Estado de Referencia: Estado de México

MI esposa compró un terreno de 374 M2 en un Fraccionamiento Campestre de San Juan del Río, Qro. a una Persona Moral dueña del fraccionamiento y los terrenos. Celebró un Contrato de Promesa de Venta y Adhesión al Lineamiento de Construcción de fecha 28 de septiembre de 1981, señalando a la Persona Moral como "Promitente Vendedor" y a mi esposa como "Futuro Comprador".

Se pagó a la Persona Moral un importe para el Traslado de Dominio, hay un documento que lo sustenta.

MI esposa dio un pago inicial y por el saldo firmó 60 pagarés a pagar mensualmente (cinco años), y cinco pagarés a pagar anualmente.

Recibió carta de la Persona Moral de fecha 09 de abril de 1985, en donde le hacían de su conocimiento una promoción. Le indicaban dos cantidades, una la tenía que pagar a mas tardar el 30 de abril de 1985 y la otra sería el ahorro.

Aceptó pagar según consta en Ficha de Caja de fecha 25 de abril de 1985. 

Con carta expedida por la Persona Moral el 25 de abril de 1985, se menciona la ubicación del lote que se adquirió con ellos, así como también que la cantidad objeto de dicha adquisición fue liquidada en su totalidad.

Posteriormente recibió Recordatorio (2) sin fecha donde le dicen que su lote se encuentra pendiente de escriturar y es ncesario envie los datos correspondientes para efectuar los trámites de Legalización. No fue atendido por falta de solvencia económica.

En mayo de 2014 acudimos a las Oficinas del Impuesto Predial de la Tesorería Municipal de San Juan del Río, Qro. con la finalidad de regularizar dicho impuesto. La empleada al buscar en el sistema la Clave Catastral esta había cambiado de nombre, actualmente esta a nombre de una señora. Ya no estaba a nombre de mi esposa. La empleada nos dijo que acudieramos al Registro Público de la Propiedad y del Comercio para solicitar copia de la escritura de Compraventa del terreno, que en el sistema tenían la referencia de que el cambio de nombre se había realizado en marzo de 2010 tomando como referencia la escritura de Compraventa

Tenemos un requerimiento de 1995 de la Tesorería Municipal de San Juan del Río con la clave catastral a nombre de mi esposa, donde solicitan el pago del Impuesto Predial. Acudimos en diversas ocasiones para regularizar el Impuesto Predial y siempre pedían ciertos documentos como la escritura del terreno, que no teníamos por no haber hecho el trámite. Nuna se regularizó el Impuesto Predial.

El Registro Público de la Propiedad y del Comercio a solicitud de mi esposa, expidió copia certificada de Escritura notarial de fecha 18 de marzo de 2010, donde consta la operación de Compraventa del terreno motivo de estos comentarios, donde se señala a la Persona Moral dueña del fraccionamiento y los terrenos como la Vendedora y una señora como la Compradora. Se menciona que comparecen para formalizar el Contrato de Compraventa que tienen pactado pero no mencionan la fecha del contrato.

Visitamos el Fraccionamieno Campestre y en el lote adquirido por mi esposa esta construida una casa habitación la cual está habitada.

Nos trasladamos a las oficinas de la Persona Moral en el mismo Fraccionamiento Campestre, fuimos atendidos por quien dijo ser Contadora de la Persona Moral, expusimos la situación y dijo que comentaría el caso con las personas adecuadas de la empresa.

Días después nos dio datos de quien nos atendería, siendo un abogado externo el cual nos atendió y nos dijo que la Persona Moral estaba en la mejor disposición de llegar a un arreglo. La propuesta inicial de uno de los socios de la Persona Moral era de darnos otro terreno, que faltaba que todos estuvieran de acuerdo. Nosotros queremos dinero en efectivo.

Han pasado varios días y no hay una respuesta clara, que no le ha sido posible hablar con todos los socios de la Persona Moral. No queremos que el tiempo se nos venga encima. Estamos contra el tiempo.

RAZONAMIENTO:

Sabemos que esta negociación en primera instancia es la mejor que irnos a juicio.

Pero si hay demora por parte de ellos, puede ser a propósito para que el tiempo se nos venga encima y después ya no poder inconformarnos.

