CONSULTANTE andyvazquC,
Presente:
Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a sus preguntas jurídicas, le comento lo siguiente:
En el caso del Distrito Federal, elCONTRATO DE ARRENDAMIENTO se regula en las disposiciones normativas contenidas en los artículos 2398 al 2479 del Código Civil para el Distrito Federal en vigor, siendo que conforme al artículo 2398 del citado Cuerpo de Leyes,EXISTE ARRENDAMIENTO CUANDO UNA PERSONA, LLAMADA ARRENDADOR, OTORGA A OTRA LLAMADA ARRENDATARIO EL USO O GOCE TEMPORAL DE UNA COSA, A CAMBIO DEL PAGO DE UN PRECIO CIERTO, DE TAL SUERTE QUE LAS ACCIONES QUE DERIVEN DE DICHO CONTRATO SON DE CARÁCTER PERSONAL Y PARA HACERLAS VALER SÓLO SE REQUIERE DEMOSTRAR SER TITULAR DE LOS DERECHOS QUE AMPARA DICHO CONTRATO, SIN QUE SE REQUIERA ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL BIEN ARRENDADO NI LA AUTORIZACIÓN DEL PROPIETARIO QUE HUBIERA OTORGADO LA FACULTAD DE ARRENDAR, PUES ES SUFICIENTE DEMOSTRAR LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, entiende.
Además elCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEBE CELEBRARSE POR ESCRITO, y tratándose de arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitaciónNO PODRÁ SER MENOR A UN AÑO, aunado a ello que sus derechos Consultante como arrendatario son los siguientes:
“CAPITULO III
De los derechos y obligaciones del arrendatario
Artículo 2425. El arrendatario está obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
Artículo 2426. - El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
Artículo 2427. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.
Artículo 2428. Lo dispuesto en el artículo 2422 respecto del arrendador, regirá en su caso respecto del arrendatario.
Artículo 2429. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.
Artículo 2430. Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido.
Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
Artículo 2433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.
Artículo 2434. Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo dispuesto en al artículo 2431, y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios.
Artículo 2435. - El arrendatario es responsable del incendio y quedará obligado a cubrir los daños materiales y perjuicios que se causen, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.
Artículo 2436. El arrendatario no responde del incendio que se haya comunicado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.
Artículo 2437. - Cuando son varios los arrendatarios y no se determine dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente en relación a los daños materiales y perjuicios que se causen y de la responsabilidad civil que se genere; y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente en lo s términos anteriores. Si se prueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable. Si el incendio es intencional, sólo responderá aquel que lo provocó.
Artículo 2438. Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad.
Artículo 2439. La responsabilidad en los casos de que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.
Artículo 2440. – El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria, en un término no mayor de dos meses, contados a partir de la fecha en que se demuestre que se generó la relación de arrendamiento; y si no lo hace, será causa de rescisión.
Artículo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.
Artículo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 2443. La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa arrendada sin la descripción expresada o en el artículo anterior, la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.
Artículo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.
Artículo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos casos.
Artículo 2446.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha, salvo que se tenga la posesión material; en todo caso, predominará el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada.
El arrendatario que resulte afectado en virtud del supuesto anterior, será indemnizado por los daños y perjuicios causados, sin que sea menor al equivalente a tres meses del monto de la renta acordada.
Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, sólo vale el inscrito.
Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste Código.”
