Apreciado abogado Segura:
No comparto su opinión y considero que el ensayo por Usted publicado debió ser exhaustivo en el estudio de los fines del derecho notarial y registral y sobretodo de los daños y otras consecuencias graves que la omisión o negligencia en el cumplimiento de sus disposiciones produce en la seguridad jurídica patrimonial.
Bajo ese preámbulo, el caso que Usted plantea, debe ser abordado desde dos importantes aristas, a saber:
1. La acción proforma y sus alcances judiciales;
2. El derecho registral y sus fines.
La acción de otorgamiento y firma de escritura busca en efecto revestir el acto traslativo de dominio de la forma que la ley exige, y tratándose de inmuebles, obviamente es la de escritura pública. Usted tiene razón en considerar que tratándose de una compraventa sucesiva, el dueño original o registrado no necesariamente debe ser llamado a juicio e incluso así lo han sostenido algunos tribunales de amparo. Empero, estos últimos parten de la base de que, entre actor y demandado en el juicio proforma quedó acreditado en forma indubitable que el dueño original sí había realizado un acto traslataivo de dominio en favor de quien a la vez en dicho juicio es parte demandada y por tanto, a ningún fin práctico conllevaría el proteger la garantía de audiencia al dueño registrado respecto de un derecho de propiedad del que ya se carece, atentos al explorado principio de derecho de que, en esa materia, es decir en amparo, el quejoso debe acreditar tener un interés jurídico o cuando menos, según la última reforma de la ley de amparo, uno legítimamente protegido. Con base a lo anterior se aduce pues por los tribunales federales que, si una persona reclama violación a su garantía de audiencia respecto de un acto modificatorio o supresor de una inscripción registral llevado a cabo por motu propio del órgano administrativo competente o por disposición judicial, tal queja deviene improcedente si el derecho sustantivo objeto de tal anotación o registro ya no existe.
En este sentido, Usted no aclara ni refiere si en el caso particular que le agravia, quedó acreditado si el actor demostró la secuencia indubitable de actos traslativos de dominio, debiendo tener presente que dicha certeza jurídica nace por lo general de la intervención de un fedatario público, ya sea juez, notario, corredor, registrador, etc.. de forma tal que quede claramente excluída cualquier posibilidad de fraude o engaño, pues de llegar a admitirse que dos personas se ostenten en un contrato privado como comprador y vendedor respecto de un inmueble registrado y publicitado por ende "erga omnes" en favor de un tercero, se volvería nugatorio precisamente uno de los fines fundamentales del derecho registral.
La praxis litigiosa indica por otra parte que el actor en un juicio proforma y cuyo título proviene de persona diversa al titular registrado, debe demandar a este último la cancelación de la inscripción registral existente sobre la base de que, el derecho de propiedad que ampara tal inscripción ya no le pertenece. Esta acción pudo Usted haberla deducido con carácter subsidiario dentro del mismo juicio de otorgamiento de escritura.
En las relatadas circunstancias, su servidor considera que asiste la razón al Registrador Público de la Propiedad al rechazar la inscripción de la escritura pública otorgada por el Juez en rebeldía de la parte demandada, pues el alcance de la sentencia no puede comprender la inobservancia de las disposiciones legales que en materia registral existen, entre las que se cuentan, verbigracia, la existencia de un antecedente registral, la correlación entre la transmisión de los derechos y los titulares, etc, sin omitir mencionar las disposiciones legales de carácter fiscal, catastro y asentamientos humanos inherentes a este tipo de operaciones.
Saludos muy cordiales.