Con los datos mencionados es posible inconformarse legalmente? Tenemos los documentos originales de los mencionados anteriormente. Tenemos los pagarés originales pagados.

A partir de la Escritura notarial de Compraventa de fecha 18 de marzo de 2010, que plazo máximo tenemos para incoformarnos?

En la Escritura notarial de Compraventa del 18 de marzo de 2010 se menciona "para formalizar el Contrato de Compraventa que tienen pactado", pero no señalan que fecha tiene dicho contrato. Esa fecha puede variar el plazo máximo para inconformarse?

En conclusión no queremos perder este terreno, a pesar de lo que ellos ya hicieron. Queremos restitución de daños.

Por la atención que tengán a bien concedernos. Gracias.

Benjamín

Buenas noches Don Benjamín.

En principio y respecto a lo vertido en su razonamiento:

Siempre es mejor un mal arreglo que un buen pleito, claro que depende de lo que ustedes estén dispuestos a pactar, pues en toda negociación se pierden o ganan cosas.

Por otro lado, claro que se pueden inconformar jurídicamente ¿cómo? Bueno, dependerá de la acción que ustedes decidan realizar para que se resuelva su inconformidad, a modo enunciativo y no limitativo, se puede recurrir a varias acciones (recisión, cumplimiento de contrato, nulidad de escrituras, restitución, etc.) pero todo esto estará sujeto a la revisión exhaustiva de los documentos base de la acción.

Respecto a los tiempos, igualmente dependerán de la acción a realizar; la escritura al ser un documento público podría servir para acreditar algún elemento de la acción que se decida invocar.

Respecto a la fecha signada en la escritura, igualmente dependerá la acción a intentar.

Si no quieren perder el terreno, ya deberían haberse inconformado.

CONSULTANTE benjaminginezmorales_NR,

Presente:         

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Lo que su Servidor le sugiere que haga Usted Consultante en este caso, es que a la brevedad posible realice una denuncia de hechos en contra de la persona que le vendió a Usted de manera fraudulenta el terreno que nos menciona en su Consulta así como a la supuesta dueña, por la probable comisión de los delitos de FRAUDE ESPECIFICO POR SIMULUCIÓN DE ACTO JURÍDICO, CON UN CONTRATO FRAUDULENTO Y/O LOS QUE RESULTE COMETIDOS EN SU AGRAVIO POR LA PERSONA QUE LE VENDIÓ A USTED Y/O POR QUIEN O QUIENES RESULTEN RESPONSABLES, ante el C. Agente del Ministerio Público de su localidad, el cual en términos de lo dispuesto por la Ley Penal, conocerá, tramitará y resolverá en su caso la Averiguación Previa correspondiente, practicando todas y cada una de las diligencias ministeriales pertinentes a fin de resolver conforme a derecho la misma, y en su caso, dictando las MEDIDAS PROVISIONALES Y/O PRECAUTORIAS QUE ESTIME PERTINENTES EN SU FAVOR COMO VÍCTIMA DEL DELITO, para que una vez acreditados los elementos del tipo y la probable responsabilidad de la persona que indica, EJERCITE ACCIÓN PENAL EN CONTRA DE ESTAS PERSONA, SOLICITANDOLE AL C. JUEZ PENAL COMPETENTE LA ORDEN DE APREHENSIÓN CORRESPONDIENTE, CON LAS CONSECUENCIAS LEGALES INHERENTES PARA ESTOS CASOS, COMO LO ES UNA DE ELLAS LA CORRESPONDIENTE REPARACIÓN DEL DAÑO EN SU FAVOR, PROVENIENTE DEL DELITO Y COMO PARTE DE LA PENA PÚBLICA QUE EN SU CASO SE LE IMPONGA AL CITADO DELINCUENTE, entiende, sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Jurisprudencia emitida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, las cuales son del tenor literal siguiente:

[J]; 9a. Época; T.C.C.; S.J.F. y su Gaceta; XXVIII, Agosto de 2008; Pág. 943; Registro: 169 053

“REPARACIÓN DEL DAÑO MORAL. PARA SU CONDENA EL JUEZ DEBE TOMAR EN CUENTA LA MAYOR O MENOR GRAVEDAD DE LAS LESIONES CAUSADAS A LA VÍCTIMA EN SUS DERECHOS DE LA PERSONALIDAD, SIN ATENDER A LA CAPACIDAD ECONÓMICA DEL SENTENCIADO NI A LA NECESIDAD DEL BENEFICIARIO DE RECIBIR EL PAGO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).

