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RECUPERACIóN DE DEPóSITO DE RENTA

  • Consulta : 184306
  • Autor : marksoft_NR
  • Publicado : Viernes 25 de Enero de 2013 17:06 desde la IP: 201.145.146.161
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    Consulta

  • marksoft_NR
    NO REGISTRADO

    Estado de Referencia: Aguascalientes

     

    Buenas tardes,

     

    Les contacto para saber cuánto sería de sus honorarios por ayudarme a solicitar el depósito de renta que di al rentar una casa.

     

    La suma total a recuperar es de $8,000.00

     

    Entregué la casa en Noviembre del 2012, la dueña me dice que no tiene dinero para pagarme mi depósito y que está en espera de que se rente la casa para poder dármelo.

     

    Tengo en mi poder una copia de las llaves de la casa, esto debido a que cuando la entregué, quedamos que enviaría a un jardinero para que arreglara el jardín como ellas querían. Ya se arregló el jardín y quedaron conformes.

     

    Tengo un papel firmado del recibo del depósito que todavía no me entregan, bueno por $8,000.00

     

    La dueña argumenta que no tiene el dinero debido a que de palabra antes de firmar el contrato de renta le comenté que tenía intenciones de rentar por 3 años, pero ella me dijo que no me podía hacer un contrato por tres años y que sería por año a lo cuál yo accedí.

     

    Antes de que se cumpliera el año (3 meses antes) por motivos personales me mudé a otra ciudad. Pero continué pagando la renta y gastos de la casa (agua, luz y teléfono), por lo tanto no ha quedado ningún adeudo. Antes de que se venciera el plazo del año (5 días antes) le llamé a la dueña para avisarle que le entregaría la casa y no renovaría el contrato, no le llamé antes porque tenía esperanzas de regresar a Cuernavaca, pero quedando poco tiempo para vencer el año y en mi trabajo me requerían aquí en Cuautla, tuve que tomar la decisión de dejar la casa de Cuernavaca definitivamente.

     

    Desde entonces se ha comportado molesta conmigo porque dice que rompí mi promesa y que le había asegurado que estaría 3 años en la casa a lo que le respondí que firmamos un contrato por un año y ese era mi único compromiso, mismo que cumplí siempre en tiempo sin ningún atraso y no dejé deudas, además de dejar la casa en buen estado como nos la entregó. Entonces dice que ha gastado mucho dinero confiándose en que estaría 3 años. Me dice que sí me va a regresar el dinero pero que no sabe cuándo.

     

    Desde que le entregué la casa le dije que la esperaría un par de meses para que juntara el dinero, aunque ese depósito no se lo debió haber gastado pero por no crear un problema mayor le comenté que la esperaría.

     

    Un detalle a considerar es que la señora tiene 3 propiedades, me enteré de esto debido a que no me llegó el recibo del agua y llamé a SAPAC para consultar el saldo, me preguntaron que por el nombre aparecían tres direcciones, por lo que es probable que tenga otra casa en renta.

     

    Mi objetivo es obtener el pago del depósito lo antes posible pues lo necesito para rentar otra casa y quisiera que adicional a los 8,000.00 también pagara los honorarios del pago al despacho jurídico como perjuicios además del 10% de interés mensual moratorio mas $400.00 por cada ocasión que tenga que ir a Cuernavaca para arreglar este asunto.

     

    Quisiera saber si puedo entregarle el juego de llaves que tengo en mi poder y si esto no afectaría en el proceso legal para requerir el pago de los $8,000.00 + daños y perjuicios 

     

    Actualmente estoy viviendo en Cuautla, Morelos, por lo que se me dificulta estar viajando a Cuernavaca para atender este asunto y me genera gastos de $400.00 acudir a Cuernavaca en fines de semana y si fuera necesario entre semana, afectaría mi trabajo dejando de percibir el ingreso ya que recibo un pago por hora.

     

    Quedo a la espera de su amable respuesta.

     

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  • Autor
    Respuesta No: 300108

  • TOCA1968
    ABOGADO PENAL


    (Visita mi oficina)

     

    CONSULTANTE marksoft_NR,

    Presente:

            

    Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a sus preguntas jurídicas, le comento lo siguiente:

     

    Le diré Consultante que, LA MORA ES UNA FORMA DE INCUMPLIMIENTO DE UNA OBLIGACIÓN O DE  CUMPLIMIENTO DEFECTUOSO CONFORME A DERECHO, que se actualiza tras producirse un incumplimiento se hace presente la disconformidad entre las partes. Esta disconformidad entre lo obrado y lo debido puede ser absoluta -cuando el comportamiento del deudor es contrario u opuesto al que exigía el cumplimiento de la obligación- o relativa -cuando el cumplimiento del deudor es defectuoso en cuanto al modo, tiempo o lugar de ejecución de la prestación-.

