Estimado consultante:

Cuando una escritura pública se firma y el acto jurídico que en ella se contiene es de los que, para surtir efectos frente a terceros debe registrarse, como por ejemplo una compraventa de bien inmueble, Notario pone al calce de la misma una anotación de "autorización preventiva" y envía al Registro Público de la Propiedad y del Comercio un aviso preventivo con los datos esenciales del acto jurídico celebrado ante él y de la escritura.

¿Porqué razón o motivo hace este aviso el Notario?

Lo hace en función de que, diversas leyes, sobretodo de carácter fiscal, le imponen obligaciones derivadas de la escrituración, entre ellas, declaraciones informativas, levantamiento de planos, avalúos, obtención de certificados catastrales, pago de impuestos, etc, todo lo cual le lleva tiempo organizar y documentar, y sin el cumplimiento de estas obligaciones, la escritura no cumpliría con todos los requisitos para su correspondiente registro.

Una vez que han quedado satisfechos todos los requisitos legales, el Notario realiza al calce de su escritura "una autorización definitiva" y con base a ella expide un "testimonio" de la misma que comprende no tan solo el acto jurídico celebrado sino todos los documentos y certificaciones que acreditan el cumplimiento de las disposiciones legales relacionadas con dicho acto.

El aviso preventivo, por lo general tiene, de acuerdo a las legislaciones locales, una duración máxima de sesenta días, y busca que, durante ese plazo, el Notario envíe al Registro la escritura definitiva, produciendo el efecto de que, el acto jurídico se tenga por registrado desde la fecha de recepción del aviso preventivo, protegiendo a la vez, de esa manera, los derechos adquiridos por el o los otorgantes de la escritura, frente a cualquiera otros de terceros.

Cuando una escritura autorizada preventivamente, no cumple los requisitos legales para su inscripción registral dentro del plazo que la ley señala, el Notario levanta una anotación al margen del libro que la contiene, con la leyenda "No Pasó" y debe proceder a realizar nuevo aviso notarial al Registro Público solicitando la cancelación del aviso preventivo.

Solicite al Registro Público un CERTIFICADO DE GRAVAMENES y/o ANOTACIONES MARGINALES de la inscripción relativa al inmueble de su caso por un período de diez años. En dicho certificado deberá aparecer el aviso preventivo que comenta, el Notario que lo envió, el acto jurídico del que deriva y los datos de la escritura respectiva. Es muy probable que el aviso preventivo que nos menciona derive de la escritura que Usted mismo señala que no inscribió en su oportunidad.

Saludos cordiales.