Estado de Referencia: Distrito Federal
Buen día,
Mi consulta es la siguiente, en octubre del 2013 firme un contrato de arrendamiento que entre otras cualidades indicaba que el bien debia entregarse en condiciones adecuadas para ser habitable, al mes siguiente de entrar, me encontre con adeudos del propietario de gas, con las tuberias rotas, etc, se hablo con el dueño y quedamos que pagariamos nosotros y se lo descontariamos de la renta, asi se hizo y cada mes surgian cosas, al tercer mes el dueño, envia un mail "diciendo que esta cansado de que le descontemos los arreglos y que quiere rescindir el contrato sin responsabilidad para ninguna de las partes", que le urgia que se lo entregaramos a la brevedad, que le indicaramos que dia podiamos firmar la rescisión, en esta linea le contestamos que no deseabamos concluir el contrato, y que queriamos continuar, él en otro mail indico que "no, que el queria ya su piso", asi que le señalamos la fecha y hoy un día antes de reunirnos, escribe un mail diciendo "que no, que siempre si, necesita que nos quedemos en el piso y que continuemos con el contrato", hablamos con él dueño por telefono y dice que si no continuamos que nos demandara, mi pregunta es, ¿como podemos rescindir el contrato? o bien ¿de que manera podemos obligarlo a que realice las mejoras pendientes para que vivamos mejor?.
Estas son las clausulas de dicho contrato:
CLAUSULA PRIMERA.- OBJETO.
“EL ARRENDADOR” mediante este contrato, da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quien en este acto recibe en tal carácter y a su entera conformidad el bien objeto de este contrato, que en lo sucesivo se le denominará el “BIEN ARRENDADO” consistente en el inmueble ubicado en Calle, en México, Distrito Federal, con una superficie aproximada de 87 metros cuadrados, en los términos que se indican en la relación de los bienes que en el mismo acto se entrega y que forman parte del “BIEN ARRENDADO”, siendo anexos o conexos al mismo y se describen en el documento que se agrega como anexo 1y que en lo sucesivo se le denominará el “INVENTARIO”, anexo que debidamente firmado por las partes se integra al presente instrumento.
CLAUSULA SEGUNDA.- ENTREGA DEL INMUEBLE.
“EL ARRENDADOR”se obliga a entregar a “EL ARRENDATARIO”el inmueble en condiciones adecuadas para su inmediata utilización y en estado de servir para el uso convenido, con las instalaciones que se detallan en el “INVENTARIO”, que firmado por las partes se agrega al presente instrumento como anexo 2.
CLAUSULA TERCERA.- USO Y DESTINO.
“EL ARRENDATARIO”se obliga a destinar el “BIEN ARRENDADO”única y exclusivamente para el uso de vivienda familiar. El uso pactado deberá entenderse en sentido restrictivo, sin que pueda establecerse variación alguna.
CLAUSULA CUARTA.- CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DEL “BIEN ARRENDADO”.
“EL ARRENDATARIO”se obliga a conservar el inmueble en el estado en el que lo recibe, manteniéndolo en perfecto estado durante la vigencia del presente contrato, haciendo por su cuenta las reparaciones que se originen en los servicios de agua potable, energía eléctrica, jardinería, áreas comunes, o cualquier otra que por su naturaleza pueda realizar.
CLAUSULA QUINTA.- VIGENCIA.
El presente contrato tendrá un plazo de duración de un año forzoso para ambas partes, comados a partir de su vigencia que inicia el día dieciséis de octubre de dos mil trece y concluye el día quince de octubre de dos mil catorce.
Si al término del plazo forzoso “EL ARRENDATARIO”continúa en uso y goce del “BIEN ARRENDADO”el contrato se reconducirá en sus efectos por tiempo indeterminado, por lo que para darlo por concluido bastará que cualquiera de las partes de aviso por escrito a la otra con quince días de anticipación a la fecha programada para su desocupación.
CLAUSULA SEXTA.- MONTO DE RENTA.