     

    Esta introducción da cabida al siguiente principio fundamental: el deudor no puede imponer al acreedor la recepción de un cumplimiento defectuoso por no haber identidad entre lo debido y lo que se intenta pagar.

     

    Así, frente a la tentativa de un pago defectuoso el acreedor puede:

     

    1) Rechazar el pago, con lo cual la situación se asimila a la inejecución total;

    2) Aceptar ese pago sin reserva alguna; y

    3) Aceptar el pago con reserva del derecho a obtener la indemnización del daño causado por el cumplimiento defectuoso. A falta de esa reserva no puede, luego, el acreedor pretender la indemnización.

                                                   

    ¿QUÉ ES LA MORA DEL DEUDOR?

     

    CONCEPTO.- Para que el incumplimiento del deudor tenga relevancia jurídica es necesario que el deudor esté en mora. (Mora -conf. Alterini, Ameal y López Cabana- es el estado en el cual el incumplimiento material se hace jurídicamente relevante).

     

    DIFERENCIA ENTRE INCUMPLIMIENTO MATERIAL Y ESTADO DE MORA.- El estado de mora consiste en la creencia compartida por el acreedor y el deudor acerca del incumplimiento de este último. Podría darse el caso que el deudor haya caido en incumplimiento material de lo debido y sin embargo no estar incurso en mora por no haber sido interpelado por el acreedor (en el supuesto que la ley establezca este paso previo para la constitución en mora).

     

    ELEMENTOS.- Para que haya mora del deudor se requiere:

     

    1) Retardo o demora en el cumplimiento de la obligación (elemento material);

    2) Que el retardo sea imable al deudor, por culpa o dolo (elemento subjetivo);

    3) Que el deudor haya sido constituido en mora (elemento formal).

     

    Parte de la doctrina (Borda, López Cabana) hace mención de un cuarto elemento llamado "objetivo".

     

    Dificultad a partir de los elementos.- Al caracterizar el concepto de mora surge entre la doctrina la disyuntiva de establecer un elemento fundamental, planteándose así si cabe privilegiar el elemento "material" del retardo, o si el "objetivo" debe sobresalir, o si la culpa y el dolo (elem. subjetivos) son primordiales, o si la interpelación, intimación o requerimiento, como elemento formal, es verdaderamente esencial.

     

    SISTEMAS DE CONSTITUCION EN MORA.- Tanto la doctrina como la legislación reconocen dos sistemas:

                                              

    1) Sistema de la interpelación.- El deudor entra en mora luego de la "interpelación". (Interpelación: es la exigencia categórica del acreedor al deudor para que cumpla la obligación. Ej: por carta documento. Puede ser judicial o extrajudicial, según se haga o no con intervención del órgano jurisdiccional.) El sistema de la previa interpelación se funda en la conveniencia de esclarecer la conciencia de las partes para que entre ellas reine la buena fe y ninguna pueda abusar de situaciones equívocas.

     

    2) Sistema de mora automática (*).- La mora se produce automáticamente por el mero vencimiento del plazo. El fundamento de la mora automática para las obligaciones que tienen plazo determinado, radica en que el deudor conoce exactamente el momento en que debe cumplir la prestación, por lo tanto resulta innecesario supeditar la responsabilidad del deudor al cumplimiento de un requisito formal como es la interpelación. Este sistema de mora, trae aparejado un interrogante:

     

    ¿A QUÉ PLAZO ALUDE LA NORMA?

    La doctrina ha dado mayor importancia a las siguientes respuestas:

     

    1era Interpretación: Tanto el plazo cierto como el incierto estarían promiscuamente previstos ya que la ley no ha hecho distinción alguna.

     

    2da Interpretación: Se refiere únicamente al plazo cierto.

    Se exige como regla la interpelación al deudor para constituirlo en mora, de modo que ‘no había mora sin interpelación’, salvo algunos casos de excepción (ej: mora convencional, mora ex re; etc).

