Estado de Referencia: Jalisco

hola buenas noches mi problema es el siguiente, he rentado la misma casa durante mas de 20 años, pero fallecio el dueño y en el testamento estipulo que se vederia la casa, pero sus hijos no me la quieren vender a mi, tengo entendido que tengo el derecho de comprarla antes que nadie,pero en cuanto al presio pueden fijar el que ellos quieran o se tiene que hacer un avaluo??  de ser asi que accion debo ejercitar

de antemano gracias por su respuesta

Efectivamente Usted tiene el derecho del tanto y en consecuencia sería comprador preferentemente en la venta del inmueble antes que terceros, y el precio debe apegarse al avalúo que se presente en la segunda sección de la sucesión que es la de inventarios y avalúos.

No joven Ochoa... Efectivamente... El consultante ... Tiene un derecho preferente... Pero yo propietario... Tengo derecho a ponerle el precio que yo quiera... Y no necesariamente... Lo tiene que ser el de avalúo... Y contra ese punto.. No hay acción... Ya que puedo rescindir la relación de arrendamiento... Y esperar el año... Para promover la venta... Sin dar derecho al tanto o preferencia... Yo le puedo vender a quien yo quiera y como yo quiera... Son mis cosas... Mientras no transgreda la ley...

De ninguna manera mi Calvatriste. En la sucesión se debe presentar un avaluo, y ese avalúo es la base para la oferta de compra venta al arrendatario, no es lo que se le pegue la gana al albacea o arrendatario como afirma temerariamente. Si le quieren vender a lo que se le pegue la gana es fraude procesal aquí y en China.

Distinguido Consultante

Considero que solo en caso que el arrendador o su representación tenga la intención de vender usted gozará del derecho de preferencia por el tanto, siempre y cuando usted ejecutara mejoras de importancia con la autorización del arrendador, pero el precio lo fijara el arrendador y no tiene que ajustarse a ningún avaluo como acertadamente lo refirió el experto Garovalo.

Por que en Jalisco usted debe pagar lo que el interesado ofresca  (comprador) por lo que no es factible obligar vender el inmueble arrendado, pero usted puede hacer una buena oferta por el mismo

para apoyar mi argumentación trascribo los siguientes:

                                      CODIGO CIVIL JALISCO

Artículo 2026.‑Cuando el arrendatario ejecute mejoras de importancia al bien arrendado con autorización del arrendador, gozará del derecho de preferencia por el tanto, en caso de que quien tiene la libre disposición del inmueble quiera vender dicho bien, aplicándose en lo conducente, lo dispuesto por los Artículos 1896 y 1897.

Artículo 1896.‑Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.

El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de ocho días si el bien fuere mueble, después de que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por él, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si el bien fuere inmueble, tendrá el término de quince días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Artículo 1897.‑Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, el precio y condiciones que ofrezcan por el bien, y si éste se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Artículo 2025.‑En los arrendamientos que hayan durado más de tres años, el arrendatario tiene derecho a que, en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, siempre que satisfaga los siguientes requisitos:

I.     Estar al corriente en el pago de la renta; y

II.   Si durante el término del arrendamiento no se retrasó en los pagos periódicos de la renta por dos meses.

En caso de duda quedo a la espera de su contacto

Cordialmente

Talento, pasión y trabajo

Tu amigo abogado ®

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En esta consulta difiero del Lic. Ochoa y considero que la opinio acertada es la del Lic Garovalo; ya que en efecto, si bien es cierto el arrendatario de un inmueble tiene sobre dicha finca el derecho del tanto, que para el caso de venta de éste, el propietario y/o arrendador esta obligado a ofrecerle la venta al ocupante que alquila el inmueble, pero no es menos cierto que el arrendador también tiene el derecho de dejar de rentarle el inmueble al inquilino siempre y cuando se le respeten todos sus derechos mientras dure el plazo forzoso pactado en el contrato, por lo cual, una vez sucedido ello el arrendador o propietario puede vender la cas a quien desee, del mismo modo, es inexacto que aun y cuando el propietario del inmueble decida vender dicha propiedad durante la vigencia del parcto de arrendamientoel valor de dicha finca deba apegarse al avaluo que se presente en la segunda sección de algun juicio sucesorio, esto es así, ya que la materia del juicio sucesorio nada tendría que ver con la venta de dicho inmueble, amén de que el proposito de aquel juicio sucesorio es que los bienes de perenganito sean adjudicados legalmente a sus herederos, por lo que si éstos últimos deciden vender la masa hereditaria, en nada se vinculan los avaluos que obraran en el expediente familiar con la venta del inmueble, ya que en ningún caso la finalidad de la exhibición de los avaluos lo es verificar el valor del inmueble para el caso de que algún tercero desee adquirir la masa hereditaria en uso del derecho del tanto; aunado a lo anterior y en aras de ampliar mis conocimientos me gustaría que sin ofender a nadie el Lic. Ochoa nos presentara el fundamento legal de su opinion, pues si estoy equivocado me urge saber en donde y porque. 

