Estado de Referencia: Distrito Federal
Hola mi consulta es la siguiente he rentado un local comercial para consultorio x$2000 pesos me realizaron un contrato, comprado de la papeleria, se ha vencido el contrato de un año, nunca han dado de alta oficialmente este local ante hacienda, ahora me quieren realizar un nuevo contrato bajo la cantidad de $2,500 pesos, ¿esto es justo o legal? Pues tengo entendido que el incremento suele ser de solo 10% ¿aplica tambien en esta situación?

CONSULTANTE Gypsyjacmx_NR,

Presente:

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema sobre el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:

TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS.

Para iniciar el estudio de la teoría general de los contratos, la mayoría de los autores recurre al análisis del convenio en sentido amplio a que se refiere al artículo 1792 del Código Civil que establece “es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir derechos y obligaciones”, el artículo 1793 del propio ordenamiento hace hincapié en que los convenios que crean y transfieren derechos y obligaciones toman el nombre de contratos, por lo tanto el convenio es el género y el contrato la especie, así resulta que en sentido estricto el convenio sólo modifica y extingue derechos y obligaciones.

En cuanto a los elementos esenciales o de existencia, el artículo 1794 señala como tales:

  Consentimiento.- Es la voluntad expresada de las partes para celebrarlo, sabiendo de antemano que este puede ser expreso o tácito.

  Objeto.- Que debe ser analizado desde dos puntos de vista, el objeto propio del contrato o material que necesariamente debe ser cierto, determinado, determinable y estar dentro del comercio; el objeto, motivo o fin que deberá ser física y jurídicamente posible, no atentando contra las normas jurídicas, ni las buenas costumbres.

  Solemnidad.- Que aunque no hay artículo expreso que la señale, la doctrina establece que es el conjunto de actos circunstanciados que deben revestir algunos contratos y que la ley eleva a elemento de existencia.

En la teoría general de los contratos existe el principio de la autonomía de la voluntad, es decir, aquellas posibilidades de que las partes puedan contratar libremente y de la mejor manera que convengan, siempre y cuando no contravengan normas jurídicas o de orden público , así como los principios generales del derecho. Existen los contratos de adhesión en los que no se da la autonomía de la voluntad como los que serían los de suministro de energía eléctrica, el de teléfono, etcétera pues quien contrata sólo se adhiere a lo ya previamente establecido (artículo 1796 del Código Civil).

En cuanto a la formalidad el Código Civil en el artículo 1832 establece el principio de que cada quien se obliga de la manera y términos que aparezcan que quiso obligarse, principio que además la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al establecer el jurisprudencia definida que los contratos deben interpretarse atendiendo a su literalidad, por lo tanto, resultan obligados haciéndose la interpretación al pie de la letra. En síntesis, la formalidad de los contratos para algunos es requisito de validez como sería el pre-contrato, contrato preparatorio o promesa de.

DE LAS OBLIGACIONES QUE GENERAN LOS CONTRATOS.

Doctrinariamente, a la celebración de los contratos, estos generan obligaciones aunque a veces no concurran todas, como son:

Obligaciones de dar:

  Traslación de dominio de cosa cierta y determinada.

  Enajenación temporal de uso y goce de la cosa.

  Restitución de cosa ajena y entregada con anterioridad.

Obligaciones de hacer:

Son aquellas que se identifican con las obligaciones derivadas del derecho personal o de crédito, prestación de un servicio o acción de realizar.

Obligaciones de no hacer:

Se identifican por abstenciones, por lo general el juez por sentencia determina que cierta persona se abstenga de realizar ciertas conductas.

Generalmente los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y son válidos, excepto aquellos que la ley requiera cierta formalidad que deban reunir, además, no puede dejarse al arbitrio de las partes el cumplimiento de las obligaciones, pues en materia de contratos es muy importante que se tenga en cuenta que para demandar el cumplimiento de las obligaciones que se generen, saberlas identificar pues cuando se trata de obligaciones de hacer o de dar y no se ha señalado el término para el cumplimiento debemos recurrir a las disposiciones del artículo 2080 del Código Civil, que interpretándolo debemos de interpelar a quien incumpla, es decir, requerirlo.

