CAPITULO SÉPTIMO
JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO
ARTICULO 540.- El juicio de desahucio procede cuando se exige la desocupación de una finca
o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta.
Con la demanda se acompañará el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuere
necesario para la validez del acto, conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario contrato
escrito, o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de
documento, o éste se haya extraviado o destruido, se justificarán estas circunstancias por medio de
información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio
preparatorio del juicio. Simultáneamente con el desahucio podrá reclamarse el pago de las rentas
vencidas y de las que sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento.
ARTICULO 541.- Pueden promover el desahucio los que tengan la posesión real de la finca a
título de dueño, de usufructuarios o de cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla y sus
causahabientes. El que figure como arrendador en el contrato que sirva de base a la demanda,
justificará su legitimación activa por el simple hecho de exhibir el contrato de arrendamiento en el que
aparezca con tal carácter. En los demás casos, debe acreditarse la legitimación activa, la cual puede
constar con simple certificación notarial en el contrato, o exhibición de título de propiedad, sin que sea
requisito que éste haya sido registrado.
ARTICULO 542.- La demanda de desahucio procederá contra el arrendatario o sus
causahabientes.
ARTICULO 543.- Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente,
dictará auto el juez mandado requerir al inquilino, para que en el acto de la diligencia justifique con el
recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que
dentro de veinte días si la finca sirve para habitación; dentro de cuarenta si sirve para giro mercantil o
industrial, o de dentro de noventa si fuere rústica, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a
su costa si no lo efectúa. Si lo pidiere el actor, en el mismo auto mandará que se embarguen y
depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. Mandará que en el mismo acto se le
emplace para que dentro de cinco días ocurra a oponer las excepciones que tuviere, corriéndosele
traslado de la demanda, con entrega de las copias de ley.
ARTICULO 544.- Será domicilio legal para hacer el requerimiento y traslado de que habla el
artículo anterior, la finca o departamento de cuya desocupación se trate. La diligencia se entenderá con
el demandado, o en su defecto, con cualquier persona de la familia, doméstico o porteros, excepto si
fueren empleados o dependientes del propietario. Si el local se encuentra cerrado, podrá entenderse
con el agente de la policía o vecinos, fijándose en la puerta, además, en este último caso, un
instructivo, haciendo saber el objeto de la diligencia.
Si en el acto de la diligencia justificará el arrendatario con el recibo correspondiente haber hecho
el pago de las pensiones reclamadas, o exhibiere su importe, se suspenderá, asentándose en ella el
hecho y agregándose el justificante de pago para dar cuenta al juzgado.
Si se hubiere exhibido el importe, se mandará entregar al actor, sin mas trámite, y se dará por
terminado el procedimiento.
136
Si se exhibiere el recibo de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días, y si
no lo objeta dentro de este plazo, se dará por concluida la instancia.
ARTICULO 545.- En cualquier término desde el requerimiento hasta el lanzamiento, el inquilino
tiene derecho a exhibir el recibo o recibos que justifiquen el pago de las pensiones debidas, o exhibir el
importe de ellas, y en este caso, el juez dará por terminado el procedimiento sin condenación en
costas.
Lo dispuesto en este artículo, y los beneficios de los plazos que se conceden en este capítulo a
los inquilinos, no son renunciables.
ARTICULO 546.- Dentro de los quince días siguientes al emplazamiento, el arrendatario podrá
oponerse al desahucio; pero sólo será admisible la oposición cuando se funde en cualquiera de las
excepciones siguientes:
I.- Pago;
II.- Impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor,
en los términos de los artículos 2701, 2702, y 2703 del Código Civil;
III.- Privación de uso proveniente de la evicción, en los términos del artículo 2704 del Código
Civil, y
IV.- Privación del uso total o parcial por causa de reparaciones, en los términos del artículo
2715 del Código Civil.
Las excepciones sólo serán admisibles si se hacen valer ofreciendo sus pruebas, y en caso de
que la privación de uso sea parcial, el arrendatario deberá exhibir la diferencia entre lo que reclame por
concepto de reducción o disminución de rentas, y la renta estipulada en el contrato.
Cualquier otra excepción, inclusive la reconvención y la compensación, son improcedentes en
los juicios de desahucio.
