Distinguido Consultante
Su contrato de compra venta entre particulares por el cual te trasmitió el dominio, se le denomina justo titulo
La prescripción según dispone el artículo 1137 del Código Civil, es un medio de adquirir bienes o de liberarse de obligaciones, mediante el trascurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley; debiendo precisar, para lo que nos interesa,
La prescripción se ha establecida en la mayoría de los sistemas jurídicos, a fin de evitar que por el no ejercicio de los derechos exista la incertidumbre de su efectividad de las personas obligadas en esa virtud, a los derechos de contenido patrimonial, principalmente se les ha fijado un término para su ejercicio, trascurrido el cual, el deudor puede excepcionarse válidamente y sin responsabilidad de cumplir con la obligación a su cargo si existe incumplimiento del deudor o, en su caso negligencia del acreedor para hacer efectivo su crédito en caso de que no acuda ante la autoridad jurisdiccional
Que es la prescripción positiva.- Si un individuo en concepto de propietario, posee en forma pacífica, continua, y pública, podrá solicitar en un juicio de prescripción (usucapión), la propiedad plena, y la condición es que deberá probar cinco años de haberlo poseído de buena fe.
Usted puede ejercitar la prescripción positiva o prescripción adquisitiva o usucapión.
Los requisitos generales para tal tipo de procedimiento son los siguientes:
a).- Que se tenga una posesión en carácter de dueño o propietario: esto es, que ante todos se ostenta como propietario, lo cual sucede en su caso.
b).- Que esa posesión sea pública: esto es, que los terceros, como vecinos, la comunidad en general, saben que usted se ostenta como dueño.
c).- Que esa posesión sea continua: esto es, que desde que empezó a poseer, siempre ha estado en el inmueble, y esta posesión no ha sido interrumpida por algún medio legal (algún tipo de juicio, etc.).
d).- Posesión cierta: deberá demostrarse esa posesión, como se indicará más adelante.
e).- Posesión de buena fe: que haya entrado a poseer con la certeza de que tenía derecho a ello.
La posesión de mala fe también puede producir efectos legales, como se indica en el siguiente punto.
f).- Por más de cinco años:
deberán tenerse más de cinco años poseyendo el inmueble, lo cual sucede en su caso. En el caso de posesión de mala fe en la mayoría de las legislaciones estatales en México se pide más de diez años.
g).- Una causa generadora de posesión: que haya un justo título, esto no se refiere a documentos en sí, sino a que la causa generadora que dio lugar que entrara a poseer se crea haya sido legal.
En el caso de más de diez años poseyendo la mayoría de las legislaciones civiles estatales no exigen causa generadora.
Asimismo, se deberá demandar a quien aparece como propietario en el Registro Público de La Propiedad, para ello deberá solicitarse un certificado de inscripción ante tal dependencia.
Deberán ofrecerse testigos de todo lo anterior y documentales, tales como pagos de electricidad, consumo de agua, teléfono, impuestos, mejoras, etc., relacionados con el inmueble, y por todos los años en que se ha estado poseyendo.
La citación a juicio del demandado (emplazamiento) en caso de desconocerse su domicilio y no localizarse este, se hará mediante edictos (avisos en el periódico y en un órgano oficial).
En via de orientación trascribo los siguientes:
De la prescripción positiva
Articulo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacifica;
III. Continua;
IV. Publica.
Articulo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacifica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe; si la posesión es en concepto de propietario, pacifica, continua y publica;
IV. Se aumentara en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rustica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, esta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquel.
Justo título:Es la forma en que el posesionario adquiere el bien mediante un acto jurídico imperfecto, es decir todo posesionario de buena fe y con ánimo de dueño actúa con el animus domini sobre el bien el cual adquirió bajo un acto jurídico imperfecto, encontrándose el posesionario con un título que por error o desconocimiento de el mismo y que ante le ley le falta o exige cierto requisito para que ese título sea perfecto, en otra palabras un contrato de compraventa el cual no se haya hecho conforme a la ley es un justo titulo porque carece de una formalidad que la ley exige para su validez plena, debemos entender el justo titulo como el acto que transfiere el ánimo de propiedad al posesionario pero que sin embargo este necesita de la prescripción para que la propiedad y no solo el ánimo pase a el, pues si este mismo contrato no careciere de las formas de valides que la ley le marca y luego entonces fuera perfecto no necesitaría de la prescripción y no se le llamaría justo titulo si no titulo que transfiere la propiedad, así pues todos los actos jurídicos que transfieren la propiedad pero que ante la ley son imperfectos son llamados justo titulo como lo serian como la dijimos la compraventa, la donación, la herencia etc. todos ellos imperfectos y no necesariamente son documentos
JUSTO TÍTULO EN LA ACCIÓN PLENARIA O PUBLICIANA, QUÉ DEBE ENTENDERSE POR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).Para la procedencia de la acción plenaria de posesión o publiciana, como primer elemento se requiere justificar que el actor tenga justo título, el cual se definió en legislaciones civiles anteriores del país de la siguiente manera: "se llama justo título el que es bastante para transferir el dominio" (artículo 1188 del Código Civil del Distrito Federal de 1870) y "se llama justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio" (artículo 1080 del Código Civil del Distrito Federal de 1884). De los preceptos anteriores se desprende que el justo título comprende dos supuestos, a saber: a) Uno concerniente a la transmisión del dominio y que, por tanto, constituye un título de propiedad, y b) El relativo al elemento que en principio sería apto para transmitir el dominio, pero que debido a un vicio ignorado por el adquirente, sólo le transmite la posesión. Luego, es pertinente advertir que las nociones de justo título mencionadas no pugnan con el concepto que se contiene en la parte final del artículo 781 del Código Civil para el Estado de México abrogado, pero aplicable, conforme al cual: "Se entiende por título la causa generadora de la posesión.", pues resulta evidente que el concepto de justo título en sus dos aspectos da origen a la posesión y, por ello, encuadra dentro de lo previsto por dicho dispositivo. Por consiguiente, si se entiende por justo título la causa generadora de la posesión, es decir, el acto o fundamento que da origen o transmite la posesión a título de dueño, no hay discusión en cuanto a que el contrato de compraventa que celebre la enjuiciante como adquirente con persona diversa, constituye su justo título, en razón a que, por virtud de la celebración de esa relación contractual, conforme a la ley entra a poseer el inmueble objeto de la controversia.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 818/97. María del Carmen Alvarado Valverde. 21 de enero de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 301/98. Rosendo Contreras Rivera. 6 de octubre de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 1072/98. Antonio Carmona Enríquez. 16 de marzo de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 1429/98. María Elena Cabrera Solís. 24 de agosto de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: José Valdez Villegas.
Amparo directo 80/2005. Marcos Monroy Cortés. 22 de febrero de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: Javier Cardoso Chávez. Secretario: José Isabel González Nava.
En caso de duda quedo a la espera de su contacto
Cordialmente
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