Estado de Referencia: Querétaro

Estimados amigos que participan en este foro:

Empiezo por agradecerles de antemano sus respuestas, y el bien social que hacen al participar aquí.

Ahora, les traigo el siguiente caso, para recabar sus opiniones. Debo mencionar que me interesa conocer su opinión en dos partes, primero, en cuanto a lo que se considere justo, segundo, en cuanto a lo que se encuentre procedente en cuanto a derecho. El asunto es el siguiente:

Hace un año y medio terminó la construcción de la casa en la que habito, en un terreno de mi propiedad. La construcción incluyó la construcción de una barda perimetral en el patio, la cual quedó, en un tramo, adyacente a la pared de una casa colindante en ese preciso tramo. La casa colindante se terminó de construir aproximadamente 1 año antes que la mía, y desde entonces empezó a habitarla su dueña. Es menester mencionar que hay un desnivel entre ambas casas, ya que la casa colindante tiene entrada por la calle de atrás, la cual está aproximadamente 1.5 m por encima del nivel de la calle hacia la cual tiene el frente mi casa, por lo que ambos terrenos fueron, antes de construirlos, nivelados conforme a la elevación de la calle que da entrada.

Derivado de lo anterior, al concluir la barda perimetral de la casa de un servidor, quedó adyacente a los cimientos de la casa colindante, y el nivel del piso de la casa colindante queda prácticamente al nivel de la parte superior de mi barda perimetral. El asunto es que con los meses la barda se separó un par de milímetros de los cimientos de la casa vecina, y en la época de lluvias, por ahí se filtró agua que se estancó en el espacio entre la barda y los cimientos de la casa colindante, por lo que por capilaridad el agua subió a la pared de la casa colindante y humedeció el lado interno de su pared, que da hacia su sala. La vecina ahora me reclama la reparación de su pared, así como la reparación que evite que se siga infiltrando agua a su casa, todo esto a mi costo.

Realicé mi construcción en apego a los reglamentos urbanos y de construcción, con licencia y vigilancia (por medio de inspecciones) del municipio, quienes autorizaron los planos y procesos de construcción, y vigilaron la misma hasta su conclusión. Asumo que la vecina también hizo lo mismo.

Expongo, por lo tanto, el presente caso, para obtener sus opiniones y en un dado caso proponerle a la vecina la solución más justa. Las dudas que me surgen son:

1. ¿No debió el constructor de la casa de la vecina haber previsto que iban a existir casas alrededor de la misma, y que, en particular, al construir la mía iba a quedar a desnivel con la posible afectación a sus cimientos (incluyendo la filtración de agua)? Esto considerando que esa casa se construyó aproximadametne 1 año antes de iniciar la construcción de la mía.

2. Con base en lo anterior, ¿qué es lo que consideran justo, y que consideran conforme a derecho?

Saludos!

Francisco

CONSULTANTE jfalfarordz_NR,

Presente:         

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema del INTERDICTO DE OBRA NUEVA, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:

La Responsabilidad Patrimonial

Es el patrimonio que se considera objetivo sin calificación alguna, sin condición alguna o lo que es lo mismo no depende de una persona ni de la personalidad, sino más bien como un conjunto de bienes que persigue un fin judicialmente tutelado. Lo que existe en el patrimonio es un destino económico común, sin que nada importe la persona que lo tiene ni su personalidad. Al ser objetivo el patrimonio no que le impone, esto quiere decir, que es divisible, transmisible y enajenable. El patrimonio se define en razón del destino ( patrimonio- afectación), que es un conjunto de derechos, bienes y obligaciones que posee o tenga en relación a un fin jurídico, organizándose autónomamente gracias a este fin de la afectación existe un elemento que sirve de cohesión a los distintos elementos que conforman el patrimonio, al separar la noción del patrimonio, de la noción de personalidad, se tiene que el patrimonio estimado en forma objetiva, es un núcleo de bienes y débitos inseparablemente afectados a un fin económico-jurídico, no determinándose su valor activo neto mientras no se haga efectiva su liquidación.

Se considera una aberración pensar en una transmisión total o en una enajenación del patrimonio como tal porque, significaría que alguna persona o parte quedaría sin patrimonio.

