Distinguida SandyBorja
Difiero con mucho respetos de mi compañeros foristas (les envió un cordial saludo) tratare de ver si te entendí, una ex novia de tu hermano tu señora madre le permitió asentarse en el terreno desde hace 18 años y sin que existe oposición, a pesar que su mami falleció hace 5 años, quiero suponer que fue a título gratuito y sin mediar documento alguno, esta construyo en los últimos años y se hace cargo del predio y de sus gastos, esta mujer no contrajo matrimonio civil con tu hermano, por lo que no es familiar de ustedes, y como no existe un documento que la limite ella puede alegar que cuenta con justo título y que es la forma en que el posesionario adquiere el bien mediante un acto jurídico imperfecto, es decir todo posesionario de buena fe y con ánimo de dueño actúa con el animus domini sobre el bien el cual adquirió bajo un acto jurídico imperfecto, encontrándose el posesionario con un título que por error o desconocimiento de el mismo y que ante le ley le falta o exige cierto requisito para que ese título sea perfecto, en otra palabras un contrato verbal de donación o venta el cual no se haya hecho conforme a la ley es un justo título porque carece de una formalidad que la ley exige para su validez plena, debemos entender el justo título como el acto que transfiere el ánimo de propiedad al posesionario pero que sin embargo este necesita de la prescripción para que la propiedad y no solo el ánimo pase a el, pues si este mismo contrato no careciere de las formas de valides que la ley le marca y luego entonces fuera perfecto no necesitaría de la prescripción y no se le llamaría justo título si no título que transfiere la propiedad, así pues todos los actos jurídicos que transfieren la propiedad pero que ante la ley son imperfectos son llamados justo titulo como lo serian como la dijimos la compraventa, la donación, la herencia etc. todos ellos imperfectos y no necesariamente son documentos
En via de orientación trascribo el siguiente:
No. Registro: 178,700
Jurisprudencia
Materia(s): Civil
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
XXI, Abril de 2005
Tesis: II.2o.C. J/21
Página: 1239
JUSTO TÍTULO EN LA ACCIÓN PLENARIA O PUBLICIANA, QUÉ DEBE ENTENDERSE POR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). Para la procedencia de la acción plenaria de posesión o publiciana, como primer elemento se requiere justificar que el actor tenga justo título, el cual se definió en legislaciones civiles anteriores del país de la siguiente manera: "se llama justo título el que es bastante para transferir el dominio" (artículo 1188 del Código Civil del Distrito Federal de 1870) y "se llama justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio" (artículo 1080 del Código Civil del Distrito Federal de 1884). De los preceptos anteriores se desprende que el justo título comprende dos supuestos, a saber: a) Uno concerniente a la transmisión del dominio y que, por tanto, constituye un título de propiedad, y b) El relativo al elemento que en principio sería apto para transmitir el dominio, pero que debido a un vicio ignorado por el adquirente, sólo le transmite la posesión. Luego, es pertinente advertir que las nociones de justo título mencionadas no pugnan con el concepto que se contiene en la parte final del artículo 781 del Código Civil para el Estado de México abrogado, pero aplicable, conforme al cual: "Se entiende por título la causa generadora de la posesión.", pues resulta evidente que el concepto de justo título en sus dos aspectos da origen a la posesión y, por ello, encuadra dentro de lo previsto por dicho dispositivo. Por consiguiente, si se entiende por justo título la causa generadora de la posesión, es decir, el acto o fundamento que da origen o transmite la posesión a título de dueño, no hay discusión en cuanto a que el contrato de compraventa que celebre la enjuiciante como adquirente con persona diversa, constituye su justo título, en razón a que, por virtud de la celebración de esa relación contractual, conforme a la ley entra a poseer el inmueble objeto de la controversia.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 818/97. María del Carmen Alvarado Valverde. 21 de enero de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 301/98. Rosendo Contreras Rivera. 6 de octubre de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 1072/98. Antonio Carmona Enríquez. 16 de marzo de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 1429/98. María Elena Cabrera Solís. 24 de agosto de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: José Valdez Villegas.
Para evitar ese tipo de situaciones tiene que contratar un abogado para determinar una estrategia, pues hay varias y evitar que esta mujer pueda intentar prescribir a su favor su propiedad
En caso de duda quedo a la espera de su contacto
Cordialmente
Talento, pasión y trabajo
Lic José Juan Aguilera
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