Agradezco la intervención del Lic. González... Yo hablo de la práctica que he tenido y que lo es la venta de inmuebles con este tipo de situación ... De la que he tenido en mano... Demandas de gente que piensa que uno debe apegarse al al precio de un avalúo... Cuando este sólo lo es una referencia ... Ya que la voluntad de las partes puede ser ese precio... Uno mayor ... O uno menor... Pero sobre todas las cosas ...la voluntad de reconocer ese precio... No el valor..ñ cosa distinta totalmente... Tal ves la lectura de valor de uso y valor de cambio... Primer capítulo del capital de Marx ... Sea una guía para entender esto... Saludos y estamos en contacto ...

Lo que aquí nadie menciona, ni el que sólo se viene a anunciar, es que el consultante manifiesta que a él no le quieren vender a él, pero además es falso que los herederos puedan vender al precio que se les dé la gana, razón por la que considero que el avalúo de la segunda sección del juicio sucesorio, es una buena base para que el arrendatario haga valer su derecho del tanto. La Ley del ISR es clara al señalar como hecho generador del impuesto la diferencia entre el valor de compraventa en un contrato y el de mercado. Pero además sería ilógico que los herederos para cumplir con el redecho del tanto le ofrezca como precio un valor inflado.

 Rubro del Docuumento:

Ya nadie opina nada, ni siquiera el que sólo viene a anunciarse. Hay que reconocer que el consultante señala con toda claridad que el testador claramente dejó un legado y que no es el inmueble objeto de la consulta, sino un legado consistente en una cantidad de dinero que se liquidaría al momento de vender el inmueble. Luego entoces el testador dispuso como última voluntad que se vendiera el inmueble y que de su producto se repartiera a los legatarios un porcentaje, en consecuencia los legatarios no son herederos y mucho menos pueden decidir sobre el destino del inmueble y ni siquiera pueden arrendar. Si el testador ordena la venta del inmueble se deberá respetar esa disposición y en consecuencia el derecho del tanto al arrendatario, a quién se le deberá ofrecer en el precio de mercado y no lo que se les pegue la gana a los legatarios, por lo que el precio de avalúo de la segunda sección es base para la oferta.

A ver Ochoa... Una cosa es el ser... Y otra el deber ser... Temas ya muy agotados en esta páginas... Yo con mis cosas... Hago lo que yo quiero... Y no hay ley... O gente que pueda contra mi voluntad.... Si tengo una cajita de chicles de a peso... Y la quiero vender en cien... No la vendo hasta que no salga al precio que .yo quiero... Y nadie puede decirme que la tengo que vender a peso... El que vende soy yo... Y si no es mi voluntad vender... No vendo.... Así sea de explorado derecho... Que el precio en una notaria es de a peso... Fuera de la misma... Es otro... Que puede ser más... O puede ser menos.... La idea es no contradecir el acto..., yo no te quiero vender... Y punto... Y si te vendo... Es a mi precio... Y no al que tu quieras.... Eso es de simple lógica...

Mi estimado Garobalo, en realidad no ha contestado nada al problema planteado. Es cierto que uno puede vernder su puesto de dulces al precio que quiera, pero en este caso los legatarios no son dueños del puesto de dulces, el testador ordena como última voluntad que se venda su puesto de dulces y que del produto de la venta se reparta a los legatarios un por ciento, mismos que no son dueños del puesto de dulces y mucho menos pueden decidir sobre el destino del mismo. El testador ordena que se vanda su puesto de dulces, los legatarios no pueden decidir si lo venden o no lo venden, si lo rentan o no lo rentan, si se lo quedan o no se lo quedan. Son legatarios de una cantidad a liquidarse pero no herederos. 