Consecuentemente, Usted Consultante, por una parte tiene derecho a DEMANDAR A SU ARRENDOR JUDICIALMENTE PARA EL EFECTO DE QUE MEDIANTE LA SUBSTANCIACIÓN DEL JUICIO RESPECTIVO, SE LE CONDENE EN SENTENCIA DEFINITIVA A CUMPLIR TODAS Y CADA UNA DE LAS OBLIGACIONES QUE CONFORME A LA LEY TIENE COMO ARRENDADOR, Y A RESPETAR SU DERECHOS QUE TIENE USTED CONSULTANTE COMO INQUILINO, por ello en su caso puedeTOMAR UNA ACTITUD ACTIVA Y POSITIVA EJERCITANDO EN CONTRA DE SU ACREEDOR LAS ACCIONES JURÍDICA QUE LEGALMENTE PROCEDAN EN SU CONTRA, ANTES DE QUE SU ARRENDADOR LO DEMANDE A USTED PRIMERO, entiende; de esta forma creará condiciones favorables de negociación de las cuales en este momento carece, para solucionar de la mejor manera posible su problema, sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Jurisprudencial:
[TA]; 5a. Época; 3a. Sala; S.J.F.; XLVII; Pág. 4377; Registro: 359 011
“JUICIOS POSESORIOS. (LEGISLACION DE CHIHUAHUA).
Es cierto que el Código de Procedimientos Civiles de Chihuahua, establece un sistema especial, en cuanto a los juicios posesorios, distinto al consagrado por el Código de 1884 para el Distrito y Territorios Federales; pues mientras que este último protege la posesión de hecho, fundándose en que nadie debe hacerse justicia por sí mismo, y previene expresamente que el interdicto de adquirir sólo procede tratándose de la posesión hereditaria, el enjuiciamiento civil de Chihuahua, tiende más bien a proteger la posesión de derecho, como una avanzada del derecho de propiedad, y declara procedente el interdicto de adquirir la posesión, en todos aquellos casos en que, teniéndose título suficiente y con arreglo a la ley, que acredite el derecho de poseer, no se tiene la posesión de hecho. Cuando el artículo 1219 del Código de Procesal de Chihuahua, faculta para promover el interdicto de recuperar la posesión, a quien tenga la pacífica de una cosa raíz, aun cuando carezca de título de propiedad, se propone proteger la posesión de derecho derivada, es decir, la posesión que no se tiene a nombre propio, sino a nombre ajeno, lo cual se confirma con lo dispuesto por el artículo 1220, en su fracción I, y ello, de acuerdo con la ficción jurídica de Savigny, que considera que en tales casos, el verdadero poseedor comisiona a otra persona para que posea a su nombre y ejercite las acciones necesarias, a fin de conservar tal posesión, de los que se concluye que la posesión que protege el Código de Procedimientos Civiles de Chihuahua, es la posesión de derecho y no la de hecho, como lo hace el de enjuiciamiento civil del Distrito Federal de 1884, y es por ello que el Código de Chihuahua, exige la presentación de los documentos que justifiquen no solamente la tenencia de la cosa, sino también el derecho a la posesión; lo cual no significa que en el interdicto de recuperar se pueda estudiar la legitimidad del título en que se funda este derecho, ya que ello implicaría tratar una cuestión de propiedad, cosa prohibida en esta clase de juicios, por el artículo 1193, del propio ordenamiento, debiendo tenerse en cuenta además, que el interdicto de recuperar la posesión, tal como lo reglamenta el Código de Chihuahua, precisamente porque protege la posesión de derecho, exige como requisito que se acredite no sólo el derecho de poseer, sino la posesión material o tenencia de la cosa, también reconocida como posesión natural, unida al elemento intencional, al derecho de poseer, elemento este último que se comprueba por el arrendatario o por el depositario, con el contrato de arrendamiento respectivo, o con el documento en que conste el depósito, y requiere también que se acredite el hecho de la perturbación o despojo, según lo previene el artículo 1224 del citado ordenamiento, en su segunda parte, lo que viene a corroborar la tesis de que no baste demostrar el derecho de poseer en estos casos, sino que es necesario comprobar la posesión de hecho y el despojo de la misma.”
Amparo civil directo 1399/33. Olivas Bustillos Antonio. 16 de marzo de 1936. Unanimidad de cuatro votos. El Ministro Luis Bazdresch no intervino en la discusión y votación de este asunto, por las razones que constan en el acta del día. La publicación no menciona el nombre del ponente.
Por lo que le aconsejo que se asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA DE CONTROVERSIAS DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD,espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.
Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.
ATENTAMENTE
LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO
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