“EL ARRENDATARIO”se obliga a pagar por concepto de renta mensual por el uso y goce del “BIEN ARRENDADO”, la cantidad de $xxxxx (xxx 00/100 M.N.) IVA incluido.
CLAUSULA SÉPTIMA.- LUGAR Y FORMA DE PAGO.
El pago de la renta se efectuará en la cuenta bancaria aperturada en la institución bancaria HSBC, por mensualidades adelantadas, la cual deberá ser pagada en un plazo no mayor a tres días naturales contados a partir del primer día de cada mes corriente.
CLAUSULA OCTAVA.- AJUSTES EN EL MONTO DE LA RENTA.
“EL ARRENDATARIO”acepta expresamente que el monto original de la renta pactada en este contrato será incrementado anualmente conforme al porcentaje de inflación que para el rubro alquiler de inmuebles señale el Banco de México a través del índice Nacional de precios al Consumidor.
“EL ARRENDATARIO”no podrá dejar de pagar la renta en ningún caso, ni bajo ningún título judicial o extrajudicial.
CLAUSULA NOVENA.- DEL DEPÓSITO EN GARANTIA.
Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el presente instrumento“EL ARRENDATARIO”otorga a “EL ARRENDADOR”bajo el concepto de depósito en garantía, la cantidad de $xxxxxx (xxxxxxxxx 00/100 M.N.),la cual será ejecutada, sin necesidad de declaración judicial al incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contraídas por el “EL ARRENDATARIO”. Caso en contrario “EL ARRENDADOR”se obliga a devolver en su totalidad el importe otorgado en depósito al entregarse la casa habitación a su entera satisfacción.
CLAUSULA DÉCIMA .- MEJORAS EN EL “BIEN ARRENDADO”.
“EL ARRENDADOR” autoriza a“EL ARRENDATARIO” en lo general a realizar en el “BIEN ARRENDADO” las mejoras que le sean útiles o necesarias, aún las de ornato, las que serán por su propia cuenta, siempre y cuando no se modifiquen sus condiciones estructurales o impliquen modificaciones sustanciales al mismo. Si la naturaleza de las mejoras fueren de aquellas que se adhieren al inmueble y “EL ARRENDATARIO” al desocupar el “BIEN ARRENDADO” no pueda retirarlas, desde este momento acepta que no reclamará pago o indemnización alguno.
CLAUSULA DÉCIMA PRIMERA.- PAGO DE SERVICIOS.
“EL ARRENDATARIO”se obliga a efectuar el pago de los servicios de agua, energía eléctrica, gas natural, cuota de mantenimiento en áreas comunes, teléfono (en su caso), vigilancia y recolección de basura. Por lo que para la vigilancia de su cumplimiento “EL ARRENDATARIO” se obliga a transmitir por cualquier medio electrónico el recibo de pago de cada uno de los servicios que consuma, dentro de los cinco días posteriores a su pago oportuno.
CLAUSULA DÉCIMA SEGUNDA.- DEL SUBARRIENDO, TRASPASO O CESIÓN DE DERECHOS.
“EL ARRENDATARIO”no podrá otorgar el uso parcial del inmueble arrendado a terceros, ya sea en forma gratuita u onerosa, así como tampoco traspasar o ceder derechos de uso derivados del presente contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA.- CASO FORTUITO.
Las partes no serán responsables de cualquier retraso o incumplimiento derivado, directa o indirectamente, de caso fortuito o fuerza mayor.
CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA.- DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE.
A la terminación por cualquier causa del presente contrato, “EL ARRENDATARIO” se obliga a entregar el inmueble a “EL ARRENDADOR” en el estado en que lo recibió, con el deterioro que como consecuencia del transcurso del tiempo, o del uso convenido para el inmueble se dé y con las mejoras adheridas y que no se hayan podido separar del “BIEN ARRENDADO”.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA.- DEL FIADOR.
“EL ARRENDATARIO”se compromete a presentar Avalista con capacidad legal para obligarse al adeudo en su totalidad frente a “EL ARRENDADOR”, por lo que este último se reserva el derecho de rehusar la aceptación de aquella persona que a su criterio reúna los requisitos para garantizar el cumplimiento del presente contrato.