     

    La Ley eliminó la regla general de la interpelación y se limitó a enunciar casos particulares de mora, que podemos resumir así:

     

    a) En las obligaciones a plazo expreso: La mora se produce automáticamente, por el solo vencimiento del plazo. No es necesaria la interpelación.

     

    Llambías opina que aunque el texto no distingue las obligaciones de plazo cierto de las de plazo incierto, no caen bajo su régimen las obligaciones de plazo incierto, pues no puede equipararse el caso en que el deudor conoce con exactitud el día del vencimiento de la obligación, con aquél en el cual la exigibilidad de la obligación está subordinada a un acontecimiento que si bien habrá de ocurrir, se ignora el momento preciso en que sucederá. Por otra parte expresa que no hay razón para distinguir entre las obligaciones de plazo expreso incierto y las obligaciones de plazo tácito: si para estas últimas se exige la interpelación, ha de concluirse que la misma exigencia cuadra para aquellas otras.

     

    En contraposición al pensamiento de Llambías, otra parte de la doctrina (Alterini, López Cabana y Ameal) discute la necesidad de interpelar al deudor cuando se trate de plazo incierto afirmando que es bastante una "declaración recepticia" acerca de la exigibilidad actual de la prestación. Entendiendo se trata de una declaración que no tiende a interpelar, no precisa ser coercitiva porque no es una exigencia de pago.

     

    b) En las obligaciones con plazo  incierto sin plazo (el plazo no está expresamente convenido, pero resulta tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación): para que el deudor entre en mora es necesaria la interpelación.

     

    En virtud de esta excepción Llambías agrega que ha de entenderse que, siendo en el plazo incierto, la interpelación es necesaria a menos que el tiempo en que debía cumplirse la obligación fuere determinante de la constitución de la obligación por el acreedor, de modo que el posterior cumplimiento le resulte inútil (obligaciones de plazo esencial).

     

    Obligaciones de plazo esencial.- Se trata de obligaciones en las cuales el plazo o día de cumplimiento es determinante para el acreedor. Si no se cumplen el día pactado, la mora es automática ya que la interpelación sería estéril, porque al acreedor ya no le interesa que el deudor cumpla. Ej.: contrato un servicio de confitería para festejar mi cumpleaños la noche del 16 de Noviembre.

     

    En las obligaciones incierto ó sin plazo.- En estos casos el Juez, a pedido de parte, lo fijará en procedimiento sumario, a menos que el acreedor opte por acumular las acciones de fijación de plazo y de cumplimiento, en cuyo caso el deudor quedará constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para el cumplimiento de la obligación.

     

    Llambías aclara que ante la expresión "si no hubiere plazo, el Juez a pedido de parte, lo fijará...", pareciera que en todo supuesto en que no se haya determinado un plazo cierto o no resulte un plazo tácito, el acreedor debe acudir a la instancia judicial para definir la oportunidad del cumplimiento de la obligación. Ante esto afirma que no hay que interpretarlo así; y que si la obligación no tiene plazo, ella es exigible en la primera oportunidad que su índole consienta y que claro está que el acreedor no necesita requerir del juez la fijación de un plazo que las propias partes han entendido innecesario.

     

    d) Para eximirse de las responsabilidades derivadas de la mora, el deudor debe probar que no le es imable.

     

    Vinculaciones entre la "mora" y la "culpa".- Para la Doctrina para que haya mora debe poder imarseCULPA O DOLO.

     

    En materia obligacional, es la intimación que se le hace al deudor por vía judicial, en el transcurso de un "proceso para que cumpla con su obligación de pago.

     

    Cuando un deudor no cumple con la prestación de dar o de hacer a la que se comprometió, se actualiza la mora, por el mero vencimiento del plazo establecido. Actualmente, puede, por convenio de partes exigirse la intimación para la constitución en mora.

     

    Sino hubiera un plazo convenido de manera expresa, pero resultara que existe en forma tácita, de las circunstancias o naturaleza de la obligación, se necesita que se interpele al deudor para constituirlo en mora. Esta interpelación está a cargo del acreedor. Hay casos especiales como el de las locaciones urbanas donde se exige la interpelación para poder pedir el desalojo, aún cuando hubiese plazo establecido.

     

    La fijación judicial de la mora, tiene lugar cuando no hubiere plazo expresamente fijado, ni éste surgiera tácitamente de la propia obligación. En ese caso deberá iniciarse un juicio sumario, donde se dictará sentencia para que el deudor cumpla y a partir de esa fecha regirá la mora.

