Un Saludo a todos los miembros del foro y de antemano muchas gracias por la ayuda prestada

Mi caso es el siguiente.....

Mi madre y yo realizamos un contrato de compra-venta con una persona mayor no casada, sin hijos y con solo sobrinos de por medio, para la adquisicion de 2 locales comerciales. Uno de ellos, se esta rentando desde 1980 y el otro se tomo posecion del segundo local antes de realizar el contrato de compra-venta. La Persona mayor nos puso el precio de $1,500,000.00 por el primero y $1,200,000.00 por el segundo. en ambos casos la duaña de estos locales nos dara facilidades para pagarlos, sin cobrarnos intereses si es que nos atrasamos con los pagos. En el contrato de compra.venta se estipula un pago inicial de $400,000.00 y mensualidades de $25,000.00 pesos mensuales por cada local comercial. En este mismo contrato NO se estipulan clausulas de cancelacion o de penalizacion para comprador y vendedor o no contemplan si el vendedor o el comprador fallesen, todo debido a la confianza que les comento existe sobre nosotros(los pagares no incluyen intereses moratorios, solo son letras a pagar con fecha y monto). Pero el problema radica en que existen intereses ajenos a nosotros que podrian amenazar esta compra-venta y sumenle que la persona ya es muy avanzada en edad. Un amigo que es abogado me sugirio que este contrato que esta realizado en una notaria, lo validara(no se si es el termino correcto) o que el notario notariara este contrato y pagar el impuesto correspondiente para asegurar que los sobrinos(herederos o personas ajenas con intereses sobre estos locales) no pudieran anular o desconocer este contrato que al parecer es un contrato privado entre terceros.

Mi preguntas en especifico son:

Es conveniente en base a lo que les comento notariar mi contrato de compra-venta con el notario para que por ningun motivo puedan invalidarlo!?

Cual es el costo en mi estado de pagar por este servicio y como se llama el impuesto o pago que debo de realizar!? el contrato tiene 2 dias se firmo el dia 19/dic/2012

Agradezco cualquier tip y sugerencia que puedan aportarme ya que es mi primera compra y no me gustaria salir mal y que dañaran mi patrimonio ni el de mis hijos.

saludos y gracias nuevamente

Buenas tardes Mientras un contrato de compraventa no se realice en escritura pública, y por consiguiente no se inscriba al Registro Público de la Propiedad, NO SE TIENE NINGÚN TIPO DE SEGURIDAD JURÍDICA y cualquier situación que suceda, como muerte del vendedor, una posible segunda venta, sería costoso y tardado el regularizar el inmueble, sin mencionar que no se puede trasmitir válidamente a sus herederos, en caso de muerte. Saludos

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Los contrato surten sus efectos aun cuando los contratantes mueran, si se cumplen las estipulaciones pactadas, cuando se acabe de liquidar el adeudo se puede exigir el perfeccionamiento del contrato al contratante o sus herederos, y si se niegan puede demandarse, la fima y otorgamiento de la escritura correspondiente. Atte. Lic. J. L. Camacho.

Primero cerciorese en el Registro PUblico de la PRopiedad si dichos locales comerciales estan a nombre de su vendedor. Solicitele a su vendedor copias de las escrituras publicas y revise que dicho inmueble no este embargado, hipotecado, dado en garantia, etc. etc. es decir que esté libre de gravámen. 

Ahora bien, el hecho de que exista un contrato de compraventa elaborado en una Notaria Pública no indica que dicho contrato reuna las formalidades que exige la ley en tratándose en compraventa de inmuebles, conforme al planteamiento todo indica que es un simple contrato privado de compraventa. Se ignora la entidad federativa en que se realiza esta operacion, pero sin duda el Codigo Civil de dicha entidad establece como un requisito de  forma que  sea en escritura publica e inscrito en el Registro Publico de la Propiedad,  dado el monto de la operacion. En razón de que el pago del precio es en parcialidades es lógico suponer que el vendedor no firmará la escritura publica ante notario, que contenga la celebracion del acto juridico, es decir el contrato de compraventa, sino hasta que se concluya de pagar la totalidad del precio. No obstante ello, parece que su abogado le sugiere que dicho contrato de compraventa sea ratificado ante notario publico, es decir que acudan el vendedor y los compradores ante el Notario que elaboro dicho contrato para ratificar el contenido y firma de dicho documento; esto seria idóneo y basta acudir  con dicho notario a cuestionarle sobre si procede o no la ratificacion indicada, lo cual no es muy seguro que el notario acepte, dado que ha cambiado la ley del notariado, hasta hace algun tiempo esto se hacia, pero hoy  ya no se permite, sin embargo, preguntar nada cuesta.

Lo que su servidor haría, es solicitarle al vendedor me  otorgue  un poder irrevocable para pleitos y cobranzas y actos de administracion y dominio, respecto de dichos locales comerciales, con facultades para vender incluso a mi  mismo, a partir de la fecha de cumplimiento del pago total  del precio. Notese, dije lo que yo haría, porque ello trae aparejado otros bemoles, pero sin duda le brindará mas seguridad juridica que un simple contrato de compraventa, que despues habra de exigier mediante la accion legal conocida como proforma el otorgamiento de la escritura. es decir implica un juicio.

muchas gracias por sus respuestas, preguntare si el notario puede dar fe de este contrato y tambien hablare con el vendedor para saber si se puede hacer esto que me comentan.....

muchas gracias por toda su ayuda y mismejoresdeseos para ustedes y sus familias, felices fiestas....