CLÁUSULAS DE LOS CONTRATOS.

Como se estudiará, los contratos para su conformación deben contener ciertas cláusulas, aunque no siempre concurran todas como son:

  Cláusulas esenciales.- Son aquellas que identifican a las partes y dan nombre al contrato.

  Cláusulas naturales.- Son aquellas que derivan de la propia naturaleza del contrato, considerándose que son de orden público, es decir, irrenunciables inclusive sino se establecen se dan por puestas, y todo lo que las partes acuerden en contravención a ellas se tendrá por no puesto.

  Cláusulas accidentales.- Son aquellas que sólo a voluntad de las partes podrán establecerse como son: la forma de pago, lugar de la entrega del bien, etc.

INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS.

Aunque fue tema del curso de obligaciones los contratos celebrados en ocasiones no son claros ni precisos, por lo tanto deben interpretarse, esto significa, desentrañar la voluntad de las partes y por lo tanto la teoría aceptable es la Teoría de la Voluntad Real o Externa que retoma la Suprema Corte de Justicia de la Nación al establecer que cada se obliga en los términos que aparecen atendiendo a su literalidad, pudiéndose recurrir a las costumbres del lugar o a los principios generales del derecho (artículos 1803, 1812, 1832 del Código Civil).

PRINCIPIOS DE LA TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN.

Corresponde a ella establecer dos principios que son:

  Rebus sic stantibus.- Significa “lo no previsto por las partes en el contrato no puede demandarse su cumplimiento”.

  Res inter alios acta.- Significa “los efectos del contrato solo afectarán a las partes”, es decir, a quienes lo celebran.

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS CONTRATOS.

Doctrinariamente encontramos que algunos autores clasifican a los contratos en cuatro grandes grupos atendiendo a su fin, por lo tanto, tenemos:

  Traslativos de dominio (compraventa).

  De uso (arrendamiento).

  De prestación de servicios (sociedad).

  De garantía (prenda, fianza e hipoteca).

Sin embargo, en atención al maestro Rojina Villegas, los contratos previstos en el Código Civil pueden ser:

  Nominativos.- Están previstos en el Código Civil.

Innominados.- No los prevé la ley y carecen de nombre.

  Típicos.- Tienen una propia regulación en el Código Civil.

Atípicos.- Carecen de dicha regulación.

  Unilaterales.- Se caracterizan porque a su celebración las obligaciones o derechos corren a favor solo de una de las partes.

Bilaterales.- Esos derechos y obligaciones son correlativos para las partes.

  Principales.- Para su validez no dependen de otro, son autónomos y valen por si mismos.

Accesorios.- Para su validez y existencia dependen de otro.

  Onerosos.- A su celebración imponen provechos y gravámenes recíprocos.

Gratuitos.- Difieren de los anteriores porque los provechos y gravámenes solo corren o afectan a una de las partes.

  Conmutativos.- Se identifican porque a su celebración las partes de antemano saben los provechos y gravámenes.

Aleatorios.- Justamente esos provechos y gravámenes se desconocen.

  Reales.- Para su perfeccionamiento son válidos con la entrega de la cosa.

Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.

  Formales.- Para su validez deben constar por escrito.

Consensuales.- Basta el consentimiento para su validez.

  Instantáneos.- Sus efectos y consecuencias se agotan al momento de su celebración.

De tracto sucesivo.- Sus efectos y consecuencias son de momento a momento.

CONTRATOS DE USO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El Artículo 2398 del Código Civil establece que hay arrendamiento cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso y goce temporal de la cosa (arrendador) y la otra a pagar un precio cierto y determinado. (arrendatario)

Las reformas a este contrato fueron por decreto de fecha 21 de Julio de 1993, publicadas en el Diario Oficial de la Federación, se prevé que los arrendamientos destinados a casa-habitación podrán otorgarse por un término máximo de diez años y los destinados a industria o comercio por un término máximo de veinte años, así las demás consideraciones de reformas que se han hecho en especial a este contrato se consideran de orden público, por lo tanto el decreto aclaratorio de fecha 23 de Septiembre de 1993, fue para que los artículos transitorios del decreto de 21 de Julio para casa-habitación se aplicarán hasta el 19 de octubre de 1998.

