Buen día compañeros abogados y foristas de Mexicolegal, apelando al espiritu de esta web el cual es ayudar e intercambiar ideas u opiniones les hago la siguiente consulta esperando su pronta orientación.-

En Diciembre del 2011 se obtuvo sentencia de adjudicación de un bien inmueble  la cual quedo firme dentro de un juicio ejecutivo mercantil, en Febrero del 2012 se empezo con el tramite de escrituración publica ante el Notario correspondiente, para lo cual se mando un aviso preventivo de escrituración al registro Publico de la propiedad y comercio (para efectos de darle publicidad a la sentencia de adjudicación pues de acuerdo a la tesis # 201972 la resolucion judicial que contiene una sentencia de adjudicacion de inmuebles surte efecto contra terceros no obstante que no se haya elevado a escritura publica, ni se encuentre inscrita en el registro publico de la propiedad) por falta de dinero no se realizaron completamente los pagos de escrituracón al notario, por tal motivo no se realizo la inscripción de la escritura publica antes del vencimiento del aviso preventivo, ahora bien la persona que era propietaria del inmueble( la persona demandada en juicio mercantil) valiendose de abogados sin escrupulos y chicaneros, promovieron un juicio de usucapion, solicitando dentro de su demanda como medida precautoria la anotacon marginal de un aviso de bien litigioso, cancelando mi aviso preventivo de escritutra publica, y poniendo el suyo, motivo po por el cual me entero de la existencia del juicio de usucapion, al cual no soy llamado a jucicio aun y cuando exhibe un certificado  del registro publico de la propiedad en donde consta la anotación marginal de mi embargo y posteriormente a ello el del aviso preventivo de escrituración por adjudicación, aun con eso no me mencionan ni me llaman a juicio. aun cuando tacitamente es obvio que saben de mi existencia y del derecho que me asiste. El juicio se encuentra aun en las primeras promociones, apenas contesto la demandada obviamente allanandose, dandosele termino al actor para contestar, aun no se publican lo edictos o de haberse publicado no han sido exhibidos. Por lo cual estoy en poscicion de contestar aun que con muy poco tiempo, o ben puedo esperar y promover una terceria excluyente de dominio anexando copia certificada de la sentencia de adjudicacion y al mismo tiempo interponer el amparo indirecto por el agravio que se esta causando en  el inmueble de cual ya se es propietario.

Cabe mencianar que el actor de la usucapion dice haber obtenido la posecion del inmueble desde hace 20 años 10 meses a traves de un contrato de compraventa de manera verbal ademas de habitarlo y manejarse como dueño lo cul es falso, pues lo habita la persona que fue demandd en el juicio mercatil y se le condeno y le fue remtada su propiedad la cual se adjudico.

Cual creen que sea la mejor estrategia legal a seguir.- el amparo indirecto? el amparo indirecto y la terceria? la terceria? o el incidente de nulidad de actuaciones?

Yo sugiero interpongas el amparo indirecto como tercero extraño a juicio, pero es importante que acredites que te enteraste de dicho juicio antes de 15 días.

Es decir, puedes presentar una constancia de folio reciente, para que dicha constancia sirva como fecha a partir de la cual te haces sabedor del juicio y obviamente solicitas ser parte en el mismo, porque la sentencia te puede causar perjuicios, ya que tu cliente es el actual propietario del inmueble.

Los juicios de prescripción, son tardados, pero son muy técnicos y difícilmente te lo van a ganar, pero es importante que te apersones al mismo, pues si con posterioridad hay constancias de que tuviste conocimiento y no intepusiste el amparo, pueden sobreseertelo.

Suerte!

Te mando esta tesis que te servirá mucho de apoyo:

Jurisprudencia 1ª/J. 58/2004, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, XX, noviembre de 2004, materia civil, página 25, novena época, que es del tenor siguiente:

“PRESCRIPCIÓNADQUISITIVA. LA ACCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 1156 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL DEBE DIRIGIRSE CONTRA QUIEN APARECE COMO PROPIETARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO Y TAMBIÉN EN CONTRA DEL VERDADERO PROPIETARIO, CUANDO NO COINCIDAN, SI EL POSEEDOR SABE DE ANTEMANO QUIÉN ES ESTE ÚLTIMO. El sistema del Código Civil en materia de prescripción adquisitiva sólo distingue, de manera expresa, dos hipótesis cuando se pretende adquirir por prescripción: a) un bien registrado o b) un bien sin registro (artículos 1156 y 3047). Sin embargo, no contempla la diversa hipótesis en la que el bien está registrado, pero a nombre de quien no es el verdadero propietario. Esto es correcto en la generalidad de los casos, pues en principio ambos sujetos deben coincidir y si así no ocurriera no hay por qué establecer una carga adicional y prácticamente irrealizable para el poseedor de investigar quién en verdad detenta la propiedad. Sin embargo, sería nugatorio del fin perseguido por la prescripción adquisitiva suponer que el artículo 1156 del Código Civil para el Distrito Federal limita el ejercicio de la acción respectiva sólo en contra del propietario que aparece en el Registro Público, cuando se sabe que el propietario real es otro. Ante esta circunstancia, el poseedor que quiera adquirir debe demandar a los dos sujetos mencionados, pues sólo así el estado de incertidumbre que entraña la posesión cesaría, aunque tomando en cuenta los derechos del auténtico dueño de la cosa y respetando su garantía de audiencia previa al acto privativo; además, así no se atribuiría el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su propietario ni se sancionaría a quien puede imársele la calidad de "propietario negligente".

Muchas gracias por tu atinada intervencio ILIANAVE. he pensado en interponer el juicio de terceria exhibiendo la sentencia de adjudicación, y a la vez interponer el amparo indirecto antes de los 15 dias de interpuesto la terceria. ejemplo el dia 1 agosto promuevo la terceria, manifestando que me entero de  la existencia del juicio el dia 25 de Julio, bajo protesta de decir verdad con fecha 4 de Agosto interpongo el amparo indirecto.

De acuerod a esta Tesis es viable el interponer los dos al mismo tiempo, sin embargo no estoy seguro de que baste con la sola manifestación de la protesta encuanto a el haberme enterado en esa fecha.

A mi juicio, la tercería no procede, porque si bien es cierto que tu cliente es propietario del inmueble, el poseedor tiene derecho de hacer valer su acción, tanto en contra de quien aparezca inscrito en el Registro Público, como de quien haya adquirido la propiedad y no esté registrada dicha propiedad.

En una tercería, vas a reclamar que ese bien no puede ser objeto de ese juicio, porque pertenece a otra persona, pero te van a dar palo seguramente, por lo anteriormente comentado, porque ésta persona tiene derecho a ser oído y vencido en juicio.

Mete tu amparo y cuando seas parte en el juicio, dales con todo, pues ellos ya no podrán modificar los hechos de la demanda y difícilmente van a acreditar su posesión por tantos años, pues tienes documentación de que el propietario realizó actos de dominio sobre el inmueble y por tanto, la supuesta posesión que tiene el accionante, no puede ser originaria.

E incluso, al contestar la demanda, reconvienes la reivindicación del inmueble, pues tu título es de mejor calidad que el supuesto contrato verbal...

Tu decides, pero reitero, a mi juicio, la tercería no tiene razón de ser.

Suerte!