CONSULTANTE vr6gomez,

"//mexicolegal/foro-verconsulta.php?id=152889&forod=0">Presente:

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a sus preguntas jurídicas, le comento lo siguiente:

Le diré Consultante que, por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, por lo tanto, es un acuerdo entre dos partes sobre una cosa y sobre el precio de la misma. Dicho contrato tiene las siguientes características:

CONSENSUAL.-Se perfecciona por el consentimiento de las partes,la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. No es necesaria la entrega de la cosa o precio para que se perfeccione el contrato de compra y venta.

BILATERAL SILANAGMÁTICO.-Se han generado obligaciones para ambas parte, si no hay obligación no hay contrato.

OBLIGACIONAL.-Mediante ese contrato se han generado obligaciones para ambas partes, no hay ningún cambio en la titularidad de los bienes por el hecho del contrato de compra y venta.

ONEROSO.- Intercambio de prestaciones (cosa por precio). Hay un enriquecimiento por una parte, mientras que la otra disminuye. No tiene que haber una equivalencia.

¿HAY O NO HAY OBLIGACIÓN DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD DE LA COSA?

La finalidad es transmitir la propiedad de la cosa, aunque el CC no hable nada sobre la transmisión de la propiedad, por lo tanto no es necesario mencionarlo, ya que se sobre entiende.

Puede ser que se realice la venta de una cosa ajena y que se entregue la cosa, esto es mediante la adquisición de la propiedad de la cosa antes de transmitirla.

Se puede dar que se venda la cosa ajena sin poseer la propiedad, produciéndose la usucapión de la cosa, siempre que el propietario no reclame y el tiempo transcurra. Dependiendo de que sea dolo o error, el comprador puede impugnar esa compraventa, para que se le restituyan sus obligaciones prestadas, como puede ser el dinero.

CONSTITUCIÓN DE LA COMPRA Y VENTA

 SUJETOS:

Comprador.-Se obliga a entregar el precio cierto.

Vendedor.-Se obliga a entregar la cosa.

Para que sea eficaz las partes tienen que tener capacidad para realizar la compra y venta, podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse, salvo las excepciones que marca la propia Ley.

La Ley establece por un principio de moral-social, determina personas que no pueden comprar determinadas cosas, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:

Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.

Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.... (Administrador de una herencia y el encargado de ejecutar las disposiciones del testamento).

Empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos de cuya administración estuviesen encargados.

Los Magistrados, Jueces, y demás Servidores Públicos que marca la Ley, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.

Las excepciones: Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean”

OBJETO

1º. LA COSA.-Cualquier bien jurídico susceptible de interés. Las particularidades son:

Existencia real o posible de la cosa vendida. Tiene que haber un objeto cierto a cambio del contrato. Puede ocurrir:

La cosa objeto del contrato ni existió, ni puede existir.- Inexistencia absoluta del objeto, como no hay objeto, no está uno de los requisitos del contrato, estaremos ante un contrato de compra y venta nula.

El contrato se realiza sobre algo que existió pero que ya no existe:

Imposibilidad originaria total.- Venta de una cosa perecida, dependerá de los contratantes. Cabe la posibilidad de indemnizar.

Imposibilidad Parcial.- Si se pierde en parte, el comprador puede: Desistir del contrato o recibir la parte que queda.

Imposibilidad sobrevenida.- La cosa objeto existe en el momento de celebrar la compra y venta, pero cuando se va a realizar el traspaso no se puede, esto es un problema de riesgos.

El bien no existe en el momento de celebrar la compra y venta, pero puede existir.Ej.- Pintor que vende un cuadro que todavía no ha pintado. Esto es la VENTA DE LA COSA FUTURA. Es factible en nuestro sistema, pero hay dos formas distintas para concebirla.

Se puede acordar que se pagará el precio si esa cosa futura llega a ser efectivamente real, si no se hace real, el contrato será ineficaz. Es un contrato CONMUTATIVO (se conocen las prestaciones de ambas partes (precio por cosa), si no hay cosa no hay precio.

