Estado de Referencia: Baja California

buenas tardes,les solicito su apoyo para el siguiente caso:  quiero comprar una propiedad que colinda con mi casa,la propiedad esta registrada a nombre de una persona que ya fallecio,la esposa del senior llevo un juicio en el cual se le declara unica heredera universal,pero para que saliera pronto el juicio y porque 4 de los 6 hijos que tiene viven en usa,se declaro que no tenia hijos(en el juicio).ahora bien la seniora me quiere vender y me interesa la propiedad.mi pregunta es si le puedo comprar a la seniora mediante un contrato de compra venta privado con ratificacion de firmas ante juzgado,en donde se declare que la sra y los hijos me venden dicha propiedad. los hijos estan dispuestos a venir a tijuana cuando juzgado se los requiera....la documentacion que tiene la seniora es la sentencia judicial donde se aclara que su esposo ya fallecio,la libertad de gravamen,pero nunca elevo a escritura....

que desventajas tengo si compro de esta forma?   gracias.