El Artículo 2412 del Código Civil reformado establece:

“El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

  A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en el estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél que su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble”.

Con relación al decreto de 23 de Septiembre de 1993 que modifica los transitorios del 21 de julio de 1993.

  Las dos primeras disposiciones contenidas en el decreto entrarán en vigencia a partir del 19 de Octubre de 1993 salvo los transitorios siguientes.

  Las disposiciones del decreto se aplicarán a partir del 19 de Octubre de 1998 únicamente cuando se trate de inmuebles que no se encuentren arrendados a la fecha indicada y con uso distinto al de habitación, su construcción sea nueva siempre y cuando el aviso de terminación de la obra sea posterior al 19 de Octubre de 1993.

  Los juicios y procedimientos judiciales y administrativos que actualmente estén en trámite así como los que se inicien o se hayan iniciado antes del 19 de Octubre de 1993 derivados de los contratos de arrendamiento para habitación y sus prórrogas que no se encuentren en los supuestos establecidos en el transitorio anterior, se regirán hasta su conclusión, por las disposiciones de Código de Procedimientos Civiles y por la Ley Federal de Protección al Consumidor con vigencia del 19 de Octubre de 1993.

Por lo tanto tendrá obligaciones el arrendador también:

  A conservar la cosa arrendada en el estado y condiciones favorables haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

  No estorbar, ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada a no ser por causas de reparaciones urgentes e indispensables;

  Garantizar el uso o goce pacifico del bien;

  Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por efectos o vicios ocultos de la cosa antes del arrendamiento.

DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN

Se tiene como tal el momento en que vencido un contrato de arrendamiento si dentro de los diez días siguientes a su vencimiento el arrendador no se opone a que el arrendatario continúe el uso del inmueble al onceavo día opera la tácita reconducción, es decir, teniendo como efectos que el contrato celebrado a término se convierta en voluntario, tratándose para inmuebles destinados a casa-habitación; en virtud de que el contrato se convierte en voluntario el arrendador deberá dar aviso de la terminación dentro de los treinta días a que haya operado la tácita reconducción, y será de un año el aviso si el arrendamiento fue para industria o comercio, el aviso podrá ser ya judicialmente, ante dos testigos o en forma notarial aplicándose las disposiciones del decreto de 19 de Octubre de 1998 observándose los siguientes casos:

  Si el contrato ya venció, al onceavo día opera la tácita reconducción, por lo tanto el contrato se convirtió en voluntario y para demandar la terminación por medio de los avisos a que se refiere el Artículo 2478 del Código Civil será por treinta días si es para casa-habitación.

  Si el arrendador demanda la terminación antes del vencimiento del contrato, válidamente el arrendatario tendrá derecho a reconvenir la prórroga.

  Si en el inter de los diez días de vencido el contrato se demanda la terminación no será necesario dar el aviso a que se refiere el Artículo 2478 del Código Civil y el arrendatario no tendrá derecho a la prórroga, pues la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha establecido que no se puede prorrogar lo ya vencido.

DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS

Por disposición del Artículo 2448 del Código Civil y los demás relativos en todos sus incisos, las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, es decir, son irrenunciables y de observancia obligatoria como consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta, debiéndose tomar en cuenta el decreto aclaratorio del 23 de Septiembre de 1993, en que las reformas se aplicarán para casa-habitación hasta 1998.

Artículo 2448. Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

Artículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador las sanciones correspondientes.

Artículo 2448-B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los arrendatarios sufran por esa causa.

Artículo 2448-C. La duración mínima de todo contrato destinado a casa-habitación será de un año forzoso para el arrendador y sólo el arrendatario gozara del derecho de prórroga por el mismo tiempo que se celebró el arrendamiento, siempre y cuando se encuentre al corriente en pago de las rentas; salvo pacto en contrario.

Artículo 2448-D. Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en Moneda Nacional y sólo podrá ser aumentada anualmente.

En aquellos contratos en el que el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta Salarios Mínimos Vigentes en el Distrito Federal; el incremento no podrá exceder del diez por ciento de la cantidad pactada.

