Que requisitos debo solicitar para rentar un departamento para uso de casa habitación, mi temor es que al no conocer a la gente vayan a utilizar el departamento para fines ilícitos y yo tenga problemas

que firmen un contrato... siempre... y paguen la renta...

Buenas noches.

Debes celebrar tu contrato como comenta el otro abogado, pero además actualmente muchas empresas que se dedican al arrendamiento, establecen una cláusula en la cual tu arrendatario te autoriza a que hagas visitas regulares al inmueble y sin previo aviso, a efecto de cerciorarte del estado del mismo so causa de pedir la rescisión del contrato.

De esa manera, tu arrendatario no puede alegar que estorbas su posesión o la impides, y te aseguras que actividades hace en el mismo; que es lo único que puedes hacer para que no se inicie un juicio de extinción de dominio, que es lo que suponemos que temes y es la forma en que te cercioraras de que lo sucede ahí.

“Peregrina & Salazar, Bufete Jurídico Especializado”

Usted debe firmar un contrato de arrendamiento realizado por un abogado especialista en la materia, en la que se establezca que el inmueble se utilizará única y exclusivamente para casa habitación deslindando de cualquier responsabilidad por un uso distinto. Su abogado sabrá como hacerlo. Cualquier cláusula en la que se "autoriza al arrendatario para realizar visitas regulares al inmueble sin previo aviso", son claramente violatorias de garantías individuales y en consecuencia se tienen por no puestas aunque lo firme con sangre. Por lo que en caso de llegar a realizar un "contrato" con "cláusulas" de tales aberraciones, no podrá reclamarlas.

Buenas noches.

Licenciado Ochoa, en esta ocasión nos gustaría corregirle lo siguiente.

Establecer una cláusula así no es violatorio de garantías individuales y si lo son nos gustaría que expresara de que forma, ya que la Constitución establece en los artículos 16 y 17, que nadie puede ser molestado en su persona… posesiones ni hacerse justicia por su propia mano, ni ejercer violencia para reclamar su derecho; pero ese no es el caso de dicha cláusula que proponemos, ¿o si?, pues de que forma se violenta los derechos humanos del arrendador, cuando incluso las partes están facultadas a establecer cualquier tipo de cláusula en su contrato.

El articulo 1832 del Código Civil establece:

Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Ahora bien por su parte la misma ley sustantiva, en sus numerales 2412 fracción III y 2432, dice:

Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;.

Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

De tal suerte, que si el legislador estableció en esos preceptos que el arrendador no puede estorbar (Molestar o incomodar a alguien) la cosa arrendada y más adelante aunque no se diga expresamente, permite que se haga al autorizar la reducción de rentas, por lo que se puede afirmar que estorbar el arrendamiento no es una violación a las garantías individuales; si lo prohíbe la ley, pero legalmente se pueda hacer con su debida sanción

Ahora bien, vigilar (Observar algo o a alguien atenta y cuidadosamente) que es el contenido de la cláusula que sostenemos, no es lo mismo que estorbar, por lo que si las partes acuerdan llevar una vigilancia de su inmueble no es transgresora de derechos y además se puede pactar.

Eso sin olvidar que actualmente el arrendador debe establecer la vigilancia del uso del inmueble arrendado, ya que la Constitución General de la Republica establece en su articulo 22, fracción II inciso c), que:

Artículo 22. …En el caso de extinción de dominio se establecerá un procedimiento que se regirá por las siguientes reglas:

II. Procederá en los casos de delincuencia organizada, delitos contra la salud, secuestro, robo de vehículos, trata de personas y enriquecimiento ilícito, respecto de los bienes siguientes:

c) Aquellos que estén siendo utilizados para la comisión de delitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad o hizo algo para impedirlo.

Es decir, legalmente el dueño esta obligado (Aunque no lo diga la norma) a constatar periódicamente el uso que se le da a sus inmueble arrendados, pues de no ser así, si su inquilino usa el inmueble para fines ilícitos contemplados en la norma citada, están obligados a entrar a un procedimiento de extinción de dominio si un tercero o la misma autoridad, se cercioran que al inmueble se le da ese uso.

