Estado de Referencia: Distrito Federal

Tengo una pregunta técnica en relación con la prescripción de los vicios ocultos en un Contrato de Obra a Precio Alzado conforme a lo establecido en el  Código Civil para el D.F y quiero pedir su ayuda.

En el Capitulo de Eviccion y Saneamiento del Código Civil para el DF, el Artículo 2142 dice, en los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que a haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa.  Por otro lado el artículo 2149 dice, que las acciones que nacen del 2142 vencen en un plazo de 6 meses.

Al respecto, el Contrato de Obra a Precio Alzado es un contrato conmutativo,por lo tanto todo parecería indicar que aplican los 6 meses. No obstante lo anterior, el artículo 2634 dice, "recibida y aprobada la obra por el que la encargó, el empresario es responsable de los defectos que después aparezcan y que procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se fabricó; a no ser que por disposición expresa del dueño se hayan empleado materiales defectuosos, después que el empresario le haya dado a conocer sus defectos, o que se haya edificado en terreno inapropiado elegido por el dueño, a pesar de las observaciones del empresario".

Las preguntas serían, ¿cuando prescribe la acción que nace del artículo 2634? Entonces ¿para Contratos de Obra a Precio Alzado no aplican los vicios ocultos por 6 meses ( a pesar de ser un contrato conmutativo)? 

Saludos,

El punto fino de su consulta radica en comprender el alcance del vocablo "conmutativo".

Si atendemos a este aspecto un contrato conmutativo es todo aquel que genera iguales o recíprocas cargas entre las partes, de suerte que, tratándose del contrato de obra a precio alzado, en el que, el contratista va realizando la obra y presentando estimaciones de su avance y de sus costos, no puede decirse que exista estipulación definida sobre el momento en que, la obra realizada está a disposición del dueño y en tal virtud, se hace necesario que la obra se halle concluída y entregada a éste a efectos de poder iniciar el como del plazo legal de saneamiento por vicios ocultos.

Saludos.

Muchas gracias por la respuesta Lic.  Ahora está claro que el plazo de prescripción en Contratos de Obra a Precio Alzado comienza a correr a partir de la fecha en que precisamente el constructor concluye y entrega la Obra a quien la encarga.

Ahora bien, lo que no me quedó claro es ¿cual es el plazo que debe correr para que opere la prescripción de la obligación que tiene el constructor de responder por los vicios ocultos y defectos en la construcción una vez concluida y entregada la obra?  ¿serán 6 meses o 10 años? 

La razón de la pregunta es por que no me queda claro si para determinar el plazo de prescripión de la obligación del constructor de responder por los vicios de la construcción (una vez concluida y entregada la obra por el consructor) aplica lo establecido en : (i)  el Artículo  2142, por ser el Contrato de Obra a Precio Alzado un contrato conmutativo por naturaleza,  en el  que por lo tanto el plazo de prescripción sería de 6 meses de acuerdo con lo establecido en el  Artículo 2149, o  (ii)  el Artículo 2634, que se encuentra en el cápitulo aplicable al Contrato de Obra a Precio Alzado, en el que en virtud de que dicho artículo no establece un plazo para la prescripción de la obligación de responder por los vicios de la construcción, el plazo aplicable debería ser de 10 años de acuerdo con lo establecido en el artículo 1159 , que establece que para el cumplimento de aquellas obligaciones que el código no da plazo de prescripción expecifico el vencimiento de las mismas es de 10 años.

Espero que haya quedado clara la explicación. Aunque no soy abogado algo entiendo de la apicación del Código CIvil.

Saludos y muchas gracias por adelantado.

La obligación del enajenante al saneamiento por los efectos ocultos de la cosa, se traduce correlativamente  para el adquirente en un derecho de garantía contra los propios defectos, confiriéndose la acción para exigir la rescisión del contrato, o bien la rebaja proporcional del precio.

La acción requiere dos elementos fundamentales. Su ejercicio oportuno dentro de los seis meses contados desde la entrega de la cosa y la demostración de que existieron los vicios redhibitorios al tiempo de la adquisición.

La acción jamás procederá si:

1. El adquiriente por ser perito o por su profesión pudo reconocerl fácilmente los vicios.
2. Los vicios estén a la vista o sean fácilmente reconocibles.
3. El adquiriente renunció desde el contrato a el derecho de exigir el saneamiento por vicios ocultos.
4. La cosa fue adquirida en remate judicial o por adjudicación judicial.

Saludos.

Muchas gracias por la respuesta Lic, entonces, según entiendo, la respuesta es "cuan aplica la de los seis meses. 

FInalmente, y solo por curiosidad, ¿que pasa entonces con ese extraño artículo 2634 en el que no se establece una prescripción específica, pero si que incluye la obligacion de que el empresario rresponda por defectos y vicios en la construcción?  El mismo  no es aplicable para obras de precio alzado aunque se encuentra en la sección de COntrato de Obra a Precio Alzado.

Saludos y nuevamente muchas gracias por la respuesta, ha sido de gran ayuda.

Joven Pepe: 

El artículo 2634 del Código Civil del DF lo que hace patente es la responsabilidad del contratista de responder de los vicios ocultos, pero la acción redhibitoria especial está regulada en los términos que ya comentamos con anterioridad. 

Luego entonces, salvo que el contratista haya otorgado un mayor plazo de garantía en los materiales empleados y/o en la mano de obra, la disposición aplicable es la de seis meses contados a partir de la entrega/recepción de dicha obra.

Si Usted analiza otras disposiciones del capítulo del contrato de obra a precio alzado se encontrará con obligaciones diversas que pueden en su caso impactar en la responsabilidad civil en general del contratista, pues la ley civil alude por ejemplo, los reglamentos de construcción, los de protección civil, etc y en tal virtud, se debe distinguir la responsabilidad proveniente de otros deberes legales que estarán sujetas a otros plazos de prescripción.

Saludos.

Ahora si la respuesta es muy clara. Muchas gracias Lic. Agradezco el tiempo que le dedicó a éste tema y, sin duda, seguiremos en contacto.

Muchos saludos,