obligatorio que un condómino sea administrador?

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal no establece que sea obligatorio ser administrador y por consecuencia no precisa sanción alguna para aquel condómino que rechace el cargo.

Sin embargo, los condóminos en Asamblea General de Condóminos pueden adoptar otras determinaciones sobre el particular e inclusive, establecer disposiciones relativas en el Reglamento Interno del Condominio.

16. ¿Qué son las cuotas de administración y mantenimiento?

De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, las cuotas de administración y mantenimiento son las aportaciones a cargo de los condóminos que se establecen para:

           a)        Constituir el fondo de mantenimiento y administración destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de la cuota se establece distribuyendo los gastos entre el número de unidades de propiedad exclusiva, de acuerdo a su porcentaje de indiviso, y deben cubrirse conforme a la periodicidad y procedimiento estipulados en el Reglamento Interno del Condominio.

           b)        Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de implementos y maquinarias con que debe contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de esta cuota también se establece en proporción al valor estipulado en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio para cada unidad de propiedad exclusiva. El monto general y su periodicidad se establecen en el Reglamento Interno del Condominio.

            c)        Efectuar gastos extraordinarios, cuando:

o   El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establece, distribuyendo en partes iguales el importe del gasto entre todas las unidades de propiedad exclusiva.

o   El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de algún implemento, realización de obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva.

En tanto no se utilicen, los fondos deben invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión debe ser autorizada por el Comité de Vigilancia.

La Asamblea General de Condóminos determina anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones que deben aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.

Así también, la Asamblea General de Condóminos es quien determina anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso común que deben aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.

17. ¿Es obligatorio el pago de las cuotas de mantenimiento y administración?

Sí. Al acordar la Asamblea de Condóminos el importe de las cuotas, todos los condóminos están obligados a pagar la que les corresponda de acuerdo al porcentaje de indiviso que represente su unidad de propiedad exclusiva.

Toda vez que las cuotas de mantenimiento y administración son utilizadas para efectuar pagos por: honorarios, sueldos y salarios de personal que trabaja en el condominio; trabajos necesarios para mantener el condominio en buen estado, que incluyen la operación cotidiana, reparación y conservación de las instalaciones y servicios generales; consumos de agua y energía eléctrica de áreas comunes, al no cubrirse en su totalidad y oportunamente las cuotas se pone en riesgo el funcionamiento seguro y eficaz del condominio. 

Además, al no constituirse el fondo de reserva se carece de los recursos económicos necesarios para solventar reparaciones mayores, comprar equipos para reponer los existentes o invertir en nuevas instalaciones o equipos.

Por consiguiente, le recomendamos que siempre pague con oportunidad las cuotas de administración y mantenimiento y del fondo de reserva que le correspondan.

IMPORTANTE: Las cuotas de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

Las cuotas de mantenimiento y administración, así como otras aportaciones a favor del condominio, que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva y que los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios del uso no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas causarán los intereses establecidos en el Reglamento Interno del Condominio.

Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores por motivo de su incumplimiento en el pago y que se hayan determinado en el mismo Reglamento Interno del Condominio o en acuerdo en la Asamblea General de Condóminos.

Además, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento Interno del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por fedatario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal, del acta de Asamblea General relativa y del Reglamento en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, puede traer aparejada una acción en la vía ejecutiva civil. Esta acción podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago.

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IMPORTANTE: Cuando los servicios que se disfruten en áreas de su unidad de propiedad exclusiva y sean pagados con recursos de los fondos de mantenimiento y administración o el de reserva del condominio, el Administrador podrá suspender los mismos al condómino que no cumpla oportunamente con el pago de las cuotas de administración y mantenimiento o el de reserva, previa autorización del Comité de Vigilancia.

Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación a una unidad de propiedad exclusiva, el Notario Público que elabore la escritura respectiva debe exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo, entre otros, del pago de las cuotas de administración y mantenimiento y el de reserva, debidamente firmada por el Administrador del condominio.

Recuerde que el Administrador del condominio debe entregarle mensualmente un estado de cuenta individual y otro general del condominio y usted dispone de un plazo de ocho días naturales para formular sus observaciones o inconformidades al respecto.

18. ¿Se permiten mascotas en el condominio?

No está prohibida por ninguna ley la tenencia de mascotas dentro del condominio.

Sin embargo, es creciente el número de Reglamentos Internos y acuerdos de Asambleas Generales de Condóminos que regulan su tenencia y, en casos específicos, hasta las prohíben.

Pero bajo ninguna circunstancia o justificación, los animales de naturaleza peligrosa, ruidosa, desagradable o nociva tendrán cabida dentro del condominio.

Para evitarse dificultades con sus vecinos, se sugiere que no contravenga el Reglamento Interno del Condominio o los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos sobre la tenencia de mascotas.

Al respecto, es importante que considere y acate las medidas y limitaciones establecidas en el Reglamento Interno del Condominio sobre animales en las unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes.

Tome en cuenta que la Procuraduría Social del Distrito Federal puede imponerle una multa por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal.

Se consideran faltas a la Ley de Justicia Cívica si su mascota transita dentro del condominio sin que se hayan tomado las medidas de seguridad necesarias, defeca en las áreas comunes o ataca a otras personas o animales y por lo tanto el dueño es sancionado con una multa y según el caso, hasta arresto por setenta y dos horas.

Por razones de higiene y seguridad, los condóminos no deben hacer uso de los elevadores en compañía de sus mascotas.

Por favor, tómese un tiempo dentro de sus ocupaciones para informarse sobre el Régimen de Propiedad en Condominio en que usted ha invertido y/o vive.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

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