De tal manera, que el arrendador debe estar pendiente de que su inmueble no se use para delincuencia organizada, secuestro, etc., y eso no basta con pactarlo en una cláusula (Como dice el licenciado Ochoa, pues su arrendatario nunca se va acusar por si mismo), sino que debe hacer sus visitas y notificar a la autoridad si se percata de ello; así por lo menos ya tiene un punto a su favor y no existirá la presunción de que tiene cocimiento.

Pues si bien hay una tesis aislada de los Ministros de la Primera Sala, que refiere a que el descuido o negligencia en la vigilancia del inmueble, no procede para llevar a cabo la extinción del dominio del mismo, también con dicha ejecutoria se demuestra, que el Ministerio Público toma en cuenta si el arrendador esta al pendiente o no de su inmueble, por lo que lo mejor es que lo esté.

EXTINCIÓN DE DOMINIO. PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN RELATIVA ES INSUFICIENTE QUE SE ACREDITEN DESCUIDOS POR PARTE DEL AFECTADO O QUE ÉSTE NO DEMUESTRE QUE SU CONDUCTA Y VIGILANCIA EN SUS BIENES HAN SIDO IMPECABLES. La incorporación de la extinción de dominio al sistema jurídico mexicano no está dirigida a sancionar la desidia o negligencia de los propietarios, sino a menguar las bases económicas de la delincuencia organizada en relación con los delitos que prevé el artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. En ese tema, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció, en las tesis de jurisprudencia 1a./J. 18/2015 (10a.) y 1a./J. 19/2015 (10a.), (1) que lo que debe acreditarse es si el afectado conocía y permitía la comisión de hechos ilícitos por terceros en bienes de su propiedad, y puntualizó que si bien es cierto que dicho conocimiento difícilmente puede acreditarse mediante pruebas directas, también lo es que es necesario que la parte actora del juicio de extinción de dominio debe aportar indicios que razonablemente permitan sostener que ello se realizó con conocimiento del propietario. Entonces, para que proceda la acción de extinción de dominio no basta que se acrediten descuidos por parte del afectado, o que éste no demuestre que su conducta y vigilancia en sus bienes han sido impecables e intachables, pues no son esas circunstancias las que acreditan la buena o mala fe, sino que existan indicios suficientes de que conocía o debía haber tenido conocimiento de los hechos ilícitos que se realizaban con sus bienes.

En conclusión, consideramos que la opinión del abogado es equivoca ya que no se violan garantías individuales y tampoco se transgreden los derechos del arrendatario, pues usted debe cuidar de sus bienes y mientras no hay una prohibición expresa legalmente de que usted no pueda vigilar su inmueble, no se puede decir lo contrario… Además que en la mayoría de los contratos que se celebran actualmente por empresas grandes, se establece esa cláusula y es por lo mismos, para evitar que se lleven a cabo actividades ilícitas y les inicien un juicio de extinción de dominio.

“Peregrina & Salazar, Bufete Jurídico Especializado”

w . w . w . a b o g a d o s p e r e g r i n a – s a l a z a r . c o m

Buenas noches.

Licenciado Ochoa, en esta ocasión nos gustaría corregirle lo siguiente.

Establecer una cláusula así no es violatorio de garantías individuales y si lo son nos gustaría que expresara de que forma, ya que la Constitución establece en los artículos 16 y 17, que nadie puede ser molestado en su persona… posesiones ni hacerse justicia por su propia mano, ni ejercer violencia para reclamar su derecho; pero ese no es el caso de dicha cláusula que proponemos, ¿o si?, pues de que forma se violenta los derechos humanos del arrendador, cuando incluso las partes están facultadas a establecer cualquier tipo de cláusula en su contrato.

El articulo 1832 del Código Civil establece:

Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Ahora bien por su parte la misma ley sustantiva, en sus numerales 2412 fracción III y 2432, dice:

Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;.

Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

De tal suerte, que si el legislador estableció en esos preceptos que el arrendador no puede estorbar (Molestar o incomodar a alguien) la cosa arrendada y más adelante aunque no se diga expresamente, permite que se haga al autorizar la reducción de rentas, por lo que se puede afirmar que estorbar el arrendamiento no es una violación a las garantías individuales; si lo prohíbe la ley, pero legalmente se pueda hacer con su debida sanción

Ahora bien, vigilar (Observar algo o a alguien atenta y cuidadosamente) que es el contenido de la cláusula que sostenemos, no es lo mismo que estorbar, por lo que si las partes acuerdan llevar una vigilancia de su inmueble no es transgresora de derechos y además se puede pactar.

Eso sin olvidar que actualmente el arrendador debe establecer la vigilancia del uso del inmueble arrendado, ya que la Constitución General de la Republica establece en su articulo 22, fracción II inciso c), que:

Artículo 22. …En el caso de extinción de dominio se establecerá un procedimiento que se regirá por las siguientes reglas:

II. Procederá en los casos de delincuencia organizada, delitos contra la salud, secuestro, robo de vehículos, trata de personas y enriquecimiento ilícito, respecto de los bienes siguientes:

c) Aquellos que estén siendo utilizados para la comisión de delitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad o hizo algo para impedirlo.

Es decir, legalmente el dueño esta obligado (Aunque no lo diga la norma) a constatar periódicamente el uso que se le da a sus inmueble arrendados, pues de no ser así, si su inquilino usa el inmueble para fines ilícitos contemplados en la norma citada, están obligados a entrar a un procedimiento de extinción de dominio si un tercero o la misma autoridad, se cercioran que al inmueble se le da ese uso.

De tal manera, que el arrendador debe estar pendiente de que su inmueble no se use para delincuencia organizada, secuestro, etc., y eso no basta con pactarlo en una cláusula (Como dice el licenciado Ochoa, pues su arrendatario nunca se va acusar por si mismo), sino que debe hacer sus visitas y notificar a la autoridad si se percata de ello; así por lo menos ya tiene un punto a su favor y no existirá la presunción de que tiene cocimiento.

Pues si bien hay una tesis aislada de los Ministros de la Primera Sala, que refiere a que el descuido o negligencia en la vigilancia del inmueble, no procede para llevar a cabo la extinción del dominio del mismo, también con dicha ejecutoria se demuestra, que el Ministerio Público toma en cuenta si el arrendador esta al pendiente o no de su inmueble, por lo que lo mejor es que lo esté.

EXTINCIÓN DE DOMINIO. PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN RELATIVA ES INSUFICIENTE QUE SE ACREDITEN DESCUIDOS POR PARTE DEL AFECTADO O QUE ÉSTE NO DEMUESTRE QUE SU CONDUCTA Y VIGILANCIA EN SUS BIENES HAN SIDO IMPECABLES. La incorporación de la extinción de dominio al sistema jurídico mexicano no está dirigida a sancionar la desidia o negligencia de los propietarios, sino a menguar las bases económicas de la delincuencia organizada en relación con los delitos que prevé el artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. En ese tema, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció, en las tesis de jurisprudencia 1a./J. 18/2015 (10a.) y 1a./J. 19/2015 (10a.), (1) que lo que debe acreditarse es si el afectado conocía y permitía la comisión de hechos ilícitos por terceros en bienes de su propiedad, y puntualizó que si bien es cierto que dicho conocimiento difícilmente puede acreditarse mediante pruebas directas, también lo es que es necesario que la parte actora del juicio de extinción de dominio debe aportar indicios que razonablemente permitan sostener que ello se realizó con conocimiento del propietario. Entonces, para que proceda la acción de extinción de dominio no basta que se acrediten descuidos por parte del afectado, o que éste no demuestre que su conducta y vigilancia en sus bienes han sido impecables e intachables, pues no son esas circunstancias las que acreditan la buena o mala fe, sino que existan indicios suficientes de que conocía o debía haber tenido conocimiento de los hechos ilícitos que se realizaban con sus bienes.