Artículo 2448-E. La renta debe pagarse puntualmente en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos. El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de la entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. El arrendador no podrá exigir en su caso más de una mensualidad de renta a manera de depósito.

Artículo 2448-F. Para los efectos de este capítulo, el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imará a arrendador.

El contrato deberá contener cuando menos las siguientes cláusulas:

  Nombre del arrendador y arrendatario;

  La ubicación del inmueble;

  Descripción detallada del inmueble objeto del contrato; y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo así como el estado que guardan;

  El monto y lugar del pago de la renta;

  La garantía, en su caso;

  La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado;

  El término del contrato;

  Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la ley;

  El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía; y

  El carácter y las facultades con que el arrendador celebra el contrato, incluyendo todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.

Artículo 2448-G. El arrendador deberá registrar el contrato ante la autoridad competente del Gobierno del Distrito Federal. Una vez cumplido este requisito, entregará al arrendatario una copia registrada del contrato.

Artículo 2448-H. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador o del arrendatario, sino sólo por motivos establecidos en la ley.

Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en derechos y obligaciones de éste en los términos del contrato siempre y cuando hubieran habitado permanentemente el inmueble en vida del arrendatario.

No es aplicable lo dispuesto en el párrafo anterior a las personas que ocupan el inmueble como subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no sea la situación prevista en este artículo.

Artículo 2448-I. (Derogado)

Artículo 2448-J. En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:

  En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa (Derecho del Tanto).

  El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta conforme a las condiciones señaladas en ésta.

  En el caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea más del 10%.

  Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia.

  La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto a este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de rentas pagadas por el arrendatario en los últimos doce meses, así como la acción de nulidad relativa. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de a realización de la compraventa respectiva.

  En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo precluirá su derecho a las ya señaladas.

  Los Notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compraventas contrarias a este precepto si tienen conocimiento de tal situación.

Artículo 2448-K. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de preferencia a que se refiere el artículo anterior, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendando parte del inmueble y en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible en los términos de la fracción II del artículo anterior, salvo convenio en contrario.

Artículo 2448-L. (Derogado)

Artículo 2448-M. Si durante el arrendamiento se suscitare el divorcio del arrendatario y la guarda y custodia de los menores habidos en el matrimonio se le otorga judicialmente a uno de los cónyuges, éste se subrogará voluntariamente en los derechos y obligaciones correspondientes del arrendamiento en los términos y condiciones del contrato respectivo, quedando desde luego en posesión del inmueble arrendado, siempre y cuando lo haya cohabitado durante el matrimonio, lo mismo se aplicará en el caso del concubinato.

ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS

Estos arrendamientos deberán celebrarse por lo menos a un año, salvo pacto en contrario, y la prórroga sólo correrá a favor del arrendatario debiéndose causar la renta al tomarse posesión del inmueble. (Artículo 2448 incisos A al H del Código Civil)

ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS

Este tipo de inmuebles tienen como características que generalmente se destinan al cultivo y aunque son de propiedad particular se encuentran fuera de la zona urbana, por lo tanto, el dueño no tendrá obligación de cultivarlas pudiendo descansar dichas tierras o darlas “en aparcería” para la siembra según las disposiciones del decreto de 21 de Julio de 1993.

Fueron derogadas las disposiciones respecto a la “Ley de Tierras Ociosas”, sin embargo para dar por terminado el contrato de estos arrendamientos se aplicarán las disposiciones del Artículo 2478 y los relativos a los Artículos 2446 al 2458 del Código Civil.

ARRENDAMIENTO DE BIENES MUEBLES

El Artículo 2459 del Código Civil establece que son aplicables al arrendamiento de bienes muebles, las disposiciones de este título que sean compatibles con la naturaleza de esos bienes, teniendo como características este contrato las siguientes:

Cuando no se establezca término del arrendamiento y no se haya especificado el uso a que se destine el bien, el arrendatario podrá devolverlo no antes de cinco días de celebrado el contrato, en cuanto al uso será convenido según la naturaleza; si la renta es por años, meses, días, la renta se causará al vencimiento de cada término.

