Estado de Referencia: Guanajuato
Un abogado está llevando mi asunto, solo quiero confirmar si opinan que es correcto lo que me expresa. Yo soy acreedora con garantía hipotecaria, el contrato en escritura pública es de 2002 y por diversas circunstancias fue inscrita en el RPP en 2006, en 2005 muere el deudor, y en 2007 se adjudica la viuda el inmueble como heredera universa (hay transmisión de propiedad a su favor, inscrita en el registro público)l. El juicio se comienza en 2009, todas las sentencias son a nuestro favor, primera instancia, apelación y amparo. El demandado, fue muy mañoso (dice mi abogado) y siempre estuvo interponiendo distintos recursos para dilatar el procedimiento. Para el mes de mayo teníamos por fin audiencia de remate del inmueble, ese día antes del remate llega un supuesto dueño anterior con una suspensión por un amparo que promovió con base en una escritura pública de compraventa del inmueble supuestamente del año 2000, esta escritura no está inscrita en el RPP, creemos que es falsa esta escritura (no alega tener posesión) se interpuso un incidente para acreditar esta falsedad. Mi abogado me dice que no me preocupe que aunque no acreditaramos la falsedad no nos afectará por la falta de inscripción en el RPP? La verdad yp estoy muy nerviosa porque cuando ya teníamos fecha de remate me aseguraba que ya iba a cobrar que no había más recursos que nos interrumpieran pero pasó esto, entonces me produce inquietud lo que está pasando. Leyendo el escrito de amparo, lo que argumenta el supuesto dueño es que la inscripción no tiene efectos constitutivos, sino declarativos y que por tanto se lesionan sus derechos, yo confío en mi abogado pero nunca está de más escuchar qué opinan ustedes, tengo de qué preocuparme?

A ver mi señora, primero

.- Usted no debería tener ninguna duda, pues UN ABOGADO YA ESTA VIENDO SU ASUNTO.

- Si usted desconfía de su abogado, CAMBIELO DE INMEDIATO.  Usted es quien no se ha conducido adecuadamente, pues no le ha formulado la pregunta correcta a su abogado, asimismo tampoco le ha exigido el resultado en concreto:

 ME VAS A GANAR O NO MI ASUNTO ???  CUANTO ME VAS A COBRAR ??? 

Es su abogado, es decir, usted tiene derecho a NO TENER NINGUNA ZOZOBRA, sino, para qué contrató a un profesional.

Ahora bien, le voy a explicar cual es la escencia del REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO:

El inscribir una escritura en el RPPC ES PARA QUE ESTA SURTA EFECTOS LEGALES ANTE TERCEROS, ANTE EL MUNDO !!!  sin esta inscripción, LA ESCRITURA NO TIENE FORMALIDAD, NO VALE, NO SIRVE,  LE FALTA EL SELLO DEL REGISTRO.

Luego entonces, el hecho de que le hayan concedido una suspensión provisional al mañoso, no significa que se la concederán definitiva, Usted tendrá que ser llamada a ese juicio, en donde su abogado tendrá que exponer que el quejoso interpuso el recurso de manera maliciosa, egoista, precisamente un día antes del remate, cínico, y a sabiendas de que su escritura es chafísima, tan es así que carece de registro en el Registro, que esto lo hizo en el afán de evitar el remate de la cosa, en perjuicio de usted, y como una artimaña más, tan es así que usted ya ha ganado 3 instancias de ese asunto, lo que comprobará con copias de las sentencias...

Insisto, usted no debería tener dudas a estas alturas.

¿ ya le preguntó a su abogado si le afecta o no el haber inscrito la hipoteca un año después de que murió el deudor, 2005-2006 ???  Ahi mero él le explicará para qué jijos sirve el RPPC.

Suerte.   

Consultante Nancy,

Los siguientes tres artículos del Código Civil de Guanajuato establecen que si el supuesto "comprador" no inscribió su supuesta "escritura" en el RPPC, entonces ésta no surte efectos contra usted por ser "tercero registral" de buena fe.

La suspensión se concedió al quejoso únicamente como vía de precaución, pero en cuanto se resuelva el fondo del asunto el juez federal va a negarle el amparo. Es mi opinión.

ARTÍCULO 2497.- Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharse de ellos en cuanto le fueren favorables.

ARTÍCULO 2496.- Se considera tercero registral a la persona que, siendo ajena al negocio jurídico que produjo la inscripción del Registro, adquiera derechos de quien aparezca en ella como su titular.

ARTÍCULO 2501.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero registral de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.

Mira si tu hipoteca fue incrita en el RPP a tiempo es decir antes de que se adjuicara la viuda el bien te podria caber un buen amparo contra de  esa adjudicacion ya que el bien tenia o tiene un gravamen (hipoteca) que es oponible ante terceros de "buena fe" y el registro como autoridad responsable en amparo jamas debio de haber hecho el traslado de dominio afectando el derecho de cobro que te otorga la ley como acreedora.

Ahora bien dicha adjudicacion en todo caso se debio de haber hecho con todo y gravamen

Ahora dentro del jucio sucesorio del deudor  debio de haber exhibido un certificado de libertad de gravamen en el cual al aparecer como acreedora del bien te debieron de haber llamado (notificado) del juicio para que acudieras a  manifestar lo que a tus intereses conviniera y si no fuiste notificada conforme a las formalidaes  ahi te cabe otro amparo dentro de dicho juicio para hacer nula la adjudicacion.

Es de hacerte resaltar que no hace mucho tiempo lleve un asunto parecido en contra del RPP y me concedieron el amparo ordenando la nulidad  de un acta de adjudicacion que se habia hecho el SAT para cualquier duda mi correo es guillermogm_72live 

guillermogm_72live

Este es el correo correcto guillermogm_72live