ARTICULO 547.- Opuestas las excepciones, se mandará dar vista al actor, y se citará para una
audiencia de pruebas, alegatos y sentencia que deberá efectuarse antes del vencimiento del término
fijado para el lanzamiento. En esta audiencia, concurran o no las partes, se dictará resolución
declarando si el arrendatario ha justificado o no sus excepciones, y si debe precederse o no al
lanzamiento.
Si las excepciones fueren declaradas procedentes, en la misma resolución dará el tribunal por
terminada la providencia de lanzamiento; en caso contrario, en la sentencia se señalará el plazo para la
desocupación, que será el que falte para cumplirse el señalado en el artículo 543. En la misma
sentencia se condenará, en su caso, al arrendatario, a pagar al actor las rentas insolutas vencidas, y
las que se devenguen hasta que se verifique el lanzamiento.
ARTICULO 548.- Transcurrido el plazo de cinco días, a partir de la fecha del requerimiento y
emplazamiento, sin que el arrendatario oponga excepciones, o siendo inadmisibles las que haga valer,
a petición del actor se dictará sentencia de desahucio en los términos del párrafo final del artículo
anterior, condenando simultáneamente al pago de las rentas vencidas y a las que se devenguen hasta
la fecha del lanzamiento.
ARTICULO 549.- La sentencia que decrete el desahucio será apelable en el efecto devolutivo, y
se ejecutará sin necesidad de otorgamiento de fianza. La que lo niegue, será apelable en el efecto
137
suspensivo.
ARTICULO 550.- La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o, en su defecto,
con cualquier persona de la familia, doméstico, portero, agente de la policía o vecino, pudiéndose
romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario, sin que para ello se requiera determinación
especial del juez. Los muebles y objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la
familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a la jefatura de
policía correspondiente, o al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de
esta diligencia en autos.
El lanzamiento se ejecutará, no sólo contra el arrendatario o sus causahabientes, sino contra
sus administradores, encargados, porteros o guardas, puestos en la finca, así como contra cualquier
otra persona que disfrute o tenga en uso precario la finca por transmisión que le haya hecho el
arrendatario.
ARTICULO 551.- Por causas graves, como enfermedad del inquilino trastornos económicos de
consideración por el desahucio de locales ocupados por empresas industriales o agrícolas, el juez
podrá conceder plazos adicionales para la desocupación, que no excederán del doble de los que fije la
ley, y siempre que se garanticen con el depósito de las rentas que correspondan a estos plazos.
MEDIOS PREPARATORIOS DEL JUICIO EN GENERAL
ARTICULO 202.- El juicio podrá prepararse:
I.- Pidiendo declaración bajo protesta el que pretenda demandar, de aquél contra quien se
propone dirigir la demanda acerca de un hecho relativo a su personalidad o a la calidad de su posesión
o tenencia;
II.- Pidiendo la exhibición de la cosa mueble que haya de ser objeto de la acción que se trate de
entablar;
III.- Pidiendo el legatario o cualquiera otro que tenga derecho de elegir una o más cosas entre
varias, su exhibición;
IV.- Pidiendo el que se crea heredero, coheredero, o legatario, la exhibición de un testamento;
V.- Pidiendo el comprador al vendedor, o el vendedor al comprador, en caso de evicción, la
exhibición de títulos u otros documentos que se refieran a la cosa vendida;
VI.- Pidiendo un socio o comunero, la presentación de los documentos y cuentas de la sociedad
o comunidad, al consocio o condueño que las tenga en su poder;
VII.- Pidiendo que se haga a la persona a quien se va a demandar, alguna notificación, o
interpelación, que sea requisito previo de la demanda, y
VIII.- Pidiendo la exhibición o compulsa de un protocolo o de cualquier otro documento
archivado, la de cualquier documento que esté en poder de quien se va a demandar, o de un tercero, o
que se extienda certificación o informe por alguna autoridad respecto de algún hecho relativo al asunto
de que se trate, o cualquiera diligencia análoga.
ARTICULO 203.- La petición de medidas preparatorias deberá hacerse ante el juez que sea
competente para conocer de la demanda subsecuente, si deben llevarse a cabo en el mismo lugar del
juicio. En caso de urgencia podrá pedirse ante el juez del lugar en que deba realizarse la medida; y,
efectuada, se remitirán las actuaciones al competente.
En el escrito en que se pida, debe expresarse el motivo y el juicio que se trata de seguir o que
se teme.
El juez puede disponer lo que crea conveniente para cerciorarse de la personalidad y
legitimación del que pida la medida y la necesidad de ésta.