La ley también se refiere al arrendamiento de los bienes semovientes (que pueden desplazarse por si mismos) rigiéndose este contrato en atención a las costumbres del lugar aplicándose las disposiciones de la aparcería.

Todos los arrendamientos sobre estos bienes tienen el carácter de uso y los arrendatarios se consideran poseedores derivados, por lo tanto, no podrán prescribirlos. (Artículo 2459 del Código Civil)

DEL SUBARRIENDO EN GENERAL

Es la facultad que el arrendador otorga al arrendatario quien a su vez puede conceder a un tercero el uso y disfrute del bien arrendado en forma total o parcial.

Si el arrendador consiente el subarriendo este es válido y el subarrendatario quedará subrogado y solidario con el arrendador en todos los derechos y obligaciones, pero si no se autoriza será causa de terminación del contrato por rescisión. (Artículo 2480 del Código Civil)

FORMAS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El Artículo 2483 del Código Civil establece como causas de terminación del contrato de arrendamiento las siguientes:

  Por haberse cumplido el plazo fijado o estar satisfecho el objeto por el cual la cosa fue arrendada;

  Por convenio expreso de las partes;

  Por rescisión;

  Por confusión; (cuando el arrendador dona o hereda el bien al arrendatario)

  Por pérdida o destrucción de la cosa;

  Por caso fortuito o causa de fuerza mayor;

  Por expropiación;

  Por evicción.

JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

Para el Distrito Federal a partir del 19 de Octubre de 1993 quedaron abrogados los artículos 489, 490 y demás relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles y en la actualidad sólo se aplicarán estas disposiciones a los contratos de arrendamiento para casa-habitación celebrados con antelación a la fecha del decreto.

En el Estado de México está vigente el procedimiento de desahucio que procede por la falta de pago de más de tres mensualidades pudiéndose retener bienes para garantizar lo adeudado.

En el Distrito Federal se reforma el Artículo 2398 del Código Civil, se fijan nuevos términos para los arrendamientos máximos, de igual forma se reforman los Artículos 2412, 2447 y 2448-G del Código Civil.

Sobre los bienes inmuebles en cuanto a su arrendamiento no hay reforma, el Artículo 2478 del Código Civil sólo se reforma en cuanto al término de treinta días para dar aviso de la terminación del contrato y se abrogan los Artículos 2485, 2486, 2488 del Código Civil y se agrega la reforma principal que es el
Título Decimosexto-Bis relativo a las Controversias del Arrendamiento Inmobiliario y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles.

RESCISIÓN DEL CONTRATO

Rescindir significa volver las cosas al estado que guardaban antes de la celebración del contrato.

También el Código Civil en el Artículo 2489 señala como causas de rescisión las siguientes:

Artículo 2489 del Código Civil.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

  Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425;

  Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2425;

  Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480;

  Por daños graves a la cosa arrendada imables al arrendatario;

  Por variar la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador en los términos del artículo 2441; y

  En los demás casos previstos por la ley

DEL BENEFICIO DE ORDEN Y DE EXCUSIÓN

Por reformas que se hicieron a este contrato, el arrendador no está obligado a dar en arrendamiento sin solicitar del arrendatario un fiador que entra en la relación jurídica para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato en términos de lo dispuesto en los Artículos 2812, 2815, 2818, 2823 y 2826 del Código Civil.

Artículo 2815 del Código Civil.- La excusión consiste en aplicar todo el valor libre de los bienes del deudor al pago de la obligación que quedará extinguida o reducida a la parte que no se ha cubierto.

PRINCIPIO DE ORDEN

Significa que el arrendador podrá pedir al fiador o al obligado principal el cumplimiento de las obligaciones del contrato. (Artículo 2814 del Código Civil)

CLASIFICACIÓN GENERAL DEL CONTRATO

Siguiendo al Maestro Rafael Rojina Villegas decimos que es un contrato

  Nominativo;

  Típico;

  Bilateral;

  De Tracto Sucesivo;

  Conmutativo;

  Consensual; (formal)

  Principal;

  Oneroso;

  Real.

