Para habilitarlo como local tienes que construir un baño, de otra forma no se puede habilitar como tal.
Ninguna persona te va a alquilar un local incompleto, toodos los locales en alquiler deben contar con baño. Me parece que la dueña del local tiene derechos pero tambien obligaciones. En Guanajuato existe un tramite como uso de suelo, que sin ciertos requisitos no pueden dar un local en arrendamiento, por otro lado como mencionas no te entrego un contrato en forma, supongo que mucho menos recibos de renta por lo que esta actuando fuera de la ley al evadir impuestos. Estas en tu derecho de que te entregue recibos por cada renta y un local digno y seguro, ya que por lo que dices es un carto extension de su casa. Saludos

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