En conclusión, consideramos que la opinión del abogado es equivoca ya que no se violan garantías individuales y tampoco se transgreden los derechos del arrendatario, pues usted debe cuidar de sus bienes y mientras no hay una prohibición expresa legalmente de que usted no pueda vigilar su inmueble, no se puede decir lo contrario… Además que en la mayoría de los contratos que se celebran actualmente por empresas grandes, se establece esa cláusula y es por lo mismos, para evitar que se lleven a cabo actividades ilícitas y les inicien un juicio de extinción de dominio.

“Peregrina & Salazar, Bufete Jurídico Especializado”

w . w . w . a b o g a d o s p e r e g r i n a – s a l a z a r . c o m

si bien es cierto que la ley es expresa en lo que refiere al concepto de las obligaciones... "las partes se obligan en la forma y términos que así quisieron hacerlo..." tambien es cierto que los capitulos expresos de cada contrato.. señalan una serie de ..."reglas"... y entre ellas no se incluye el que el arrendador pueda hacer visitas... o interrupír el uso...goce y disfrute del bien en arrendamiento... por causa alguna... y sería cosa de interpretación de un juez... puesto que si bien esta en la ley,., solo un juez puede aceptar o no la existencia de esa clausula... no puede el particular... hacerla valer de muto propio... solo por mediania del juez de la materia... que interpreta y genera o niega el derecho de dicha clausula... y claro... que una clausula así... seria violatoria de toda garantia individual... puesto que seria renunciar a un derecho... ya concedido por nuestra carta magna... no creo que ochoa este equivocado... saludos...

Generalmente cuando algún forista solicita que le imparta cátedra, le requiero honorarios, pero en esta ocasión lo pasaré por alto. Es realmente de pena ajena PeregrinaZalazar, que considere que por el hecho de que muchas empresas que se dedican al arrendamiento utilicen una cláusula en la que el arrendatario renuncia a sus garantías individuales (que son irrenunciables), a efecto de que el arrendador pueda ingresar al inmueble arrendado cuando se le pegue la gana para verificar las condiciones o en su defecto no se cometan ilícitos; creer que por el simple hecho de que la mayoría lo haga, de ninguna manera le da legitimidad. Es algo así como decir, "Hay que comer estiércol porque millones de moscas no pueden estar equivocadas". .......................Le informo que estas empresas que se dedican al arrendamiento, también solicitan a los arrendatarios la firma de pagarés aún cuando les requieren de fiador o fianza, no por ello lo convierte en una práctica ética. .................................. En lo relativo a la extinción de dominio, aún sin ser penalista, (eso se lo dejo a los especialistas en la materia como Primus Tribunus, que creo que ya regresó con otro nombre), el simple hecho de que el arrendador se comprometa a "vigilar" al arrendador, por ese simple hecho se convertiría en cómplice para el caso de que efectivamente se utilice el inmueble para delinquir, y no sólo se tendrá que preocupar por la posible extinción de dominio, sino por los posibles delitos que el MP le ime directamente por vigilar al arrendatario y no percatarse de los ilícitos. Me gustaría ver a un arrendador ingresando a una casa de seguridad sólo para ver que hace. ................................... Todo lo que Usted escribe derivan de una muy mala interpretación de la norma. Rubro del documento: CATEO. EN ACATAMIENTO A LA GARANTÍA DE INVIOLABILIDAD DEL DOMICILIO, LA ORDEN EMITIDA POR LA AUTORIDAD JUDICIAL, DEBE REUNIR LOS REQUISITOS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 16 DE LA CONSTITUCIÓN, DE LO CONTRARIO DICHA ORDEN Y LAS PRUEBAS QUE SE HAYAN OBTENIDO COMO CONSECUENCIA DIRECTA DE LA MISMA, CARECEN DE EXISTENCIA LEGAL Y EFICACIA PROBATORIA. Texto: Con la finalidad de tutelar efectivamente la persona, familia, domicilio, papeles y posesiones de los gobernados, el Constituyente estableció en el artículo 16 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que las órdenes de cateo única y exclusivamente puede expedirlas la autoridad judicial cumpliendo los siguientes requisitos: a) que conste por escrito; b) que exprese el lugar que ha de inspeccionarse; c) que precise la materia de la inspección; d) que se levante un acta circunstanciada en presencia de dos testigos propuestos por el ocupante del lugar cateado o en su ausencia o negativa, por la autoridad que practique la diligencia. En ese sentido, el artículo 61 del Código Federal de Procedimientos Penales, en observancia a la garantía de inviolabilidad del domicilio, establece que si no se cumple con alguno de los requisitos del octavo párrafo del citado precepto constitucional, la diligencia carece de valor probatorio. Por tanto, las pruebas obtenidas con vulneración a dicha garantía, esto es, los objetos y personas que se localicen, su aprehensión en el domicilio registrado y las demás pruebas que sean consecuencia directa de las obtenidas en la forma referida, así como el acta circunstanciada de la propia diligencia, carecen de eficacia probatoria. En efecto, las actuaciones y probanzas cuyo origen sea un cateo que no cumpla con los requisitos constitucionales y por tanto, sin valor probatorio en términos del señalado artículo 61, carecen de existencia legal, pues de no haberse realizado el cateo, tales actos no hubieran existido. Precedente(s): Contradicción de tesis 75/2004-PS. Entre las sustentadas por el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Tercer Circuito, el Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, el Tercer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito y el Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito. 17 de enero de 2007. Mayoría de tres votos. Disidentes: José de Jesús Gudiño Pelayo y José Ramón Cossío Díaz. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Secretaria: Ana Carolina Cienfuegos Posada. Tesis de jurisprudencia 22/2007. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha siete de febrero de dos mil siete. Datos de Localización: Clave de Pubicación. 1a./J. 22/2007 Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo: XXVI, Agosto 2007, Página: 111 Organo emisor: Primera Sala, 9a. Época. Tipo de documento: Jurisprudencia