Cierto... Muy cierto... Pero no dice cuando... Mientras... Puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento... Tirar la casa.... Remosarla... Retarla nuevamente .... Pero no se la vendo al consutante.... Servido... O seguimos con la necedad de que si puede comprar.... Claro que no... Tiene un derecho... Que termina con el contrato de arrendamiento.... No es un privilegio sine qua non....

¿Quién puede dar por terminado el contrato de arrendamiento? ¿Los legatarios? El albacea deberá cumplir con la última voluntad del testador e informar al arrendatario que por testamento se debe poner en venta el inmueble, y ofrecerle el derecho del tanto, pero lo legatario ni madre.

Pos no vamos a coincidir... Siento decirte que en a practica... Y lo he vivido... Hasta en forma familar.... No ocurre como mencionas... La voluntad ultima... No tiene fecha.... Y el albaceazgo... Puede dar pr terminado el contrato... Que al morir el testadir se ha convertido en un contrato por tiempo indeterminado... Apartir de su vencimiento... Si quiero... Lo renuevo... Pero si no.... El albaceazgo me da esa salida...

El albacea, pero no los legatarios, que son los que no le quieren vender al arrendatario. ¿Los legatarios en calidad de qué se pueden oponer a la última volunta del testador?

Todos se pueden oponer... Y si un legatario quire comprar... Ese es preferente al arrendatario... Esa es otra salida... Un legatario... Compra y les aala parte... A los demas y luego vende.... Y no tiene porque dar derecho al tanto.... O preferencia en la venta... Ni siquiera le tiene qe avisar.... Como dice el tango... 20 añs no son nada....

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Buenas Noches Licenciados:

Coincido con lo dicho por el Lic. Garovalo, el venderor (sean legatarios o no) puede poner el precio que mejor le parezca al bien inmueble, siempre que exista comprador dispuesto a pagarlo.

El arrendatario goza del derecho de preferencia del tanto y puede ejercerlo conforme a las condiciones y terminos estipulados en la Ley (como acertadamente quedo plasmado lineas arriba)

Mas sin embargo y atendiendo a la Tesis Aislada que se propone por el Lic. Ochoa, el arrendatario de este caso, de sospechar que existe simulacion en el acto de la compraventa, en la cual el vendedor y el tercero "comprador simulado" declararon falsamente lo que en verdad no se convino entre ellas. (es decir, fijaron un precio ,menor o no fijaron precio y simularon celebrar transaccion de compraventa a un precio mayor y alejado de las posibilidades del preferente en el derecho del tanto a fin de que el preferente no pueda aquirir), es cuando puede ejercer accion para desvirtuar la compraventa.

Pero si la transaccion de compraventa fue genuina y el tercero realmente pago el precio convenido, mismo precio que el preferente no se encontro en posibilidad de cubrir, no le asistira derecho alguno.

Ochoa, Donis S.C.:
garovalo:
tuamigoabogado:
Lic.DiegoGonzalez:
Lic. Lucia B.:
Miré la consulta antes que ninguno  de ustedes y me abstuve de responder por una sencilla razón que todos ustedes han pasado por alto:

¿¡¿Cómo es que la arrendataria conoce el contenido del testamento, careciendo del derecho a ser llamada a la lectura del testamento?!?.

Y recuerden que los testigos del testamento por Ley quedan anulados como herederos....

¿Y en qué parte de la consulta señala el Arrendatario ser heredero o legatario? Nada le impide ser incluso testigo en el testamento. Sólo pregunta sobre su derecho del tanto y manifiesta que sabe del contenido del testamento.

Como se haya enterado... Eso no nos consta... No nos importa... Y no es de nuestra incumbencia.... Nos incumbe la pregunta... La cual ya esta contestada... Si la virgen tuvo hijos... Eso nada significa... Tu adorala y punto...saludos alejandro.... Buscando siempre donde. No hay nada...

Nadie mas?

Mlmlmlmlmlml.....

Ochoa, Donis S.C:

El consultante carece de información fidedigna acerca del contenido del testamento porque carece de legitimación para ser llamado a la lectura del testamento, por lo tanto su dicho acerca de que el testador ordenó vender la propiedad es equivalente a lo que diga un testigo de oídas, es decir, carece de valor alguno...

Y???.... Eso que tiene que ver con la consulta y el deseo del consultante...

Nada nuevo???