     

    Se produce la interpelación judicial cuando se notifica la demanda o reconversión, y en el procedimiento ejecutivo, con la intimación de pago. También puede resultar de un embargo preventivo. No obstruye a la interpelación, la interposición de la demanda ante juez incompetente, ni que tenga defectos de forma.

     

    En México, el artículo 2080 de su Código Civil trata de lo que debe hacerse en caso de obligaciones que no tengan plazo fijo, cuya mora se produce a su vencimiento.

     

    Distingue aquellas obligaciones sin plazo fijo cuya prestación sea de dar, caso en el cual el acreedor debe proceder a la interpelación judicial, o a la extrajudicial, aunque en este último caso se exige que se efectúe ante un notario o en presencia de dos testigos. Recién luego de los treinta días de esta interpelación podrá el acreedor exigir el pago.

     

    En las obligaciones de hacer, no se necesita interpelación, ya que puede ser exigido su cumplimiento cuando el acreedor lo requiera, siempre que haya pasado el plazo necesario para que la obligación se cumpla, entiende; sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Jurisprudencial:

     

    [TA]; 9a. Época; T.C.C.; S.J.F. y su Gaceta; IV, Noviembre de 1996; Pág. 454; Registro: 200 939

     

    “INTERPELACION AL DEUDOR, PARA QUE CUMPLA CON LO QUE SE OBLIGO. DEBE SER PREVIA A LA PRESENTACION DE LA DEMANDA, EN LA QUE SE EXIJA SU CUMPLIMIENTO.

    Si bien es cierto que existe jurisprudencia en el sentido de que la demanda surte los mismos efectos que la interpelación, por ser la intimación más eficaz que el acreedor hace al deudor ante la autoridad judicial y en la vía contenciosa para que cumpla con sus obligaciones, también es verdad que cuando se demanda el cumplimiento de una obligación y no se fijó término para ese efecto, dicho criterio jurisprudencial no es aplicable, ya que de conformidad con el artículo 2080 del Código Civil para el Distrito Federal, es forzoso que el acreedor, antes de presentar la demanda en la que se reclame ese cumplimiento (lo que equivaldría a su exigencia), requiera al deudor, judicial o extrajudicialmente, ya sea ante notario o bien ante testigos, para que dentro del término de treinta días, cumpla con aquello a lo que por su parte se obligó o bien, pueda establecerse el incumplimiento de la obligación, porque es menester que la falta de cumplimiento sea anterior a la instauración del juicio, dado que no se debe fundar una acción en una causa que aún no se ha producido y que puede no actualizarse si el deudor, una vez interpelado, cumple con su compromiso.”

     

    SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

     

    Amparo directo 6000/96. "Asociación Nacional de Intérpretes" Sociedad de Intérpretes. 17 de octubre de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Enrique R. García Vasco. Secretario: Ramón Arturo Escobedo Ramírez.

     

    Por lo que le sugiero que haga jurídicamente en su caso Consultante es que, de conformidad con el artículo 2080 del Código Civil para el Distrito Federal, cumpla con su obligación procesal como acreedor, antes de presentar la demanda en la que se reclame ese cumplimiento (lo que equivaldría a su exigencia), requiera a su deudor, judicial o extrajudicialmente, ya sea ante notario o bien ante testigos, para que dentro del término de 30 días hábiles siguientes a aquel en que surta efectos dicha notificación de interpelación, cumpla voluntariamente con aquello a lo que por su parte se obligó es decir A PAGARLE SU ADEUDO QUE REFIERE Ó CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN PENDIENTE DE CUMPLIMIENTO, o bien, en su caso pueda establecerse el incumplimiento de la obligación, porque es menester que la falta de cumplimiento sea anterior a la instauración del juicio, dado que no se debe fundar una acción en una causa que aún no se ha producido y que puede no actualizarse si el deudor, una vez interpelado, cumple con su compromiso, entiende; para lo cual deberá cumplir con los siguientes  requisitos formales, si lo hace ante Notario Público:

     

    1.- Carta de solicitud al Notario:

    2.- Nombre y domicilio de la persona ó personas a notificar.

    3.- Carta o documento de requerimiento de pago,

    4.- Documento donde acredite plenamente la personalidad de la persona física o moral que solicita la Interpelación.

     

    Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL Y MERCANTIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

     

    Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

     

    ATENTAMENTE

     

    LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

     

    Oficina: (0155) 5398-0265

    Celular: (044) 55-2848-7477

     

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