Buenas noches.

Licenciados, hemos advertido la confusión que ha generado nuestra respuesta y queremos aclararla.

Cuando nos referimos a estipular la vigilancia del inmueble, se estipula en una cláusula con el arrendatario, que el arrendador podrá hacer visitas con él presente, para que éste le muestre el uso que se le viene dando.

Es decir, sería establecer una cláusula similar a que si el pago de rentas se hiciera en el domicilio del arrendatario y el arrendador va a cobrar, no dice que día y hora va a pasar (Exactos), sólo que lo hará y en el caso referido, se puede estipular que las visitas serán de esa forma, con el arrendatario presente y a efecto de que el arrendador vea que no se cambie el uso, destino o se le de uno diverso.

Por tal razón, una cláusula así no es transgresora de garantías.

Ahora bien, nosotros nunca quisimos referirnos a una cláusula en la que se estipule que el arrendador pueda entrar en el domicilio cuando quiera sin consentimiento del arrendatario, sólo de vigilancia, estando presente el arrendatario y para ver que se le de un uso correcto, pues no se estorba el arrendamiento y si tiene derecho el arrendador de ver que su inmueble tiene un uso correcto.

Lo que comentamos, varias empresas inmobiliarias pactan, solo vigilancia estando presente el arrendatario y para ver que se le da un buen uso.

“Peregrina & Salazar, Bufete Jurídico Especializado”

OMEGA SERVIOCIOS JURIDICOS PROFSIONALES. Mas de 30 años de experiencia nos acreditan. Córdoba 55 despacho 101. Colonia Roma Norte. Tel . Cel . Horario de atención 10:00 a 14:00 horas. lunes a viernes. Especialistas en materia CIVIL, FAMILIAR, DERECHO ADMINISTRATIVO. MARCAS, NOMBRES COMERCIALES.

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"las partes se obligan en la forma y términos que así quisieron hacerlo..." ese principio... es legal...pero la legalidad de ese principio la da el juez...ante quien se pide el cumplimiento de la obligación... claro que transgrede el derecho constitucional... la clausula que permite la revisión periodica o regular...del inmueble dado en arrendamiento... y solo el juez... puede dar ese permiso...ya entre los particulares... se acordo... pero no obliga al arrendatario a cumplirla... y obliga al arrendador a pedirla ante un juez... quien dira... si es constitucional o no... en mis cosas... yo tambien la pongo... y nunca la he hecho valer...