Y en su clasificación general, por su fin es DE USO.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL CON ESPECIALIDAD EN CONTRATOS, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 5398-0265

Celular: (044) 55-2848-7477

WEB:  w w w . l i n a r e s y c i a . c o m (minúsculas y todo junto)

E-MAIL: j m o r a l e s  a r r o b a l i n a r e s y c i a . c o m (minúsculas y todo junto)

Gypsyjacmx_NR

Puede usted oponerse al incremento de la renta mediante un juicio, pero a final de cuentas si el arrendador no desea continuar rentando debera usted dejar el inmueble, le sugiero llegue a un arreglo con su arrendador respecto del incremento que este pretende. 

Independientemente de que el contrato sea de papelería o similar, (podria ser incluso de palabra) se tiene que cumplir. Si el dueño decide aumentarle la renta lo puede hacer en el importe que el decida ya que no hay impedimento de que él le ponga el precio que desee a la renta de su propiedad. Si no le conviene simplemente desaloje y punto. El que no le hayan hecho contrato vencido el anterior no obliga al dueño a nada más que respetarle la renta que estaba estipulada en  el contrato anterior. 

GeekDrill, con el debido respeto, sería preferible que te abstuvieras de opinar cuando lo que expones carece de todo sustento legal, como podrás advertir de lo que a continuación señalo:

Al consultante; si usted celebró un contrato de arrendamiento por un año, y al término de dicho plazo, el arrendador permitió que usted continuara disfrutando del inmueble, entonces su contrato se convirtió en un arrendamiento por tiempo indefinidio, de conformidad con lo que previéne el artículo 2487, del Código Civil vigente en el Distrito Federal,m precepto que para su mejor entendimiento, me permito transcribir íntegramente;

"Artículo 2487. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará elarrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta quecorresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquierade las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento,cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario".

Como usted podrá advertir de la lectura del dispositivo anteriormente citado, usted deberá continuar pagando EXACTAMENTE la misma renta que regía en el tiempo en que concluyó el plazo del contrato original, y en caso que otra persona hubiera firmado el contrato como fiador suyo, dejó de estar obligado a responder de las rentas, en caso que usted no las pagara.

Por otra parte, es cierto que el artículo 2448-D, de la codificación civil en comento, impone al arrendador, en los casos en que el importe de las rentas no excede de 150 salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal, a incrementar dichas pensiones en un porcentaje mayor al 10%, sobre la cantidad pactada como renta mensual.

De igual forma, dado que usted no señala el tiempo que ha durado el arrendamiento, si ésta ha sido por más de tres años, el artículo 2447 del propio Código Civil le concede un derecho de preferencia, en igualdad de condiciones, sobre cualquier otro arrendatario que pretenda ocupar el inmueble, a condición que usted se encuentre al corriente en el pago de las rentas; mismo derecho de preferencia que tiene en caso que el propietario del inmueble decida venderlo.

También, dado que como lo mencioné desde el principio, el contrato de convirtió en uno por tiempo indefinido, cualqueira de las partes, usted o el arrendador, podrán darlo por vencido, bastando para ello que quien lo decida, notifique al otro, de manera fehaciente (puede ser a través de la notificación de diligencias de jurisdicción voluntaria, de un notario o, inclusive co la presencia de dos testigos), con 30 días de anticipación; si transcurrido ese plazo, contado a partir del día siguiente al de la notificacióin, usted continúa en posesión del inmueble, entonces el arrendador podrá demandarlo por la desocupación y entrega material y jurídica del local, momento en que podrá tener la oportunidad de hacer valer ese derecho de preferencia, a condición de que se haga asistir de un abogado especialista en Derecho Civil que lo asesore durante el trámite del juicio.

Finalmente, dado que es factible que el arrendador, a fin de encuadrar alguna causa por la que pueda demandar la rescisión del contrato, y no la terminación en términos ya señalados, deje de acudir a cobrar la renta o se niegue a recibírsela o a expedirle el recibo correspondiente, también asistido de un abogado, proceda de inmediato a promover diligencias de ofrecimiento y consignación de las rentas; de esa forma, podrá demostrar que se encuentra al corriente en las rentas, y que no ha incumlido su obligación de pagarlas.