Estado de Referencia: Jalisco

buenas tardes mi problema es que hace 15 años aprox. compre un departamento(traspaso)  de infonavit .pero se hizo un contrato de compra venta con la dueña pero no fue ante un notario, y ahora que tengo un problema con unos pagos de atraso me cito un lic. para hacer una reestructuracion pero me dise que ese papel no me sirve y que el departamento me lo puede quitar su despacho porque no es valido mi contrato, le enseñe los pagos que yo he echo desde hase 15 años al banco cada mes al infonavit, inclusive el predial y la persona que me lo vendio ya no radica en mexico para poder contactarla y no se que se pueda hacer en mi caso y si es cierto que el lic. me puede quitar el departamento espero me puedan ayudar gracias.

Buen día:

Lo que puedes hacer es iniciar un juicio de otorgamiento de firma para que hagas valido tu contrato de compra venta ya que nunca se formalizo ante notario público.

Igual si quieres una mayor y mejor asesoria y tratar de aclarar todas tus dudad con gusto te dejo mi correo es: salvador130303 (a) h o t m a i l 

No es procedente el juicio de otorgamiento y firma de escrituras ya que el inmueble no es aun de quien se lo "vendio", esta persona solo le traspaso el derecho de pagar el inmueble del cual es dueño Infonavit,  unicamente le traspaso un credito otorgado por la insitutcion, pero sin cubrir las formalidades de ley, es decir No avisaron de esta operacion a la institucion para el cambio del deudor.

El contrato de compraventa para Infonavit es nulo, como le dice la autoridad,  ya que es un acuerdo entre particulares y no tiene efectos contra terceros al no cumplirse los requisitos de ley, por tanto lo recomendable es que se ponga al corriente en los pagos atrasados a fin de regularizar su situacion y salga del estado de mora y no inicien acciones legales. Estando al corriente de pagos no debe de tener problema alguno.

Ahora el problema de la titularidad lo va a tener siempre, ya que solo el titular del credito podra hacer las gestiones para tramitar la carta finiquito y la cancelacion de la hipoteca respectiva, por lo que sera unicamente hasta que liquide el departamento cuando podra intentar algun juicio y no antes.

Salvo la mejor opinion de los excelsos abogados que en este foro aportan. 

Saludos cordiales.

Difiero en algunos aspectos substanciales, a saber:

1. Su casa, no es del Infonavit actualmente y nunca lo ha sido.

2. El Infonavit le prestó o concedió un crédito a su derechohabiente (el vendedor o traspasante) bajo las modalidades, plazos y fines previstos en la ley, tales como adquisición de vivienda, mejoramiento, ampliación, etc. 

3. Con los recursos prestados por el Infonavit el derechohabiente seguramente adquirió de un tercero (por lo general un fraccionador o desarrollador inmobiliario) la vivienda respectiva.

4. El derechohabiente constituyó hipoteca en favor del Infonavit sobre la vivienda adquirida garantizando el pago cabal y oportuno del crédito que le fue otorgado.

5. El Infonavit es un acreedor hipotecario, pero NO es el dueño del inmueble.

6. Ciertamente, a través del traspaso efectuado Usted adquirió la propiedad del inmueble hipotecado al Infonavit y quizá convino con su vendedor en que, como parte del pago del precio, Usted seguiría pagando directamente al acreedor hipotecario los pagos asumidos por aquel.

7. La compraventa es un contrato consensual y se perfecciona por el mero consentimiento, aunque el precio no haya sido satisfecho e incluso aunque la cosa no se hubiese entregado.

8. Como requisitos de validez, que no de existencia, la ley civil exige que, tratándose de bienes inmuebles, su transmisión se debe hacer constar en escritura pública, aunque hay excepciones y regímenes especiales.

9. Usted es pues el propietario de su vivienda y el título de propiedad, aunado al conjunto de recibos y documentos que amparan los pagos efectuados en favor de su vendedor, aunque entregados al Infonavit en los términos convenidos, son pruebas que producen convicción absoluta de que, Usted tiene pleno dominio del inmueble en cuestión, y jamás podrá ser declarada judicialmente la inexistencia o nulidad de su traspaso o compraventa, porque insisto, el contrato nació jurídicamente viable a partir del acuerdo respecto de la cosa y las voluntades de vender y adquirir de cada una de las partes.

10. Es obvio que no se dio a la transmisión del inmueble la forma legal, escritura pública, sin duda porque cualquier notario los habría requerido de la libertad de gravamenes y porque, en forma subyacente, una parte del pago del precio, implicó una cesión de crédito o deuda, para lo cual, la ley exige el consentimiento del acreedor, de suerte que, sin tal consenso, no puede haber liberación del deudor original ni extinción de cualquier derecho accesorio, como la hipoteca.

Ahora bien, si Usted se retrasó en el pago de las amortizaciones convenidas por su vendedor con el Infonavit, en realidad está incumpliendo únicamente con el contrato de traspaso o compraventa que celebró con dicho vendedor, pero Usted no puede pretender acogerse a ninguna calidad, beneficio o provecho con el Infonavit, porque Usted no es el derechohabiente del Infonavit y mucho menos su acreditado.

En un caso como el que Usted menciona, a Usted no le corresponde andar dando explicaciones al Infonavit, pues a este último es a quien le debe interesar localizar a su acreditado derechohabiente para exigirle el pago de su crédito y en su caso, notificarle formalmente de cualquier juicio hipotecario en su contra, pues le aseguro que el Infonavit solamente podrá hacer efectiva la garantía hipotecaria y rematar la casa cuando localice y emplace al derechohabiente deudor, que no es Usted.

Por otra parte, en el eventual caso de que el Infonavit realice una ejecución hipotecaria a sus espaldas o sin su conocimiento, Usted debe consultar con un abogado de su confianza, no coyote y no tinterillo, pues un juicio de amparo daría al traste inmediatamente con cualquier juicio llevado a cabo sin su conocimiento. Es más, puedo asegurarle que, desde el momento en que Usted ya le soltó la sopa al abogado del Infonavit, pueden cambiar las estrategias a seguir por parte de ellos. 

Finalmente, ante una situación como la suya, lo recomendable de inmediato es dejar de pecar de ingenuo y evitar reunirse con el abogado de la contraparte sin la presencia del suyo propio, porque lo único que hace es ponerse de pollito con el gavilán. 

Saludos.