Acordar que se pagará el precio en todo caso llegue o no a tener existencia real la cosa, esto es la compra y venta DE ESPERANZA ( ya no es conmutativo, ya que tiene más características del aleatorio, se sabe sólo el precio, pero no la cosa). Se compra la posibilidad de tener algo.

La licitud.- Pueden ser objeto de contrato todos aquellos que no sean contrarios a la ley.

Derechos que no son transmisibles:

De uso y de habitación

Determinadas servidumbres

Imposibilidad de transmisión sobre herencia futura

Ganados y animales que padezcan de enfermedades contagiosas.

Leyes donde se dice que objeto no se puede vender armas, drogas.

Determinado.-Se tiene que unir a la idea de indeternabilidad. Siempre que en el contrato se especifique la determinación exacta del objeto. Ej.- Un coche, es determinable cuando se matricula.

2º. EL PRECIO.-Elemento característico del contrato de compra y venta. Sólo en este contrato hay que entregar un precio a cambio de una cosa. También hace que el contrato sea oneroso.

Se caracteriza por:

Tiene que ser un precio real, verdadero. No puede ser simulado, si fuera así vendría la nulidad de la venta.

Tiene que ser cierto, determinado exactamente o determinableEl señalamiento del precio tiene que ser al arbitrio de uno de los contratantes. Hay varias posibilidades de criterios de determinación del precio.

Criterio Subjetivo.-Para que sea cierto se tiene que dejar al arbitrio de una persona determinada. (Arbitrador.- colabora en la concreción de un elemento fáctico). Puede ser un arbitrio de libre voluntad o de equidad.

Libre Voluntad.- Lo realiza un sujeto, según su saber o entender

Equidad.- Sigue unos datos objetivos

Criterio Objetivo.-No hay sujetos que intervienen para determinar el precio, si no que se hace con referencia al precio de otra cosa. En nuestro ordenamiento no hay un precio justo, cada uno es libre de establecer el precio que quiera ya que entra en juego la libertad individual de las personas.

Precio Legal.-Hay bienes q cuyo precio se encuentra determinado, y las partes no pueden establecer otro, Ej.- vivienda de Protección Oficial, las viviendas de precio tasado. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, el precio tiene que ser pagado en dinero o signo que los represente (permuta.- cambiar una cosa por otra). La compra y venta es un avance, ya que es necesario que intervenga un elemento como es el dinero, como signo del valor de la cosa. El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada, y, no siendo posible entregar la especie, en dinero.

La entrega de pagarés a la orden, o letras de cambio u otros documentos mercantiles, sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado. El cheque y la letra de cambio, suponen un crédito incorporado a un documento, que funcionan con abstracción de causa. Sólo se producirán los efectos del pago, cuando esos documentos se hayan realizado, es decir, que hasta que no se haya cobrado por cheque o por letra no se habrá realizado la compra y venta.

FORMA Y PERFECCIÓN DEL CONTRATO

FORMA: Hay libertad de forma. Sobre la libertad de forma en el contrato.

CONSECUENCIA DE UN CONTRATO PERFECTO: Son exigibles por las partes las obligaciones de las mismas, también será exigible la entrega de los frutos de la cosa.

Los gastos necesarios para la Pero las partes pueden acordar lo contrario. Los gastos de Hacienda tienen un sujeto pasivo, si se pacta que el pago lo realice otra persona, y esta no lo paga la Administración irá a reclamar al que le corresponde legalmente pagar.

Ahora bien, ¿QUÉ ES UNA PENA CONVENCIONAL EN UN CONTRATO CIVIL?