Asimismo el fiador se obliga a garantizar con todos sus bienes el exacto cumplimiento del presente contrato, aún cuando se produzca el ajuste en el monto de la renta.
El fiador manifiesta de manera expresa su conformidad en que su responsabilidad no cesa sino hasta el momento en el que “EL ARRENDADOR”se dé por recibido satisfactoriamente de su propiedad y del pago total de lo adeudado, obligándose a reponer los faltantes que haya en el local con base en “EL INVENTARIO”, debiendo pagar todos los gastos que ocasione por el mal uso del inmueble por parte de “EL ARRENDATARIO”. Igualmente acepta que la garantía que otorga comprenda también cualquier adeudo relacionado con el servicio eléctrico y de agua.
Para garantizar lo estipulado en líneas que preceden, el fiador firma de manera conjunta con “EL ARRENDATARIO” el presente instrumento.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA.- FORMAS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO.
Si dentro del plazo de vigencia forzosa para ambas partes “EL ARRENDATARIO”, desea desocupar y entregar el “BIEN ARRENDADO”antes de su término, deberá comunicarlo por escrito a “EL ARRENDADOR”con sesenta días de anticipación a la fecha en que se pretenda dar por terminado el contrato y acreditar las razones que motivan su petición y de estar al corriente en el pago de la renta y en el cumplimiento de las demás obligaciones que se deriven del presente contrato.
Por su parte “EL ARRENDATARIO”acepta que al verificarse este supuesto, quedarán a beneficio de “EL ARRENDADOR”todos y cada uno de los arreglos y mejoras que haya realizado al “BIEN ARRENDADO”.
Al verificarse la terminación anticipada a que se refiere esta cláusula, deberá suscribirse el convenio de terminación anticipada y el acta de entrega-recepción correspondientes, los cuales formarán parte de éste contrato.
CLAUSULA DÉCIMA SÉPTIMA.- CAUSAS DE RESCISIÓN.
Se entenderá por causa de rescisión el acto u omisión que constituya incumplimiento de alguna de las partes a sus obligaciones adquiridas en este contrato, por lo que convienen en que si “EL ARRENDATARIO”incumple cualquiera de las obligaciones que contrae con “EL ARRENDADOR”este quedará facultado para rescindirlo de pleno derecho y sin necesidad de declaración judicial, bastando para ello que se cumpla el procedimiento pactado en la siguiente cláusula.
“EL ARRENDATARIO”para rescindirlo tendrá que acudir ante la autoridad judicial y obtener la resolución correspondiente.
A continuación se consignan en forma enunciativa, más no limitativa, los casos que constituyen causas de rescisión.
a) Por falta de pago de dos o más mensualidades de cualquiera de las obligaciones de pago a que se obliga por virtud de este contrato.
b) Cuando “EL ARENDATARIO”ceda, traspase, subarriende, enajene sus derechos derivados de este contrato, parcial o totalmente.
c) Porque el “BIEN ARRENDADO”se destine a otro fin distinto al señalado en la cláusula tercera sin autorización expresa y por escrito de “EL ARRENDADOR”.
d) Por falta de operación del “BIEN ARRENDADO”por más de treinta días naturales sin causa justificada a criterio de “EL ARRENDADOR”o sin conocimiento de éste.
e) Si “EL ARRENDATARIO”no conserva el “BIEN ARRENDADO”en buenas condiciones de mantenimiento, conservación y funcionamiento.
f) Si “EL ARRENDATARIO”llevará a cabo construcciones o instalaciones.
CLAUSULA DÉCIMA OCTAVA.- DEL PROCEDIMIENTO DE RESCISIÓN.
Si “EL ARRENDATARIO”ha incurrido en alguna causal de rescisión, “EL ARRENDADOR”se lo comunicará en forma escrita, a fin de que éste, en un plazo de cinco días naturales exponga lo que a su derecho convenga respecto al incumplimiento de sus obligaciones.