Contrariamente a la consideración de un patrimonio afectación surge el patrimonio personalidad, considerado por la teoría clásica del patrimonio o doctrina Alemana de Aubry y Rau, como el patrimonio de una emanación de la personalidad por lo tanto, lo determinante en el patrimonio es la persona, que es el sujeto titular, puesto que es su voluntad la que determina la actividad patrimonial. El patrimonio está unido a la persona, o sea, que el patrimonio realmente constituye un emanación de la personalidad y la voluntad es el elemento que reúne los derechos y obligaciones del patrimonio.

Para esta corriente que configura al patrimonio como una emanación de la personalidad ha de considerarse como una universalidad jurídica. De acuerdo con esta tesis surge un nexo entre el activo y el pasivo del patrimonio, entendido como un conjunto de derechos y obligaciones del sujeto titular del patrimonio, con respecto a los derechos el sujeto posee una posición de poder jurídico (activo patrimonial); por el otro, las obligaciones, teniendo allí un deber jurídico(pasivo patrimonial), esos derechos en virtud del nexo que entre existe respecto a las obligaciones derivando de allí la garantía que los acreedores tienen sobre el activo del patrimonio.

El principio de las subrogación explica qu,e cuando el deudor sustituye parte de sus bienes (activo del patrimonio) por otros, esta nueva porción activa del patrimonio entra a responder de las obligaciones procedentemente constituidas, si el activo responde de manera general de las obligaciones, poco importa que el titular del patrimonio venda parte de sus bienes, dado que los nuevos derechos de que sea titular sustituirán a los vendidos continuando, así con las obligaciones del deudor, se ópera una subrogación real de derechos que sustituye derechos entrando a garantizar las obligaciones que conforman el activo del patrimonio.

El Patrimonio de Usted Consultante se vio afectado en este caso, en el BIEN INMUEBLE QUE ES DE SU PROPIEDAD, POR LO QUE LO PROCEDENTE EN SU CASO ES QUE, INICIE LA ACCIÓN ANTE LOS TRIBUNALES COMPETENTES DEL INTERDICTO DE OBRA NUEVA,consistente en:

Se concede al poseedor jurídico o derivado y tiene por objeto evitar que se causen daños a una posesión por la ejecución de una obra nueva. corresponde al titular de un derecho real o poseedor de un predio o usuario de bienes de uso común contra quien manda construir una obra nueva en el sentido de inexistencia previa que suponga un riesgo para el derecho del que se movilizará como actor del juicio. Se buscará la suspensión, modificación o demolición de una obra perjudicial así como la restitución de las cosas al estado anterior de la obra nueva; sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Aislada emitida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que es del tenor literal siguiente:

[TA]; 9a. Época; T.C.C.; S.J.F. y su Gaceta; XXVI, Julio de 2007; Pág. 2556; Registro: 172 007 Numero de Tesis: VIII.4o.23 C

“INTERDICTO DE OBRA NUEVA. PARA LA PROCEDENCIA DE DICHA ACCIÓN DEBEN CALIFICARSE LAS PRUEBAS APORTADAS AL JUICIO QUE DEMUESTREN EL PERJUICIO CAUSADO POR LA CONSTRUCCIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE COAHUILA).

Conforme al artículo 1757 del Código Civil del Estado de Coahuila, el objeto del interdicto de obra nueva consiste en suspenderla, demolerla cuando en su totalidad perjudica, sin derecho a ello, a quien promueve el interdicto, o a modificarla cuando el perjuicio lo causa únicamente parte de ella. Por lo tanto, si se demanda la suspensión de una obra, su demolición y la restitución de las cosas al estado que tenían antes de iniciarse la obra nueva, el tribunal de alzada no puede implícitamente condenar a la parte demandada, por lo que a la demolición de la obra concierne, sin proceder previamente a la calificación razonada de las pruebas aportadas al juicio, para decidir si la obra nueva afecta las posesiones del reclamante, pues constituye materia esencial de la controversia lo alegado por la parte actora y lo negado por la demandada, de los perjuicios causados por la construcción de aquélla.”

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.

Amparo directo 808/2005. Óscar Ollivier Gutiérrez. 30 de marzo de 2007. Unanimidad de votos. Ponente: Ramón Raúl Arias Martínez. Secretaria: Nelly Patricia Cortés Hernández.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 6637-5063

Celular: (044) 55-3253-4941

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