El artículo 20 constitucional, en su apartado B, fracción IV, prevé el derecho que tiene la víctima del delito en el procedimiento penal de que le sea reparado el daño sufrido; por su parte, el artículo 50 Bis del Código de Defensa Social de la entidad establece su carácter de pena pública, con independencia de la acción civil, y que se exigirá de oficio por el Ministerio Público, y ésta consiste en la restitución del bien o pago de su precio, la indemnización del daño material y moral, así como el resarcimiento de daños y perjuicios conforme lo dispone el artículo 51 del referido código; ahora bien, el monto de la indemnización del daño moral a que tiene derecho la víctima, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1993 del Código Civil Local será regulado por el Juez en forma discrecional y prudente, tomando en cuenta la mayor o menor gravedad de las lesiones causadas a la víctima en sus derechos de la personalidad, lo anterior, de acuerdo con los datos obtenidos del proceso. De lo relatado, se advierte que para que proceda la condena a la reparación del daño moral no es necesario demostrar la capacidad económica del sentenciado ni la necesidad del beneficiario a recibir dicho pago, por no ser un requisito establecido por el legislador, además de que de la interpretación de los preceptos legales aplicables tampoco se desprende esa exigencia, máxime que por tratarse de una pena pública las condiciones del autor del delito o las que imperan en el ofendido o agraviado después de cometido el ilícito son intrascendentes para la condena respectiva, por tratarse de una indemnización por el daño moral causado al o a los que sufren en sus derechos de personalidad las consecuencias de la conducta ilícita.”

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA PENAL DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo directo 273/2003. 16 de octubre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Loranca Muñoz. Secretario: Juan Carlos Ramírez Benítez.

Amparo directo 325/2003. 24 de noviembre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Loranca Muñoz. Secretario: Juan Carlos Ramírez Benítez.

Amparo directo 164/2004. 8 de julio de 2004. Unanimidad de votos. Ponente: José Manuel Vélez Barajas. Secretaria: Alicia Guadalupe Díaz y Rea.

Amparo directo 124/2005. 9 de junio de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: José Manuel Vélez Barajas. Secretario: Jorge Patlán Origel.

Amparo directo 16/2008. 28 de febrero de 2008. Unanimidad de votos. Ponente: José Manuel Vélez Barajas. Secretario: Jorge Patlán Origel.

Nota: Por ejecutoria de fecha 8 de octubre de 2008, la Primera Sala declaró inexistente la contradicción de tesis 90/2008-PS en que participó el presente criterio.

Porlo que le aconsejo jurídicamente que se asesore de un abogado que sea experto en MATERIA PENAL Y AMPARO PENAL EL CUAL PUEDE AUTORIZAR EN TÉRMINOS DE LA FRACCIÒN IV DEL ARTÍCULO 12 LA LEY GENERAL DE VÍCTIMAS PARA QUE SEA EL REPRESENTANTE DE SU COADYUVANCIA, ASÍ COMO SU ASESOR JURÍDICO E INTERVENIR A SU NOMBRE Y REPRESENTACIÓN EN LAS ACTUACIONES DE LA AVERIGUACIÓN PREVIA CORRESPONDIENTE, para que de esta forma tenga asegurado el éxito de su asunto, y si es el caso que no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, LE RECUERDO QUE EL MINISTERIO PÚBLICO DEL CONOCIMIENTO COMO REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD, ESTÁ OBLIGADO A BRINDARLE ASESORÍA JURÍDICA GRATUITA EN SU CASO, ADEMÁS DE LOS DEMÁS APOYOS PSICOLÓGICOS, MÉDICOS, ETC; QUE USTED NECESITE EN SU CASO, esperando que esta información le sea de utilidad, y que en breve resuelva su asunto favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 6637-5063

Celular: (044) 55-3253-4941

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