Si transcurrido el plazo “EL ARRENDATARIO”no manifiesta defensa alguna, o si después de analizar las razones aducidas por éste, “EL ARRENDADOR”estima que las mismas no son satisfactorias, determinará lo conducente, comunicando “EL ARRENDADOR”por escrito a “EL ARRENDATARIO”.
Si “EL ARRENDADOR”rescinde el contrato, “EL ARRENDATARIO”deberá pagar a “EL ARRENDADOR”una pena convencional que tomará del depósito otorgado para cumplir las obligaciones derivadas de este contrato. “EL ARRENDADOR”cobrará dicha pena haciendo efectivo el depósito de referencia para cubrir los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de “EL ARRENDATARIO”, sin perjuicio de que quedarán a salvo los derechos de “EL ARRENDADOR”para exigir de “EL ARRENDATARIO”el pago de las cantidades no cubiertas por la indemnización, que a su juicio corresponda, una vez que se hagan efectivas las garantías constituidas.
Es potestativo para “EL ARRENDADOR”seguir el procedimiento de rescisión al que se refiere la cláusula o acudir ante los Tribunales Competentes.
CLAUSULA DÉCIMA NOVENA.- EFECTOS DE LA TERMINACIÓN.
Se conviene por las partes que al concluir el presente contrato, independientemente de la causa de terminación, “EL ARRENDATARIO”dará inmediata posesión a “EL ARRENDADOR”tanto del “BIEN ARREDADO”en el estado en el que lo recibió de “EL ARRENDADOR”, incluyendo los bienes señalados en el “INVENTARIO”.“EL ARRENDATARIO”se obliga a devolver el “BIEN ARRENDADO”sin más deterioro que el causado por el uso normal del mismo. “EL ARRENDATARIO”acepta que la terminación del contrato no extingue las obligaciones contraídas durante la vigencia del mismo
Cuando “EL ARRENDADOR”decida que “EL ARRENDATARIO”, a fin de que el “BIEN ARRENDADO”sea devuelto en las condiciones pactadas en esta cláusula deba retirar las mejoras pactadas previamente y por escrito, lo deberá notificar por escrito a “EL ARRENDATARIO” con quince días de anticipación, siendo a cargo de “EL ARRENDATARIO”el retiro de las mismas.
En el supuesto de que “EL ARENDADOR”hubiera resuelto que no sean retiradas las instalaciones realizadas por “EL ARRENDATARIO”en el “BIEN ARRENDADO”conforme al párrafo anterior, todas éstas, aún cuando puedan separarse del mismo, pasarán a ser propiedad de “EL ARRENDADOR”, sin que “EL ARRENDATARIO”tenga derecho a compensación, indemnización o pago alguno.
Los muebles propiedad de “EL ARRENDATARIO”que no estén adheridos al “BIEN ARRENDADO”podrán ser retirados por “EL ARENDATARIO”al termino de éste contrato.
CLAUSULA VIGÉSIMA.- LEGISLACIÓN APLICABLE.
Para todo lo no provisto expresamente en este contrato, las partes convienen en que el mismo se regirá por las disposiciones aplicables del Código Civil para el Distrito Federal.
CLAUSULA VIGÉSIMA PRIMERA.- TRIBUNALES COMPETENTES.
Para la interpretación, cumplimiento, incumplimiento y ejecución de las estipulaciones contenidas en este contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los tribunales de la ciudad de México, Distrito Federal, renunciando a cualquier otra que les corresponda por razón del domicilio.
CLAUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA.- VICIOS DEL CONSENTIMIENTO.
Ambas partes reconocen que no existe dolo, error, mala fe, violencia o lesión en el presente contrato y que ninguna de ellas está obteniendo lucro desproporcionado a expensas de la otra.
El presente contrato es firmado de conformidad por las partes, en el Distrito Federal a los dieciséis días del mes de octubre de dos mil trece, en los ejemplares suficientes para su distribución entre los contratantes.