Pena convencional: Es una facultad que da el Código Civil a las partes contratantes, para que en caso de alguna de las partes contratantes pacten no cumpla en tiempo y forma a lo que se obligó en el citado acuerdo de voluntades, y equivale al RESARCIMIENTO DEL PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS A LA PARTE QUE SE LE INCUMPLIO LA OBLIGACIÓN DERIVADA EL CITADO CONTRATO, siendo que para hacer efectiva el pago y cumplimiento de la mismase debe demandar mediante la VÍA QUE CORRESPONDA, SEGÚN LA MATERIA SI ES CIVIL, MERCANTIL, ETC; mediante la cual la parte actora deberá acreditar plenamente en juicio los elementos constitutivos de su acción, tales como: a) El acuerdo de voluntades de los contratantes, accesorio a una convención principal; b) La imposición de una pena respectiva, en sustitución del resarcimiento de posibles daños y perjuicios; c) Para el caso de incumplimiento culpable, total o parcial, de la obligación objeto de la convención principal, y d) Pena consistente, en el otorgamiento de alguna prestación a favor del acreedor.

Los pactos  que contengan los anteriores elementos constituirán la pena convencional, por eso es importante Consultante que analice perfectamente su contrato para verificar antes de iniciar un juicio, si cuenta con todos y cada uno de los elementos de su acción, y si ese fuera el caso lo que deberá hacer jurídicamente en su caso, es INTERPONER EN CONTRA DEL COMPRADOR EN LA VÍA ORDINARIA CIVIL, EN LA CUAL LE DEMANDARÁ LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA  QUE INDICA, POR FALTA DE CUMPLIMIENTO EN EL PAGO DEL PRECIO PACTADO EN EL PLAZO PACTADO, ASÍ COMO EL PAGO DE LA CLÁSULA PENAL QUE INDICA, ASÍ COMO EL CORRESPONDIENTE PAGO DE LOS GASTOS Y COSTAS QUE SE ORIGINEN POR LA TRAMITACIÓN Y RESOLUCIÓN DE ESE JUICIO, entiende; sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Jurisprudencial:

[J]; 8a. Época; T.C.C.; Gaceta S.J.F.; 79, Julio de 1994; Pág. 35; Registro: 210 939

“PENA CONVENCIONAL. SUS ELEMENTOS.

Conforme al artículo 1840 del Código Civil para el Distrito Federal, los contratantes pueden estipular cierta prestación como pena, para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Agrega el precepto que si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios. El artículo 1847 del propio ordenamiento previene, que no podrá hacerse efectiva la pena, cuando el obligado a ella no haya podido cumplir el contrato por hecho del acreedor, caso fortuito o fuerza insuperable. De estos artículos se desprende que la pena convencional se integra con los siguientes elementos: a) acuerdo de voluntades de los contratantes, accesorio a una convención principal; b) sobre la imposición de una pena, en sustitución del resarcimiento de posibles daños y perjuicios; c) para el caso de incumplimiento culpable, total o parcial, de la obligación objeto de la convención principal, y d) pena consistente, en el otorgamiento de alguna prestación a favor del acreedor. Los pactos  que contengan los anteriores elementos constituirán la pena convencional, a la cual en ocasiones los  contratantes la designan expresamente como tal en sus convenciones o con algún término equivalente, como "cláusula penal"; pero a veces le dan otras denominaciones distintas, como por ejemplo, renta, compensación, interés moratorio, aumento en el porcentaje de réditos, prestación adicional, etcétera. Sin embargo, siempre que se surtan los elementos indicados, deberá considerarse que existe una pena convencional, con independencia de la denominación que se le dé.”

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 1937/92. Rogelio Reyna y Compañía, S. A. de C. V. 30 de abril de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretaria: Aurora Rojas Bonilla.

Amparo directo 3253/92. Cryoinfra, S. A. de C. V. 8 de octubre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: J. Jesús Contreras Coria.

Amparo directo 1540/94. Unión Ciento Ochenta y Siete, S. A. 14 de abril de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: José Juan Bracamontes Cuevas.

Amparo directo 1734/94. Ralph y Asociados, S. C. 14 de abril de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: Luis Arellano Hobelsberger.

Amparo directo 2434/94. Adán Gutiérrez y González. 19 de mayo de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: Luis Arellano Hobelsberger.

Por lo que le aconsejo que se asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

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